Мрачный муж пришел

Бывший председатель комиссии Госдумы по ипотечному кредитованию Иван Грачев удивил собравшихся мрачным настроением и пессимистическими речами. По мнению журналистов, это связано с тем, что прошедшие выборы в Госдуму лишили его депутатской неприкосновенности. Доклад Грачева был лаконичен, исполнен мрачных предсказаний, но понятен. Во-первых, «в законе не обозначена возможность вывода ипотечного покрытия из конкурсной массы банка, без чего надежность ценных бумаг невозможна». Во-вторых, «нечетко прописана часть, касающаяся ипотечных сертификатов участия».

По мнению Ивана Дмитриевича, помимо всего прочего необходим еще ряд законов, в том числе о стройсберкассах, который позволил бы решить проблему с «кредитной историей» российских граждан, точнее, с ее отсутствием. Кроме того, господин Грачев заявил, что «с удовольствием бы почистил налоговое законодательство». Например, главу Гражданского кодекса, касающуюся выселения неплательщиков из квартиры, и закон «О бюджете» в части выделения бюджетных денег в регионы. Вердикт бывшего председателя думского комитета по развитию ипотеки был суров: «Работающих, но кривых схем в законодательстве, связанных с ипотекой, будет еще много. Но то, что закон наконец принят, хорошо». Похожую мысль высказала вице-президент Европейского трастового банка Наталья Пастухова. Но в противовес Ивану Грачеву ее формулировка была оптимистичной: «При всех недостатках закона, его нужно было принять». По ее мнению, «после принятия закона рынок ценных бумаг выработает свое отношение к ипотечным ЦБ, сформируются тенденции, которые и будут зафиксированы в законе как поправки к нему».

Рано встает охрана

Всеми выступавшими судьба закона была определена единогласно: надо менять. Вот здесь и всплыло суровое слово секьюритизация. Почему-то считалось, что его все должны знать заранее и безоговорочно уважать. Правда, судя по лицам участников конференции, банкиров и инвесторов, которым редко удавалось произносить этот термин без погрешностей, с уважением у них все в порядке, а вот с пониманием... Попытаемся объяснить. Можно понимать «секьюритизацию» как механизм защиты ипотечных рисков — от англ. security, и это не будет ошибкой. Но термин, упомянутый на конференции, идет от другого, тоже английского слова securities — «ценные бумаги». Секьюритизацией банкиры называют конвертацию кредитов в ценные бумаги. Операция следующая: банк, выдавая тот или иной кредит (в нашем случае — ипотечный) некоему лицу под полученную закладную, выпускает ценную бумагу, которую в свою очередь приобретают инвесторы. О том, что это будут за инвесторы и насколько эти бумаги будут привлекательными — разговор отдельный и пока несущественный. Как отметил вице-премьер Владимир Яковлев, «телега впереди лошади бежать не должна». Из этого следует, что правительство будет решать вопрос инвестиционной привлекательности бумаг в последнюю очередь. Сейчас же ФКЦБ и инициативные группы при Госстрое работают над законопроектами, которые обеспечат надежность будущих ценных бумаг. Надежность их и станет основным залогом будущей привлекательности. Пока сам механизм превращения кредитов в облигации является главным образом методом защиты банков от возможных рисков по выданным кредитам. Во-первых, банк, продавая обязательства по кредитам в виде ценных бумаг инвесторам, повышает собственную ликвидность — вкладывая полученные средства в менее рискованные финансовые инструменты. Во-вторых, проделывая ту же операцию, банк раздробляет собственные риски по нескольким инвесторам, что опять-таки ему весьма полезно.

А у нас с собой было

Собравшимся представили некий проект редакции закона «Об ипотечных ценных бумагах». Согласно проекту, помимо ипотечных сертификатов участия предусматриваются эмиссионные — облигации с ипотечным покрытием, которые и будут вскоре выпущены банком на рынок ценных бумаг. В ипотечное покрытие, т. е. обеспечение, может входить не только право требования по кредиту, но также госбумаги и недвижимость, правда, в ограниченном количестве. Изначально разработчики законопроекта были против того, чтобы госбумаги и недвижимость могли являться дополнительным обеспечением по кредиту, поскольку тогда ипотека теряла бы свою суть — залог приобретаемой недвижимости. Однако конфликт был решен «административными ресурсами», и разработчики сдались. Главной проблемой остается выделение кредитов под строящееся жилье, поскольку облигацию под такую «собственность» не выпустишь. По мнению представителя ФКЦБ Дмитрия Глазунова, пока строители будут заключать с покупателями «договоры долевого инвестирования», проблема решена не будет, поскольку «практика заключения таких договоров — негативная и непрозрачная». Екатерина Демушкина, заместитель генерального директора банка «Московское ипотечное агентство», добавила: «Реализовать на рынке недвижимость — это одно, а реализовать право требования на еще не существующую недвижимость — совсем другое». Пока действует «старый» закон «О ценных бумагах», в ипотечный фонд пока нельзя включать право требования на строящееся жилье.

Начало

После окончания официальной части конференции собравшиеся произнесли нечто в виде кратких новогодних тостов. Докладчики — с пожеланиями увидеть ипотечные облигации на рынке ценных бумаг. Представители управляющих компаний и инвесторы — с претензиями к налоговикам и надежности ИЦБ. Однако большинство — молчаливые командированные из банков и региональных фондов — просто ушли с надеждой, что 8 тыс. руб., выплаченных за участие в конференции, окупятся позже. На следующий после конференции день, ровно в полдень, в эфире первого канала президент РФ Владимир Путин говорил с гражданами об их насущных проблемах. Одной из первых была затронута проблема ипотеки.