Уже из названия схемы понятно, что речь идет о ситуации, когда один предмет принимается в счет оплаты другого. Первоначально, в условиях ажиотажного спроса на недвижимость, такие предложения были единичными, но затем, с резким понижением платежеспособности населения, схема стала набирать популярность. «Категории покупателей в процентном соотношении распределялись примерно так: 10% - приобретение недвижимости на свободные средства, 30-40% - заемные, остальная доля - сложные альтернативные сделки, требующие продажи имеющихся активов с целью приобретения новых объектов, - рассказывает Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty. - Однако и сейчас более половины застройщиков, заявляющих услугу трейд-ин, ограничиваются тем, что берут на реализацию активы клиента, а не занимаются срочным выкупом. А это принципиальная разница». На московском рынке представлены два основных варианта, говорит Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group: это выкуп имеющейся квартиры риэлтором (девелопером) или активный поиск покупателя на старую квартиру с бронированием новой. «Что касается объектов - для сделки по трейд-ин подойдут любые объекты недвижимости, на которые у продавца (клиента) оформлено право собственности. Главное в этой сделке - адекватная оценка стоимости объектов клиента. Надо учесть, что услугу трейд-ин могут предложить только те застройщики новостроек, которые имеют сильные риэлторские подразделения», - добавляет эксперт. Оба варианта относятся именно к покупке первичного жилья: случаи, когда объект недвижимости принимается в зачет при покупке вторичной квартиры, по-прежнему единичны.
Схема сделки, как говорит Светлана Кондачкова, складывается из следующих этапов: 1. Оценка объекта недвижимости, предлагаемого в зачет. 2. Заключение специалиста об условиях трейд-ин: цена выкупа, условия по срокам освобождения, снятия с регистрационного учета и пр. 3. Согласование условий трейд-ин с клиентом и застройщиком. 4. Разработка схемы зачета с учетом нюансов схемы реализации объекта у застройщика (возможные сроки резерва, график платежей и пр.). 5. Исполнение: финансирование нового объекта для клиента и оформление старого актива клиента в собственность застройщика либо его уполномоченного, например, юридического лица. 6. Решение других вопросов клиента, связанных, например, с поиском квартиры в аренду на период строительства объекта.
Что до объектов, принимаемых «к оплате», при взаимозачете это могут быть практически любые виды недвижимости: не только квартиры, но и загородные дома, гаражи, земельные участки, нежилые помещения. Конкретный список зависит от воли продавца (застройщика, девелопера, риэлтора). Чем выгоднее условия для покупателя, тем жестче требования к его объекту, принимаемому в зачет. Если речь идет именно о трейд-ин, то есть одновременном оформлении новой квартиры на покупателя с зачетом старой, список требований, скорее всего, будет очень строгим.
В чем плюсы и минусы такой схемы для покупателя?
Если говорить о взаимозачете, отмечает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости», для покупателя больше минусов, чем плюсов. «Во-первых, покупатель должен быть ориентирован на конкретный объект. На рынке покупателя, когда из многообразия предложений клиент может выбрать квартиру в соответствии со своими предпочтениями, ограничение в выборе не является достоинством. Во-вторых, у него должен быть решен вопрос с проживанием и регистрацией: приобретая квартиру по этой схеме в новостройке, он будет вынужден ждать, пока достоится дом или будет сделан ремонт, если дом сдан. В-третьих, он должен быть готов к уценке прежней квартиры. При обычной продаже выше вероятность продажи квартиры по более выгодной для продавца цене. Соответственно, больше разнообразие вариантов для выбора при покупке. В-четвертых, новостройки, как правило, предлагаются в объектах с незавершенным циклом, т. е. покупателю придется ждать вселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены», - перечисляет эксперт.
Однако собственно трейд-ин, как мы уже говорили, подразумевает практически единомоментное оформление новой квартиры на покупателя с зачетом старой. «При этом квартира в новостройке бронируется за клиентом и фиксируется ее стоимость, что происходит на этапе достижения договоренностей. Таким образом, клиент застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. Также он не тратит свои силы и время на реализацию старой квартиры, между тем на сегодня сроки экспозиции квартиры на рынке вторичного жилья в среднем составляют порядка двух месяцев. По программе трейд-ин временной интервал с момента достижения договоренностей составляет 2-3 рабочих дня. При этом клиент не несет никаких дополнительных расходов на оценку, оформление документов, а также не оплачивает комиссию», - рассказывает ведущий специалист компании «НДВ-Недвижимость» Юрий Куваев.
Схема трейд-ин (именно выкуп квартиры риэлтором/девелопером, а не поиск покупателя на старую квартиру с бронированием новой) в гораздо большей степени выгодна покупателю, поскольку все риски - по оценке старого актива, проверке его юридической чистоты, продаже в короткие сроки - берет на себя риэлторское подразделение компании-застройщика, подчеркивает Роман Большаков: «Покупатель не тратит полную сумму денежных средств на приобретение нового объекта, оплата по этому объекту происходит с учетом средств, полученных от реализации старого, или средств, выплаченных продавцом за старый объект. Преимущество же трейд-ин для продавца состоит в том, что компания-застройщик расширяет круг потенциальных покупателей своей новостройки и тем самым повышает ликвидность объекта». Однако надо понимать, что требования к объекту, принимаемому на таких выгодных для покупателя условиях, могут быть весьма жесткими.
