Законодательное собрание Госдумы готово принять большинство из оставшихся пока непринятыми законопроектов из пакета о формировании рынка доступного жилья. Такое заявление сделал на конференции, посвященной ипотечному делу в России, вице-спикер Государственной Думы Георгий Боос.

Поспешишь - людей насмешишь

Депутаты медлят, потому что хотят, чтобы к финишной черте (а она определена концом 2004 года) одновременно подошел весь комплекс законов. Еще одна причина задержки - несоответствие разработанных инициатив новым политическим процессам: все они были связаны с публичным самоуправлением глав местных администраций, от которого в России намереваются в скором времени отойти. Несмотря на некоторую неясность с введением контроля со стороны государства над предлагаемыми изменениями, новые законопроекты все-таки начнут действовать в определенный правительством срок.

Вообще, 2004 год был назван переломным не только теоретиками рынка жилья и ипотеки, но и его практиками. И это, несмотря на то, что первичный рынок ипотеки (а именно: рынок выданных кредитов) в России не дотягивает до 1% от ВВП, а объем задолженностей по ипотеке составляет меньше 6 евро на человека.

По словам Николая Шитова, председателя правления Городского ипотечного банка, в 2003 году улучшились макроэкономические показатели, которые создали серьезные предпосылки для развития ипотеки. Рост цен на жилье - благоприятный фактор для ипотечного кредитования. Заемщик, взявший кредит и купивший квартиру в начале года, выиграл гораздо больше, чем покупатель, копивший на нее собственные средства и, вполне вероятно, отложивший покупку из-за того, что рост стоимости на квартиры был выше, чем скорость его накоплений.

По прогнозам аналитиков, к 2010 году первичный рынок ипотеки достигнет 25 миллиардов долларов и составит 5% от ВВП. Классическая банковская ипотека развивается в России по двум моделям: европейской (банки выдают ипотечные кредиты и держат их у себя на балансе) и американской (банки выдают кредиты и выпускают ипотечные ценные бумаги или формируют специальный пул, который продают на рынке). Правда, вторичный рынок ипотеки в России был невозможен до принятия соответствующего законодательства.

Принятый в конце 2003 года закон об ипотечных ценных бумагах и одобренные в 2004 году поправки позволят Городскому ипотечному банку, Московскому ипотечному агентству, Райффайзенбанку и ДельтаКредиту в ближайшее время сформировать и выпустить на рынок такой пул. Вторичный рынок ипотеки финансируют два источника: средства банков и ипотечные ценные бумаги.

Для развития первичного рынка банки должны привести свои стандарты по выдаче ипотечных кредитов к общему знаменателю, иначе сформировать пул для продажи его на вторичном рынке будет проблематично. Если же объемы рынка будут расти и при этом он будет правильно структурирован, то, соответственно, повысится его ликвидность, и на него придут инвесторы.

Ипотечный букварь

Интересно, что банкиры не ждут от государства иной поддержки, кроме как популяризации ипотеки. Сейчас статистика приблизительно такова: что такое ипотека, более-менее знают 40% населения Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах процент просвещенных гораздо ниже - 5 процентов.

К примеру, основными проблемами ипотечного кредитования на современном этапе член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко называет следующие: отсутствие долгосрочных ресурсов у банков-кредиторов, высокие риски как для заемщиков, так и для кредиторов (риск невозврата, риск досрочного погашения, риск ликвидности, валютный риск, риск нестабильности доходов и т.д.), отсутствие судебной практики по наложению взыскания на предмет залога при существующем законодательстве и, следовательно, \"нерегулируемость\" этого вопроса, высокие процентные ставки (понятно, что они зависят от высокой инфляции), ограниченный платежеспособный спрос населения (потому что психологически \"жить в кредит\" наши люди уже готовы), низкие темпы совершенствования законодательства в этой сфере.

В настоящее время подавляющее большинство наших граждан не планирует свою жизнь дальше, чем на два-три года вперед - в таких условиях бурно развиваться может только потребительское кредитование. Для его большего развития немаловажным фактором станет создание системы кредитных бюро, которые помогут и ипотеке. Законодательная база для этого подготовлена - закон о кредитных бюро принят. Дальше нужно утверждать другие законодательные инициативы, повышать прозрачность операций с недвижимостью, стимулировать (особенно в регионах) платежеспособный спрос населения.

Пока же, как заявила Надежда Косарева, президент фонда \"Институт экономики города\", обеспечить себя достойным жильем может лишь ограниченный круг россиян с высокими доходами. Согласно исследованиям фонда, проведенным в конце 2003 года, почти все население страны хотело бы улучшить свои жилищные условия, при этом только 39% были ими в большей или меньшей степени удовлетворены. Почти 35% семей не надеются на помощь государства и готовы сами работать над тем, чтобы въехать в лучшую квартиру, около 27% нуждаются в частичной помощи государства. Еще более 12% семей готовы приобрести жилье самостоятельно, за счет собственных или заемных средств.

Таким образом, потенциал для развития ипотеки большой. По данным Артема Эйрамджанца, руководителя управляющей компании Группы Компаний ПИК, еженедельно по вопросам ипотеки в компанию обращается 400 человек.

В целом, как рассказал Андрей Сучков, вице-президент Внешторгбанка, сегодня банки в состоянии выдавать только 30 - максимум 50 миллиардов рублей на ипотеку, что составляет приблизительно шестую часть от требуемого объема. Поэтому столь популярны стали так называемые \"инвестиционно-ипотечные\" схемы. Потенциальный квартировладелец инвестирует свои деньги в строительство и только потом, когда дом построен и оформлен, может заложить эту квартиру и взять ипотечный кредит. Риски подобной схемы очевидны. Банкиры не зря называют такие строительные модели финансовыми пирамидами: подавляющее большинство застройщиков, привлекающих на таких условиях деньги физических лиц, часто не выполняют своих обязательств.

Понятно, что в такой ситуации банки со своими деньгами не хотят идти к застройщикам в соинвесторы. Если же такое желание у кого-то из них и возникало, то недавний банковский кризис практически свел его на нет. Таким образом, опасность того, что многие строительные проекты будут заморожены и наши обычные граждане-соинвесторы таких горе-застройщиков так и не станут новоселами, увеличилась во множество раз. Так что, вполне возможно, что Россия, вместо того чтобы стать полигоном для развития ипотеки, превратится в недалеком будущем в поле замороженных жилищных строек.

все статьи