Риэлторы
Строительные фирмы
Ипотека
Консультации
Статьи
Мониторинг
Форум
Гостевая книга





Найти объявления
Разместить объявление
Просмотреть объявления




Статьи

Договор перед договором как гарантия заключения договора

Случаются такие жизненные обстоятельства, когда стороны вроде бы договорились по условиям договора, но в данный момент реально заключить его не могут. Это бывает связано либо с тем, что по ряду обстоятельств сторона по сделке не является надлежащим собственником (например, наследник, еще не вступивший в права наследства), либо с тем, что собственник не может распоряжаться принадлежащим ему имуществом в силу того, что данное имущество не прошло определенной процедуры государственной регистрации и не может являться объектом сделки.  В этом случае на практике активно используется так называемый предварительный договор.
При заключении предварительного договора стороны принимают на себя обязательства по заключению через какой-то промежуток времени основного договора на определенных предварительным договором условиях. В том случае, если самим договором не определен такой срок, то в силу статьи 429 ГК РФ он считается равным одному году с момента заключения предварительного договора.
Законодатель предусматривает, что предварительный договор должен содержать существенные условия, на которых будет заключен основной договор. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Единственное исключение касается того, что условие о форме заключения договора не является условием о его регистрации. Поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации, даже если основной договор без такой регистрации недействителен (ничтожен).
Если по прошествии определенного времени коварный контрагент по предварительному договору, получив от другой стороны предложение о заключении основного договора, заключить его откажется, то обиженная сторона вправе, в соответствии со ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. Несчастному диссиденту останется одно из двух: либо заключать договор, либо оплатить причиненные своим «инакодействием» убытки.
Весьма популярен предварительный договор в сделках, связанных с недвижимостью и с отчуждением акций.
Повседневная риелторская жизнь такова, что вписывается в весьма незатейливую схему, изложенную в русском фольклоре как «Ванька здесь, да Маньки нет...», и наоборот. Чтобы собрать воедино постоянно диффузирующих участников многоходовой сделки, их склоняют к заключению предварительных договоров по уже найденным вариантам продажи (покупки) недвижимости.
Часто форму предварительного договора используют при заключении сделок, связанных с отчуждением акций. Акция – это такое явление в гражданско-правовом обороте, которое по усилиям, затрачиваемым на его легализацию (то есть регистрацию в установленном законом порядке) сродни разве что покорению водных и космических миров вместе взятых. Тем не менее необходимость продажи акций возникает независимо от того, зарегистрированы они в ФКЦБ или нет. Поэтому заинтересованные лица прибегают к такой фиксации взаимоотношений, как предварительный договор.
При выборе гарантий реальности будущих взаимоотношений необходимо отличать юридическую конструкцию предварительного договора от присутствующего в практике договора с отлагательным условием. В соответствии со ст. 157 ГК РФ договором, совершенным с отлагательным условием, является сделка, в которой стороны поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.
В отличие от предварительного договора, который обеспечивает заключение иного, основного, договора, сделка с отлагательным условием является реально действующим заключенным договором.
Если в силу ряда обстоятельств сторона по договору не является полноценным собственником, то заключение с нею договора с отлагательным условием противопоказано.
Разнообразие гражданско-правовых отношений порождает и разнообразие договорных форм, в которые эти отношения облекаются. Особо внимательно необходимо относиться к таким формам, в которых имеют принципиальное значение правовые нюансы, поскольку ошибки в построении таких отношений, по странному стечению обстоятельств, в гражданском праве заканчиваются, как правило, двумя основными способами: либо штрафом, либо возмещением убытков.



по материалам "Деловое Прикамье"

все статьи






Рассылка

введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей.







Независимая информационная интернет-система

Реклама на сайте
Правовая информация
Пишите нам
Copyright © 2003, Недвижим@сть Перми
Создание сайта © 2003, «Dextra»
Рейтинг ресурсов "УралWeb" Rambler's Top100