Риелторы считают, что налог с продажи квартиры увеличивает время проведения сделки. Ускорить ее проведение можно было бы, отменив этот налог, однако государство, наоборот, стремится ввести ограничения для спекулянтов жильем. Насколько успешна эта политика?
Подоходный налог для продавцов квартир, которые были в собственности менее трех лет, по своей идее призван ограничить возможности квартирных инвесторов, которые покупают жилье, чтобы чуть погодя продать по более высокой цене. Но, как водится, задумка была одна, а в жизни получилась совсем другая картина. Эту проблему активно обсуждали на круглом столе, посвященном реализации нацпроекта «Доступное жилье».
Но сначала напомним, о чем идет речь. Согласно ст. 208 и 220 НК РФ, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Важно, что при продаже жилья главный вопрос, который интересует налоговиков: как давно квартира была приватизирована. Фактический срок проживания в квартире роли не играет. Жилье могло быть получено по ордеру в далекие семидесятые, но приватизацией хозяева занялись лишь пару лет назад. По закону же именно оформление приватизационных документов подтверждает право собственности. К слову, до 2005 года налоговый порог составлял не 3 года, а 5 лет.
Кроме того, Налоговый кодекс дает практически законную «лазейку» для неуплаты подоходного налога, но… Нюанс здесь такой: если квартира была продана за ту же сумму, что и когда-то приобретена, то есть если человек не получил никакой прибыли, он вроде может не платить налог. Но на деле оказывается иначе. По словам Бориса Немцова, члена партии СПС, в налоговой на этот счет существует свой порядок: сначала необходимо уплатить 13% от суммы сделки минус миллион, а уже потом, когда инспекторы проверят представленные документы и убедятся, что выгода продавца была равна нулю, государство вернет гражданину его деньги. Неудивительно, что этой лазейкой никто не пользуется.
Аргументы против налога
Уже не один год подавляющее большинство участников рынка недвижимости твердит, что побор этот не имеет смысла (читай – прибыли в казну), а причиняет только массу неудобств в оформлении сделок. По информации, озвученной на круглом столе, 99,9% всех сделок по продаже квартир, находившихся в собственности продавца менее 3 лет (а такие сделки занимают большую часть в секторе купли-продажи жилой недвижимости) проводятся по цене до 1 млн руб. Естественно, только на бумаге. Обходных путей, чтобы уклониться от налога, предостаточно. Например, некоторые прописывают в договоре сумму, указанную в справке БТИ, которую можно назвать символической. Но так поступают те, кто «страхуется». В основном же просто пишут «999 тысяч рублей».
И все это, наверное, не вызывало бы нареканий посредников, если бы такие «серые» сделки не требовали больше времени. Потенциальные покупатели зачастую отказываются отклоняться от закона, ведь если, к примеру, придется оспаривать сделку в суде, то вернуть можно лишь ту сумму, что указана в договоре. И в таком случае приходится искать какой-то способ удовлетворить требования обеих сторон, что занимает немало времени.
Кроме того, увеличение сделок с привлечением ипотечного кредита тоже играет роль, поскольку такие сделки должны быть «прозрачны». Однако, как показывает практика, многие банки выдают кредиты на жилье даже под сделки с заниженными цифрами. Как заявила генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяна Никитина, формально банк, «скажем так, не должен следить за тем, какую сумму прописывает заемщик в договоре купли-продажи. Проблема банкиров в том, что, идя по пути обходной схемы, оформлять сделку приходится ровно в 1,5 раза дольше, так как необходимых договоров и всевозможных расписок, гарантирующих, что банк получит от клиента свое, становится больше». Это тоже увеличивает время сделки и сложность ее оформления. Поэтому банки, как ни странно, тоже ратуют за отмену налога с продажи недвижимости.
Государство в проигрыше
Ситуация сложилась достаточно сложная: от уплаты налога уклоняются практически все продавцы, процедура легка и понятна, а поймать продавца за руку не так просто. В итоге государство не получает платежей по этому виду налогов практически совсем. По заверениям риелторов, редкие исключения составляют лишь госслужащие, госструктуры и иностранцы (на Западе, как известно, налоги на недвижимость не воспринимают как драконовские меры). Таким образом, бюджет не получает должных финансовых поступлений, а спекулянтов жильем меньше не становится, вернее, их стало меньше, но не благодаря налогам, а из-за перегретости рынка.
Стоит принять во внимание и еще один аргумент: инвесторы, привыкшие вкладывать деньги в жилье, не новички на рынке и всегда найдут обходные схемы. Такие «примитивные» меры, как налоги, не способны серьезно повлиять на них. И поэтому этот налог либо должен быть более эффективным, либо его стоит упразднить.
В сущности, сейчас налоговую систему в части недвижимости государство собирается серьезно реформировать. И делать это весьма дифференцированно, в частности, взимать налог на недвижимость с рыночной цены квартиры. И если эти проекты действительно будут реализованы, то, возможно, налог с продажи получит новую жизнь и принесет государству куда больше доходов, ведь тогда взимать налог с продаж возможно будет не с цены, указанной в договоре, а с рыночной цены, с которой взимался налог на эту недвижимость. За вычетом какой-то суммы (вроде нынешнего миллиона рублей) или с полной суммы сделки.
Однако это вызывает обеспокоенность специалистов. Налог с продаж, если он будет действительно взиматься от цены продажи квартиры, вызовет существенное недовольство со стороны населения, особенно это касается тех, кто заинтересован в сделках, в результате которых можно выручить дополнительные средства через ухудшение жилищных условий или смену района проживания.
Впрочем, вероятность этого сценария не так высока. Скорее всего, налог будет отменен, потому как депутаты Госдумы, выслушав недовольные отклики экспертов рынка на круглом столе, согласились, что этот налог «не совсем целесообразен». Так, член Комитета по бюджету и налогам ГД Александр Коган и вовсе кратко ответил всем присутствующим: «Отменим». Но, опять же, никаких, даже приблизительных, сроков, когда этот вопрос будет поднят перед всеми парламентариями, названо не было.
Глас народа
Когда обсуждается принятие тех или иных законов или налогов, практически все оперируют лишь мнениями специалистов или депутатов. Однако в такой области, как недвижимость, стоит учитывать и мнение народа. По опросу ВЦИОМа, большинство россиян (68%) считают несправедливым, что налог на недвижимость не зависит от качества и рыночной стоимости жилья. А 47% россиян одобряют предложение исчислять налог на жилую недвижимость с учетом рыночной цены жилья, 37% опрошенных оценивают это негативно.
В ходе опроса выяснилось, что среди мер, способных ограничить спекуляции на рынке недвижимости, 36% россиян наиболее эффективным представляется введение повышенного налога на вторую или третью квартиру, 14% – уголовного наказания за спекуляцию жильем, 9% – запрета на покупку второй или третьей квартиры.
Действительно, народ подсказывает власти еще один путь ограничить спекулянтов – отменив налог с продаж, ввести повышенный налог на владение второй и более квартирами, а также лучше собирать налоги с арендодателей, как правило, владеющих несколькими квартирами, чем, собственно, сейчас и занялось государство в лице ФАС. По какому пути пойдет государство, чтобы активно влиять на рынок недвижимости, будет ясно после того, как пакет по налоговому законодательству появится на первом голосовании в Госдуме.
