Налоги: Эра серых сделок с недвижимостью на вторичном рынке подходит к концу?
Правительство РФ лишило муниципальные власти (БТИ) права на регистрацию сделок с недвижимостью, сообщил первый заместитель председателя Госстроя Николай Маслов. Согласно поправкам к закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившими в силу 17 сентября текущего года, с 17 сентября права на регистрацию сделок с недвижимостью переходит от муниципальных БТИ к ФГУП "Ростехинвентаризация", сообщают РИА "Новости".
Маслов сообщил, что органам исполнительной власти субъектов РФ, главам муниципальных образований предписано в кратчайшие сроки организовать передачу архивов муниципальных БТИ филиалам "Ростехинвентариции", так как данные архивы составляют государственную часть архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью.
По словам Маслова, с 17 сентября, муниципальные БТИ прекратили свое существование. Они должны быть либо преобразованы в филиалы "Ростехинвентаризации" либо ликвидированы. "Поэтому все сделки с недвижимостью регистрируемые муниципальными БТИ после 17 сентября, не имеют юридической силы", - подчеркнул Маслов.
С 1 октября войдет в силу порядок присвоения федеральных инвентаризационных номеров на объекты недвижимости и будет введен единый госреестр по регистрации объектов недвижимости в электронном виде, который будет представлять из себя дубликаты бумажных архивов. Полностью этот реестр должен быть сформирован к 1 января 2004 года.
Маслов также сообщил, что к 1 ноября текущего года Госстрой разработает единые тарифы на инвентаризацию для всех регионов РФ. При этом он выразил мнение, что рентабельность деятельности БТИ не должна превышать 15-17 процентов. В настоящее время в некоторых БТИ она достигает 50-70 процентов.
В целом, по словам Маслова, передача прав по регистрации сделок с недвижимым имуществом на федеральный уровень приведет к сокращению незарегистрированной недвижимости. Сейчас, по словам первого заместителя главы Госстроя, почти не учтено дачное, коттеджное строительство.
Маслов сказал, что сейчас не учтено около 10 млн единиц объектов недвижимости, в результате чего бюджеты недополучают налоги.
Эксперты полагают, что главным фактором реорганизации государственной системы регистрации сделок с имуществом, послужил катастрофический недобор налогов на сделки с недвижимостью. До сих пор стоимость недвижимости существовала как бы в двух категориях: оценка БТИ (фактически остаточная стоимость жилого фонда) и рыночная оценка риэлтера. При этом широко распространена была схеме, когда бумаги оформлялись по оценке БТИ, но сделка совершалась по рыночной цене. Государство в итоге получало налог лишь с заниженной официальной цены.
Сейчас продавцы, покупатели недвижимости и риэлтеры испытают серьезные затруднения в части занижения стоимости сделок. Государство ожидает расширения налогооблагаемой базы и увеличение сбора налогов с рынка недвижимости.
На самом деле полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как были закреплены законом за учреждениями юстиции, так у них и остались (статья 9 закона). О чём же тогда шла речь на пресс-конференции в Госстрое? Какие поправки имелись в виду?
А вот какие: по всему тексту закона слова "организации по учёту объектов недвижимого имущества" были заменены на слова "государственные органы (организации), осуществляющие государственный учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества". Это означает, что любая техническая документация (технические паспорта, поэтажные планы и пр.), изготовленная не в государственных, а в муниципальных органах учёта, теперь не может быть принята в учреждениях юстиции в качестве обязательного приложения к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статьи 17 и 18 закона).
Тем не менее, отдельные журналисты всё-таки разобрались в происходящем и дали юридически корректные и фактологически правильные комментарии к состоявшемуся в Госстрое РФ брифингу.
Некоторые мысли первого зампреда Госстроя Николая Маслова расшифровать так и не удалось. То ли информации маловато, то ли полёт мысли у чиновников заоблачный. Например, в Госстрое полагают, что передача функций учёта с муниципального на федеральный уровень снизит количество неучтённых объектов и повысит тем самым собираемость налогов на имущество. Сразу возникает ряд вопросов, ответы на которые в пресс-релизах не обнаруживаются.
