Приобретение жилой недвижимости - дело серьезное и требующее обдуманного решения относительно того, кому довериться. Основная часть сделок при операциях с недвижимостью происходит с участием риэлтеров. Что касается строящегося жилья, то его купить можно как через риэлтера, так и непосредственно через застройщика. У строителей есть преимущество: низкие цены - первоначальная стоимость, и каждый последующий собственник, покупающий квартиру, сможет продать ее по более высокой цене. Чтобы воспользоваться такой возможностью и не беспокоиться о сроках, дополнительных условиях и чистоте сделки, нужно лишь выбрать компанию-застройщика. Но всем ли стоит доверять?

Рынок первичной недвижимости, как никакой другой, позволяет выбрать жилье, которое соответствовало бы индивидуальным запросам покупателя. Объекты, которые находятся на начальной стадии строительства, наиболее привлекательны. Здесь играют роль сразу два фактора: невысокая цена (как только дом начинает расти, она может увеличиться на несколько десятков процентов) и определенный выбор.

Новостройки, тем более домов класса de lux, пользуются стабильно высоким спросом, так как цены на "котлован" на порядок ниже, чем на квартиры в отстроенных домах. К сожалению, покупатели не всегда уделяют должное внимание юридической безупречности договоров. Поэтому для того, чтобы свести к минимуму риски инвестиций в "котлован", специалисты рекомендуют тщательно подойти к вопросам надежности застройщика или продавца и грамотности составления договора. А чтобы оценить надежность проекта, в первую очередь надо разобраться, кто является генеральным инвестором, заказчиком и генподрядчиком строительства. Если есть такая возможность, то каждого из них хорошо бы проверить на наличие безупречной репутации. Нелишним будет собрать отзывы о качестве объектов компании, особенно о тех, которые были построены не один год назад: их сегодняшнее состояние поможет понять, насколько качественно была сделана работа.

Проверка деятельности фирмы-застройщика

По мнению большинства застройщиков, их главный капитал - это опыт компании и репутация. В условиях острой нехватки строительных площадок многие застройщики неожиданно меняют свой профиль. Например, строили жилье бизнес-класса и вдруг заявляют о проекте delux. Однако, по их словам, в этом нет ничего страшного. Напротив, то, что застройщик получает более дорогие участки под строительство, говорит о процветании компании. Но солидная фирма не станет в одиночку строить объекты, в технологиях которых плохо разбирается, для этого она заключит договор с каким-нибудь опытным подрядчиком. Тем не менее, проверить каждую организацию, участвующую в строительстве конкретного дома, трудно.

В последнее время появились компании, которые называют себя девелоперами, не являясь таковыми, и привлекают у покупателей средства, обещая построить жилье по ценам ниже рыночных. Здесь можно выделить две категории. Первая категория - это совершенно явные мошенники, которые организовывают фирму-однодневку, создают видимость того, что у них есть возможность строить, даже привозят граждан на какие-то строительные площадки, собирают деньги и исчезают. Причем это реальные строительные площадки, но не имеющие никакого отношения к той фирме, поэтому поинтересуйтесь, имеет ли продавец право предлагать жилье в данной новостройке, есть ли у него соответствующее соглашение с собственником жилья. Второй случай: реальные фирмы-застройщики, которые имеют некое количество площадок. Они предлагают внести деньги сразу, собирают огромные средства, которые порой используются нецелевым образом, для получения прибыли. Это так называемые признаки финансовых пирамид.

Проверка документов

Удостоверившись в законности полномочий ваших будущих партнеров, не постесняйтесь попросить документы, подтверждающие право компании вести строительство на данной территории. В число документов входят решение местной администрации о предоставлении в пользование земельного участка, договор аренды земли, купли-продажи или уступки права аренды, планы земельных участков, акты о правах на участок и т. п. Умение читать важно. Выяснив, что продавец и все участники процесса работают на законных основаниях, можно приступать к чтению текста договора. В большинстве случаев заключается так называемый инвестиционный контракт или договор о привлечении средств в строительство, по которому вы выступаете в качестве соинвестора. Кто такой этот соинвестор? Это человек, вкладывающий деньги в строительство вместе с инвестором. После полной оплаты стоимости квартиры он получает право на ключи от нее, а после приема дома госкомиссией - на оформление жилья в собственность.

Путь от момента заключения договора до момента получения документа собственника длинный. И чем раньше вы вошли в проект, тем неопределеннее расстояние, которое будет пройдено в этой инвестиционной истории. Вполне вероятно, что сроки завершения проекта, обещанные устно, в итоге не совпадут с фактическими. Ведь дом нужно не только построить, но еще и провести сверку затрат участников инвестиционного контракта, сдать госкомиссии, обмерить усилиями сотрудников БТИ. И если даже дом построен за полтора года, еще год или больше может уйти на оформление всех необходимых на него документов в госорганах. Поэтому так важны положения договора о сроках строительства и передачи соинвестору жилья.

