Ипотечный кредит – продукт востребованный и удобный, т.к. выдается банками на срок от 10 до 20 лет. Но наша жизнь – штука непредсказуемая, и в ней, к сожалению, случается всякое. Что же делать заемщику, если его жизненная ситуация круто изменилась и отныне у него нет возможности оплачивать взятый кредит?

Как правило, банки-кредиторы поступают следующим образом. Предъявляют претензии к лицам, выступившим поручителями по кредиту. Если поручители отсутствуют или не располагают возможностью погасить кредит, то банк обращается в суд с иском о признании факта т.н. «дефолта» заемщика, с последующей реализацией заложенной квартиры с аукциона. Из суммы, вырученной от продажи залога, удерживается задолженность банку (включая набежавшие проценты, штрафы), судебные расходы (затраты на проведение аукциона, исполнительный сбор), и остаток суммы возвращается заемщику. Это крайняя ситуация, доводить до которой, разумеется, не следует.

Честность и порядочность заемщика высоко ценится банками

Как же быть, чтобы дело не дошло до применения крайних мер, продажи квартиры и принудительного выселения?

В первую очередь заемщик должен обратиться в свой банк, честно обрисовать свою текущую жизненную ситуацию и написать заявление с просьбой отсрочки оплаты кредитных платежей. Нет никаких оснований бояться «праведного гнева» банкиров. Если банк видит, что ваши проблемы временные (увольнение с работы, ликвидация компании), то вам, скорее всего, будет предоставлена 2-3-месячная отсрочка, и вы получите возможность спокойно трудоустроиться, возобновить выплаты и в дальнейшем не нарушать графика платежей. Некоторые банки готовы ждать и дольше, например, Сбербанк.

Категорически не рекомендуется прятаться от банка, не отвечать на предупредительные звонки и письма, скрываться с места жительства. Неустойчивую ситуацию лучше начать «разруливать» сразу. Тем более, что банки поначалу ведут себя достаточно лояльно по отношению к заемщикам: им проще подождать восстановления платежеспособности человека, чем ввязываться в длительную и хлопотную процедуру судебного разбирательства и продажи квартиры с аукциона.

Рассмотрим худший вариант развития событий: рассрочка предоставлена не была, или же была – но заемщик не сумел справиться со своими финансовыми проблемами. В таких случаях банк приступает к процессу реализации залога. Цель банка вовсе не в том, чтобы показать нерадивому заемщику «кузькину мать», - ему необходимо лишь вернуть обратно сумму выданного займа с начисленными процентами. Продажа квартиры заемщика по рыночной стоимости покроет затраты банка. Но рыночная стоимость может существенно возрасти на момент продажи. Таким образом, незадачливый заемщик может даже заработать на повышении рыночной стоимости жилья.

Лучше договориться по-доброму

Существует несколько схем получения денег по итогам проведенного аукциона. Первая схема такова: после реализации заложенной недвижимости денежные средства покупателя помещаются в две ячейки. По факту регистрации сделки сумма из одной ячейки переходит сотруднику банка-кредитора (сумма займа и проценты по нему), а из второй – владельцу проданной недвижимости (теперь уже бывшему). Таким образом, на руках у бывшего заемщика остается сумма разницы между начальной стоимостью квартиры и ее продажной ценой.

Вторая схема основывается на инициативе кредитора, который своими силами находит желающего приобрести заложенную недвижимость и принять на себя обязательства по ипотечному кредиту. Необходимая сумма денег уплачивается им в кассу банка, разница же помещается на депозит на стандартных условиях сделок купли-продажи недвижимости. Затем банк направляет официальное уведомление в службу Росрегистрации о том, что кредит погашен, и банк не препятствует снятию залога и реализации квартиры. Такая процедура необходима для того, чтобы снять обременение и зарегистрировать право собственности за новым владельцем. При этом объект недвижимости по-прежнему остается в залоге у банка, происходит лишь смена залогодателя. Такой, на первый взгляд простой вариант, встречается на практике весьма редко.

Третий вариант развития событий – досрочный возврат кредита на заемные средства, с последущей продажей квартиры обычным способом. Но такой вариант развития событий недоступен до истечения срока моратория, установленного договором на досрочное погашение кредита. В зависимости от банка, срок этот может и полгода, и год.

Судиться невыгодно и банку, ни заемщику

Но возможны варианты, когда заемщик серьезно нарушает график выплат по кредиту и, при этом избегает контакта с банком. В таких ситуациях банк направляет заказное письмо заемщику с требованием досрочного погашения кредита и предупреждением об ответственности за его неисполнение. Если предупреждение банка игнорируется заемщиком, залогодержатель приступает к решению вопроса через суд.

Имея в распоряжении решение суда о реализации залога, банк передает его судебному исполнителю, который делает опись находящегося в квартире имущества заемщика, а самого его выселяет. И, далее, этот объект поступает на продажу с аукциона. Все это не так просто для банка и судебных исполнителей, особенно, если в квартире зарегистрированы и проживают другие лица, для которых это жилье – единственно возможное место для проживания.

Параллельно возникает множество вопросов: что это за аукцион такой, кто имеет право назначать цену, и не будет ли банк стремиться реализовать квартиру по дешевке, лишь бы покрыть собственные затраты?

Принять решение о продаже залога может только судебная инстанция. Именно она окончательно определяет сумму задолженности заемщика, вариант реализации объекта недвижимости и начальную продажную цену для аукционных торгов. Вся процедура продажи объекта залога укладывается в рамки действующего законодательства.

Окончательный результат продажи с аукциона заранее предугадать невозможно, все упирается в соотношение спроса и предложения. Но как показывает практика, недвижимость редко продается с публичных торгов по «настоящей» рыночной стоимости.

Как бы там ни было, от последствий невыплаты кредита и судебных разбирательств заемщик может очень сильно пострадать. В результате он может лишиться не только единственного жилья, но и личных средств, из которых будут оплачены расходы по исполнению судебного решения....

все статьи