Таким образом, для полной реализации планов Госстроя требуются достаточно серьёзные изменения федерального законодательства. В то же время одно из намерений этого ведомства не может не вызвать поддержки со стороны простых граждан. Николай Маслов упомянул о введении в Российской Федерации с 1 ноября 2003 года единых тарифов на инвентаризацию объектов недвижимости. Планируемая рентабельность деятельности органов госучёта не должна превышать 15-17 процентов. Это вместо 50 - 100 процентов прибыли, получаемой этими органами в отдельных регионах сейчас.
Пробивается новая вертикаль власти, но насколько она будет сильна?
Все, хотя бы рядом с проблемой находящиеся чиновники завалены паническими вопросами риэлтеров; причем с официальными письмами обращаются первые лица крупнейших агентств.
А цена-то вопроса, в общем, невелика - какая разница рядовому агенту где получать необходимую бумажку - в БТИ или в новой РТИ (РосТехИнвентаризации).
Риэлтерскому агентству, глубоко безразлично, куда пойдет агент добывать справки - в новую или в старую контору, лишь бы не задерживал с этим делом и не сорвал сделку. И это, в общем-то, безразлично; из массы сделок сорвется один процент, и то - в течение первого квартала, пока всё притирается. И то - потому что агент вовремя не сообразил как, каким образом получать нового образца справку, да и вообще - адрес новый у конторы, которая справку выдает...
По первичке, по землям, а тем более - по элитке, данная великая проблема вообще не ударит - слишком инертные рынки, готовые сожрать любой чиновничий передел и беспредел.
Проблемы, возникающие в связи с действиями Госстроя, имеют разноуровневый характер:
1. Во-первых, этим действиям нет достаточной мотивации. В прессе даны верные замечания относительно аргументов Н. В. Маслова, высказанных публично. Имеются и другие аргументы, главный из которых создание единой федеральной информационной системы, единство методологии, практики и применяемых форм документов. Однако, эта задача решается не через структурную реформу, а через установление порядка обмена информацией (в чем нет никакой проблемы - ГУ ГУИОН регулярно передает сведения в различные федеральные ведомства, такие как органы федерального статистического наблюдения, ГНИ и др.) и через установление правил, т.е. через нормотворчество, чему Госстрой России не уделяет никакого внимания. Видимо, дело в другом, и задачи Госстроя другие.
2. Во-вторых, есть проблемы организационного и структурного характера. Одно юридическое лицо на всю Россию (потенциально у ФГУП "Ростехинвентаризация" будет 2000 филиалов) - это неуправляемая структура и экономическая утопия. Сведение бухгалтерской отчетности, уплата налогов (частично централизованно, частично децентрализовано), высокие накладные (связь, командировки), распределение полномочий...
3. В-третьих, Госстрой России не создает в филиалах имущественные комплексы (материально-техническую базу), которые дают возможность проводить учет и инвентаризацию. (Имущественный комплекс только ГУ ГУИОН стоит несколько миллионов долларов.) Следовательно, все идет к тому, что будет (по крайней мере, это объективное следствие логики действий Госстроя) сосуществование 2 структур: федеральной и местной. А это уже ощутимые проблемы для участников рынка: появилась еще одна инстанция, которую нужно проходить. Наибольшие проблемы на рынке вызывает не строгость правил, а их неопределенность. Так вот - ее будет сколько угодно: не ясные правила, выяснение отношений госорганизаций между собой, отлаживание взаимодействия. Для чего?
4. Нужно иметь в виду, что по всей России у БТИ разные технологии работы и разный потенциал. Некое "среднее арифметическое" на всю Россию (а только такой стандарт может быть реализован в рамках одного юридического лица).
Поэтому, участнику рынка не все равно, какая вывеска на организации, но только если в ее деятельности ничего не меняется либо она меняется в лучшую сторону. Есть основания полагать, что ситуация может измениться лишь в худшую сторону. Возникает вопрос, почему единая федеральная информационная система (реестр объектов) не может быть организована по принципу учреждений юстиции по регистрации прав: ЕГРП един, но юрлица разные и это юрлица субъектов РФ, хотя бы просто потому, что субъекты РФ создали эту материальную базу. Второй интерес субъектов РФ состоит в том, что выполняя свои функции, они взаимодействуют не с федеральным центром, а со "своей" организацией...
По сообщению «Правда.ру» с комментариями из форума RE:view!-Недвижимость