По мнению экспертов «Московской строительной компании» – одного из московских застройщиков, отмечающееся в настоящий момент прекращение роста цен на жилье в некоторых комплексах является первым симптомом масштабного падения цен на столичном рынке недвижимости. В компании полагают, что, скорее всего, ситуация будет развиваться медленно и в этом году цены упадут на 20-25% от нынешнего уровня. Причем локомотивом падения цен станут мелкие строительные фирмы, которые в условиях падения спроса начнут наперегонки снижать цены, что в конечном итоге может спровоцировать обвал цен.

Согласно выводам, сделанным «Московской строительной компанией», причиной снижения цен на столичном рынке недвижимости станет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики. В феврале – марте следующего года, по данным компании, доходность инвестиций в жилье бизнес- и экономкласса станет сопоставимой с банковской ставкой и такие инвестиции перестанут быть привлекательными. Сейчас, согласно выводам ряда риэлтерских компаний, доходность вложений в московскую недвижимость находится на уровне 15-70% годовых в валюте в зависимости от объекта. Эта цифра складывается из двух показателей: удорожания жилья по мере строительства дома (от котлована до сдачи) и роста стоимости квадратного метра на рынке. Напомним, что за 2003 год цены на рынке недвижимости Москвы выросли на 35-40%. Удорожание же жилья по мере строительства дома является величиной, сильно зависящей от объекта. «На одном участке в Москве можно построить панельный дом, вложения в который составят 3 млн долларов, а продажная цена 4,5 млн, – сказал RBC daily директор по маркетингу «Московской строительной компании» Максим Калмыков. А можно поступить по-другому – на том же участке возвести монолитный дом, вложив 8 млн долл. и после окончания строительства продав его за 14 млн долл.». Очевидно, что доходность вложений в монолитно-кирпичное строительство выше, в основном за счет того, что эта технология позволяет возводить более высокие дома большей площади.

Факт, что московский рынок недвижимости зависит от инвесторов, уже стал общепризнанным – огромное количество жилья скупается на стадии подготовки площадки различными инвесторами, включая и риэлтерские компании, с целью последующей перепродажи после окончания строительства дома. Для инвесторов, в отличие от собственников, приобретающих жилье для себя, определяющим фактором является именно доходность вложений, с падением которой они могут начать переводить деньги в другие, более привлекательные активы. Согласно данным, полученным «Московской строительной компанией», этот процесс уже пошел: в частности, банки уже начали сокращать объемы своих вложений в недвижимость. Еще одним негативным фактором, приближающим кризис, в компании считают возможное падение цен на нефть, которое будет вызвано увеличением квот по добыче нефти для ОПЕК. По различным оценкам, нефтяные деньги обеспечивают до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке недвижимости, и влияние нефтяных цен на ситуацию на московском рынке жилья признают все участники рынка. «Я согласен с тем, что серьезное падение цен на нефть может повлиять на ценовую ситуацию на рынке недвижимости, – сказал RBC daily инвестиционный аналитик компании «Система-Галс» Александр Гаврилин. – Но все будет зависеть от величины их падения».

Максим Калмыков полагает, что в дальнейшем события будут развиваться по так называемому «рижскому» сценарию: уход с рынка наиболее платежеспособных покупателей (с нефтяными деньгами) вызовет плавное понижение стоимости квадратного метра, которое может достигнуть 20-25%. «Похожая ситуация была в Риге три года назад, – говорит г-н Калмыков. – У них долгое время наблюдался рост цен, а потом просто прекратились покупки жилья на несколько месяцев, что вынудило мелких застройщиков начать снижать цены. В результате за восемь месяцев цены упали на 20%. Это падение не отыграно до сих пор. То же самое может произойти и в Москве в случае снижения спроса. В частности, мелкие застройщики, которые сейчас контролируют 30% рынка, могут начать снижать цены. Причем они будут это делать наперегонки, чтобы успеть продать «зависшие» квартиры». Мелкие застройщики потянут за собой все цены, и крупные строительные компании будут вынуждены тоже начать снижение цен». Интересно, что это не самый пессимистичный для участников рынка сценарий развития ситуации, нарисованный «Московской строительной компанией». Они также рассматривают вариант, при котором падение цен на недвижимость на 10% спровоцирует уход с рынка крупных оптовых покупателей и приведет к остановке продаж жилья, следствием чего станет падение стоимости квадратного метра до 500-600 долл.

По данным г-на Калмыкова, если в Москве еще не началось снижение цен на жилье, то первые признаки этого процесса уже появились, поскольку целый ряд застройщиков прекратил повышение цен. Правда, риэлторы с этой точкой зрения не согласны. «Это просто новогоднее предложение, которое было принято некоторыми экспертами за стагнацию цен», – сказал RBC daily представитель компании МИАН Игорь Ладычук. В МИАНе считают, что оснований для разговоров о падении цен на рынке недвижимости нет. «Да, мы прогнозируем, что в следующем году темпы роста цен несколько замедлятся и составят 20% за год», – говорит Игорь Ладычук. Александр Гаврилин из «Системы-Галс» в свою очередь утверждает, что даже если мелкие компании в каких-то целях начнут снижать цены, то их недвижимость будет выкуплена более крупными игроками и падения цен не будет. Однако г-н Гаврилин не исключает, что может произойти стабилизация цен.

все статьи