Мошенничества на рынке жилой недвижимости являются сдерживающим фактором развития рынка. Особенно опасны случаи, порожденные хитросплетениями законодательного порядка.
По мнению большинства риэлтеров, среди наиболее распространенных случаев мошенничества на рынке жилой недвижимости превалируют те, что можно отнести к группе очевидных преступлений. Хотя до недавнего времени по распространенности им явно не уступало и сознательное использование лазеек в законе. Как отмечают эксперты, раньше среди наиболее часто встречающихся дел, касающихся неблагонадежных сделок с квартирами, были случаи, когда неправильное оформление продавцом приватизации проданной квартиры (например, ущемление интересов несовершеннолетних детей) приводило к признанию ничтожности и последующих за этим сделок.
В то же время ситуация изменилась в лучшую сторону после принятия соответствующего постановления Конституционного суда от 21 апреля 2003 г. № 6 П: о проверке конституционности 1и 2 пунктов ст. 167 Гражданского кодекса.
Галина Микрюкова, доцент юридического факультета ПГУ: « Ситуация, которая существовала ранее с так называемыми цепочками сделок, когда последний покупатель, ничего не зная и не ведая о самой первой сделке в цепи, лишался своей квартиры в результате ее незаконности, была парадоксальной. Эта ситуация была тем более удивительной, поскольку в коммерческом обороте в это же время существовала практика, когда последний покупатель, доказав свою добросовестность, собственность не терял. Но Верховный суд РФ фактически до принятия постановления Конституционного суда не соглашался отказываться от применения реституции (возвращения всего в первоначальное состояние) в цепочке».
По словам судьи Пермского областного суда Ольги Цодикович, суд давно отошел от этой практики и рассматривает постановление Конституционного суда как направленное на защиту прав добросовестных приобретателей.
Ольга Цодикович: « Ранее в судебной практике было очень много дел, связанных с незаконной приватизацией квартир и признанием последующих сделок с ними незаконными. За сделкой, признанной судом ничтожной, нередко следовала череда сделок. Суд был вынужден признавать незаконными и их и приводить все в первоначальное состояние. Добросовестные приобретатели не получали ни квартиры, ни денег, поскольку реально взыскать их было практически невозможно».
Сейчас, по словам Ольги Геннадьевны, судебная практика в этом отношении изменилась, так как теперь российское правосудие исходит из того, что права несовершеннолетних должны защищать их родители.
Однако, как считают риэлтеры да и сами юристы, одно постановление кардинально изменить ситуацию не в состоянии. Подводных камней, с чисто юридической точки зрения, остается более чем достаточно.
Галина Микрюкова: « Сейчас, если квартира перепродавалась, покупатель более или менее защищен. Если же он приобрел квартиру сразу для проживания, то в течение десяти лет вздохнуть спокойно не сможет – срок давности для применения последствий ничтожной сделки (реституции) – 10 лет. Бывают отдельные случаи, когда судьи ошибочно распространяют нормы постановления Конституционного суда на сделки, где спор идет между продавцом и покупателем в рамках одного договора. Но по закону факт добросовестности приобретателя в таких случаях значения не имеет, поскольку возможность процедуры реституции этим фактом не исключается».
По мнению инсайдеров, решение Конституционного суда, действительно, определенным образом сказалось на состоянии рынка, который стал более активным. Но слепо полагаться на него нельзя. Ведь законные причины, на основании которых и у добросовестного приобретателя могут отобрать квартиру, никуда не исчезли. Мошенничество из этой серии: люди, продав квартиру, потом заявляют, что они действовали под грузом каких-то тяжелых обстоятельств.
Олег Гущин, начальник отдела вторичного жилья Компании «Тереза»: « Типичный случай: сын продает квартиру отца по доверенности, а последний потом заявляет, что он не знал об этом, его сын ввел в заблуждение; а еще оказалось, что он эти деньги хотел направить на лечение, так как отец, якобы, находился в тяжелом состоянии. Решение было вынесено все-таки в пользу покупателей. Но так бывает не всегда».