Крайне осторожно надо относиться к положениям договора, оговаривающим сроки окончания строительства и передачи квартиры покупателю, но не упоминающим санкции за нарушения этих сроков. Надо ли говорить, что при возникновении причин, не связанных с непреодолимыми трудностями (например, строительство дома остановлено по причине отсутствия необходимых средств у застройщика или нехватки стройматериалов), продавец обязан возместить покупателю причиненный ущерб. Зачастую продавцы включают в договор довольно-таки размытые понятия, забывая отражать нюансы. Однако это еще не значит, что, если им попался дотошный клиент, они его проигнорируют. Практика показывает, что продавцы жилья имеют навыки внесения поправок в тексты договоров.

Покупателю необходимо помнить, что существует еще один риск - купить не ту квартиру или стать одним из нескольких покупателей одной и той же жилплощади. Поэтому профессионалы советуют максимально подробно в договоре отразить все параметры и отличительные особенности квартиры: строительный адрес, номер корпуса, секции, этаж, расположение квартиры на этаже, ее условный номер, общую и жилую площадь, количество комнат. Необходимо также присовокупить к договору план вашего этажа, на котором ваша квартира будет заштрихована. Такая дотошность не будет лишней, если вы не хотите быть обвиненными в будущем в незаконном вселении на чужую жилплощадь, предварительно сделав ремонт соседу. Также попросите продавца сделать в договоре запись о том, что он гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, и указать штрафные санкции на случай нарушения этого пункта.

Ориентировочная цена квартиры

Основное внимание должно быть уделено цене. Иногда в договоре инвестирования при указании цены квадратного метра вашей квартиры используется слово типа "ориентировочная". Лучше, если будет указано, что цена окончательная и изменению не подлежит. Иногда компания, которая получила право на строительство жилого дома, предлагает гражданам на добровольной основе выступить в качестве соинвесторов и внести заранее денежный взнос за будущую квартиру. Но жилье обещается после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Поэтому, когда такие предложения поступают, граждане проявляют заинтересованность и принимают данный вариант. Насторожить должно то, что объявленная стоимость в два-три раза ниже рыночной цены одного квадратного метра.

Существует несколько возможностей покупки жилья в рассрочку. Как правило, если ее срок не превышает двух-трех месяцев, рассрочку могут дать и беспроцентную. В таком случае обычно вносится 50% от первоначальной стоимости квартиры. Остальную часть можно вносить в течение всего срока строительства, однако за это придется доплатить. Окончательная стоимость жилья будет определена только после обмера и корректировки его площади. Необходимо, чтобы в договоре содержался такой пункт. Часто после обмера БТИ фактическая площадь квартиры увеличивается, могут, например, добавиться квадратные метры неучтенных ранее балконов. Поэтому важно застраховать себя от подобных неприятностей. Застройщик чаще всего стремится к тому, чтобы вся ответственность была переложена на покупателя, поэтому за консультацией по поводу взаимоотношений с застройщиком лучше обратиться к профессионалам.

Несколько несложных правил

При покупке квартиры в новостройке стоит обратить особое внимание на следующие факторы.

1. Если вы обратились по рекламному объявлению в фирму, то договор вы должны заключать именно с ней. Если вам предлагают заключить договор с иной фирмой, это означает, что данная компания не желает нести ответственности в случае возникновения каких-либо споров. При обращении в суд отвечать будет та фирма, с которой вы подписали договор. И эта фирма на момент подачи иска может раствориться в воздухе.

2. Какой вид договора вам предлагают подписать? Договор подряда на строительство или договор "долевого участия в строительстве", "простого товарищества", "соинвестирования", "уступки прав по инвестированию", "о привлечении финансовых средств", "о совместном участии в строительстве"? Риэлтеры надеются, что на любой договор, кроме подрядного, не распространяется защита прав потребителя, и вы не сможете защитить свои права в суде. Спорное суждение: Верховный суд считает "долевые" договоры притворными сделками. Строители также несут риски: если налоговая переквалифицирует эти договоры в подрядные, им доначислят НДС со всех собранных денег. Поэтому это очень опасная форма, хотя пока и очень распространенная.

3. Вам не должны предлагать заплатить страховой взнос, так как он считается частью цены квартиры при получении кредита. Если вы захотите по каким-то причинам расторгнуть договор, то возврат всей цены квартиры затруднителен.

4. Помимо основного договора, вам не должны навязывать заключение дополнительных, например такого, как агентский договор. Их подписание влечет уменьшение цены квартиры, что играет на руку компании, если вы подадите на нее в суд.

Пока отношения с застройщиками и соинвесторами не урегулированы на законодательном уровне, пока отсутствует возможность получения объективной информации о фирме-застройщике, надо быть внимательным и юридически грамотным.

все статьи