|
|||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||
|
|
||||||
|
Статьи Заключение договоров Традиционно до 70 процентов сделок приходилось на так называемые альтернативы — когда одна квартира продается, а взамен покупается другая. Обычно в таких случаях риэлторы действовали по давно отработанной схеме, когда обе сделки — купли нового жилья и продажи старого — заключались в один день. А чтобы удобнее было обеспечить всех желающих подходящими вариантами, из таких сделок выстраивались длинные цепочки. Удар по этой схеме нанес прошлый год с бурным ростом цен на квадратные метры. Квартиры дорожали быстрее, чем подыскивались варианты обмена, и стало просто невозможно построить альтернативную цепочку без финансовых потерь для ее участников. В начале этого года рынок успокоился, и ситуация вновь стала вроде бы благоприятной для альтернатив. Однако желающих участвовать в таких сделках не прибавилось. Даже при стабильной ситуации на рынке участники альтернативной сделки сталкиваются с немалым количеством подводных камней. Как правило, в такой сделке участвуют 3 — 4 квартиры. Очень часто одним из собственников жилья оказывается либо алкоголик, либо просто капризный человек, который сегодня продает квартиру, а завтра отказывается. И участники цепочки должны уговаривать «шатающегося» не менять решения либо выстраивать схему заново, теряя время (3 — 5 месяцев) и деньги, потраченные на сбор документов и работу риэлторов. Кроме того, существует масса технологических вопросов, которые достаточно просто решаются, если речь идет о подготовке к сделке одной квартиры, но создают огромные сложности при подготовке трех-четырех. Например, своевременное получение разрешения от органов опеки. Отсутствие необходимых для регистрации договора документов может не раз и не два отодвигать уже назначенные сроки сделки и вообще ставить ее под сомнение. Еще один фактор — альтернативные сделки непрозрачны, они позволяют получать скрытые комиссии. А если учесть, что за сделки такого рода агентства берут комиссию на порядок выше (7 — 8%), чем за обычные, то можно сделать вывод об очевидной невыгодности таких путей решения квартирного вопроса. Выход из этой непростой ситуации есть, и его уже успешно практикуют некоторые агентства — изменение схемы сделки. То есть сначала — купить новую квартиру, потом — продать старую или наоборот. Вот только где взять деньги на покупку нового жилья, если никаких особых сбережений у вас нет, есть только старая квартира? Существуют как минимум несколько способов решения этого вопроса. Способ первый . Так называемое разделение сделки (см. схему 1). То есть продаваемая квартира предлагается как свободная, что повышает ее стоимость и востребованность на рынке. Как покупатели, мы опять же в выигрыше, так как располагаем свободными деньгами, а не цепочкой из нескольких квартир, которая не гарантирует совершения сделки. Способ второй. Банк выдает кредит под залог старой квартиры и соглашается подождать с продажей вашей недвижимости (см. схему 2). Причем до продажи квартиры у некоторых банков предусмотрен так называемый льготный период погашения, когда выплачиваются только проценты по кредиту. Продав квартиру, вы сможете выплатить большую часть кредита, а на остаток задолженности вам будут начислять стандартные проценты. Способ третий. Есть еще вариант — можно взять сразу два кредита: один потребительский — под залог старой квартиры, а другой ипотечный — под залог новой (см. схему 3). Потребительский кредит получить проще, хотя ставки по нему несколько выше, чем по ипотечным. Полученные таким образом деньги пойдут в качестве первоначального взноса за вашу новую квартиру прямым назначением в банк, выдавший обычный ипотечный кредит. Таким образом, вы становитесь собственником сразу двух квартир, которые хоть и находятся в залоге, но, как известно, это абсолютно не мешает жить в них, сдавать внаем (внося из этих средств проценты за кредит) и даже продавать. И как вы ими распорядитесь — решать уже вам. Вы можете продать старое жилье и погасить выданный под него кредит. А можете оставить обе квартиры, одну из них сдавать и спокойно выплачивать проценты по двум кредитам. Такая схема подойдет для людей, способных рискнуть, но вместе с тем имеющих хорошую работу, стабильный доход и твердо стоящих на ногах. Способ четвертый. Самая новая и весьма удобная схема (см. 4). Рассмотрим на примере. Вы берете кредит, который банк выдает, исходя из ваших доходов и стоимости имеющегося у вас жилья. Причем не оформляя в залог эту квартиру. Спокойно выбираете и покупаете себе квартиру, вселяетесь в нее и начинаете продавать свою. Причем первые полгода в банке вы можете не появляться, процентов платить не нужно! И чем быстрее вы продадите свою квартиру (а будет она опять же продаваться как свободная!), тем меньше банку заплатите! В любом случае выигрыш очевиден как в деньгах, так и в условиях проведения сделки. Способ первый Способ второй Способ третий Способ четвертый Валерия КОСЕНКОВА, руководитель группы заключения договоров АННТ «Открытая Компания» |
|
введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей. |
|
|
|||||||
Независимая информационная интернет-система |
|
||||||
|
|||||||
|
|||||||
|