Недвижимость занимает особое место в системе гражданско-правовых отношений. По действующему законодательству договор купли-продажи, мены, дарения жилого помещения может быть составлен либо в обычной письменной форме, либо удостоверен нотариально.
Каждый имеет право решать – составлять договор самому, обратиться в юридическую фирму за составлением договора или заключить договор с риэлтерской организацией на сопровождение сделки либо обратиться к нотариусу.
Преимущественно нотариально удостоверенного договора заключается в том, что законодательно детально регламентирует совершение нотариусами нотариальных действий, в том, числе и удостоверение сделок. Такой порядок включает в себя следующие действия:
• Проверку дееспособности граждан при совершении нотариальных действий;
• Установление личности обратившегося за совершением нотариального действия;
• Проверку соответствия проекта сделки истинным намерениям сторон, что помогает исключить влияние на совершение сделки таких факторов, как обман, угроза, заблуждение;
• Экспертизу документов, предоставленных сторонами для совершения сделки;
• Установление соответствия договорных условий действующему законодательству;
• Разъяснение сторонам их прав и обязанностей, предупреждение о последствиях совершаемых действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Нотариус защищает интересы не одной стороны договора, а всех участников сделки, в том числе интересы лиц, которые сами сторонами не являются.
Самое главное и первое, что нужно проверить при приобретении жилого помещения, это правоустанавливающие документы. Исходя из содержания правоустанавливающих документов, можно также определить. На что нужно обратить внимание при покупке жилого помещения:
1. Пермская областная регистрационная палата
По действующему законодательству договор купли-продажи жилого помещения и право собственности подлежат регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Пермской области это Пермская областная регистрационная палата. Пермская областная регистрационная палата вносит запись в единый государственный реестр прав и выдает свидетельства. Подтверждающие права на недвижимость. Запись в реестре является подтверждением существования права на недвижимость. Палата выдает выписку из реестра. При этом нужно учитывать, что выписка дает сведения только на день её выдачи.
В Пермской областной регистрационной палате можно узнать и сведения об отсутствии или наличии арестов и запрещений на покупаемое жилое помещение.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ)
В тех случаях, когда жилое помещение зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации, справки об отсутствии арестов и запрещений выдает БТИ.
БТИ также выдает технический паспорт и справку об инвентаризационной стоимости. Когда сведения, находящиеся в техническом паспорте, противоречат фактическим, требуется согласование перепланировки.
Нужно учитывать, что если право собственности зарегистрировано в БТИ в период с 31 января по 1 ноября 1998 года, то палата потребует перерегистрации права.
3.Регистрация жильцов
Для заключения договора потребуется предоставление справки о регистрации в приобретаемом жилом помещении. Справки выдают ЖЭУ, паспортные столы, ДСК, кондоминимумы. При этом покупателю желательно самому присутствовать при получении справки, так как бывают подделки, ошибки и т.д. Да и самому покупателю интересно знать, кто проживал в квартире раньше. Тем более что очень распространена практика снятия с регистрации и учета несовершеннолетних детей до заключения сделки с целью избежать получения разрешения органа опеки и попечительства или снятия с учета лиц, осужденных к лишению свободы на срок более 6 месяцев.
Существенным условием договора продажи помещения является перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении, с указанием их прав на пользование жилым помещением.
4.Разрешение органа опеки и попечительства
Если в жилом помещении проживают или проживали несовершеннолетние дети, они имеют право собственности на жилое помещение, требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Очень часто разрешение выдается с условиями. Необходимо проверить выполнение указанных условий. В противном случае договор может быть признан недействительным по иску органа опеки и попечительства.
5.Коммунальные платежи
В жилищных органах нужно узнать об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Иначе задолженность придется оплачивать новому собственнику жилого помещения или взыскивать с продавца в судебном порядке.
6.Согласие супруга
При заключении сделки с недвижимым имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