Среди мошенничеств, автоматически подпадающих под уголовные статьи, весьма распространено использование поддельных документов на квартиру. Как отмечают риэлтеры, причиной всему – их низкая защищенность. Очень часто это обычная бумага с какими-либо надписями, сделанными от руки. Максимум к этому добавляются подпись и печать.
Олег Гущин: « Бывают случаи, когда люди просто восстанавливают якобы утерянные документы, получают дубликат, и в их распоряжении оказывается два комплекта документов, имея их на руках, они продают свою квартиру дважды. Рекорд здесь поставила Москва: одна квартира была продана восемь раз и семь раз сдана в аренду одновременно».
Ничем не уступает фальсификации документов и такой вид махинаций, как получение за одну квартиру нескольких авансов. Подобная процедура несложна в исполнении. И псевдориэлтер после этого начинает скрываться от покупателей. Здесь не надо никакого изготовления документов. Под видом продажи квартиры заключается договор с хозяевами, у них берутся документы для последующей демонстрации покупателям. По мнению инсайдеров, еще проще проворачивать подобные аферы стало после того, как два года назад произошла отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности.
Олег Гущин: « Говорить о том, что с отменой лицензирования рынок одичал, нельзя. И раньше лицензию спрашивали не часто. Сейчас ее заменой можно считать сертификат соответствия, который определяет стандарт оказания услуги. Требования по нему гораздо жестче, чем они были при лицензировании. На пермском рынке сертифицированных фирм не более шести-семи. Но сертификат крайне редко спрашивают. Если бы все работали только с сертифицированными фирмами, думаю, что проблем бы не возникало».
В то же время среди потенциальных приобретателей квартир (а именно они и страдают в большинстве случаев при совершении сделок с недвижимостью) на фоне далеко не полного перечня существующих на рынке жилья махинаций бытует мнение, что покупать квартиру в новостройке безопаснее, нежели приобретать ее на вторичном рынке. Как утверждают риэлтеры, с реальностью подобные доводы никак не соотносятся. По словам Олега Гущина, поводов для мошенничеств на рынке первичного жилья не меньше, чем на вторичном.
Олег Гущин: « Если квартира на вторичном рынке проходит госрегистрацию сделки, то на первичном рынке заключается договор долевого участия, инвестиционный договор. Покупатель, как правило, на время строительства остается наедине со строительной компанией. При этом сделка никак и никем не регистрируется. Строительная организация в случае ее недобросовестности может продать квартиру, которая уже приобретена, сколько угодно раз. Это выяснится только после сдачи дома, когда понадобится пойти в регистрационную палату за оформлением документов на квартиру. И, соответственно, первый, кто ее зарегистрировал, и будет ее владельцем».
К этому добавляется и то, что строительные компании рассчитывались с подрядчиками по бартеру. Последние, зачастую, будучи не связанными соображениями поддержания репутации, нередко обманывали покупателя.
В то же время резонно предположить, что с учетом существующей сегодня на рынке первичного жилья тенденции перехода строительных компаний на денежные взаиморасчеты с дольщиками, ситуация несколько улучшится. Некоторого ее оздоровления ожидают и на рынке вторичного жилья за счет сокращения мер соцзащиты, предусмотренных принимаемым Госдумой новым Жилищным кодексом. В уже утвержденном во втором чтении проекте предполагается отмена непременного получения согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживают несовершеннолетние. Кроме того, новый кодекс предполагает существенное сокращение права пользования квартирой в пользу прав собственника. Эти антигуманные нормы, в безоговорочное принятие которых не особо верится, могут поспособствовать снижению количества чисто правовых уловок, которыми оперируют аферисты. Однако говорить об этом, как заявляют риэлтеры, пока рано, ведь кодекс не принят, как не сложилась и правоприменительная практика по нему, способная серьезно скорректировать первоначальные идеи, которые заложили в него законодатели. В целом, как отмечают инсайдеры рынка, количество мошенничеств с недвижимостью не уменьшается: рост стоимости квартир не дает покоя воображению тех, кто не прочь поправить свое состояние за чужой счет.
