В последние годы рынок жилья развивается очень динамично. Для решения своих \"квартирных\" вопросов большинство наших сограждан обращаются в агентства недвижимости, надеясь получить квалифицированную и добросовестную помощь специалистов. И, как правило, они ее получают. Хотя бывает и так, что услуги оказываются ненадлежащего качества.

Двойной стандарт

Судя по письмам, сегодня складывается противоречивая ситуация. С одной стороны, все риэлторы провозглашают свое желание работать в условиях цивилизованного рынка. Это когда участники договорных отношений строго руководствуются нормами права и морали. В то же время некоторым риэлторам не нравится работать с юридически грамотными и дотошными клиентами, способными защищать свои интересы.

Это можно объяснить двумя причинами. Во-первых, свои юридические знания и большой практический опыт в сфере недвижимости риэлторы используют для успешного совершения сделок и для увеличения своего дохода. Во-вторых, агентства постоянно рекрутируют новых сотрудников, которые обучаются в процессе практической деятельности, перенимая опыт своих старших коллег. Поэтому они знают и умеют только то, что освоили их наставники: наиболее распространенные технологии совершения сделок.

Работа по шаблону

Большинство проблем, с которыми граждане обращаются в агентства недвижимости, могут быть решены несколькими способами. Пример. В одно из агентств обратились супруги, желающие перед разводом переоформить квартиру. Недвижимость, приобретенная в период брака, должна была стать индивидуальной собственностью одного из супругов. Существует несколько возможных вариантов решения этой задачи: с помощью договора купли-продажи, дарения и т. д. Супруги посчитали, что наиболее удобным и выгодным способом решения этой проблемы (по таким критериям, как время, стоимость, надежность, налоговые последствия) будет составление брачного договора. Однако такой способ переоформления права собственности между супругами не был известен сотрудникам данного агентства. Поэтому они попытались убедить своих клиентов, что с помощью брачного договора нельзя переоформить право собственности на квартиру, и настаивали на отработанной для себя схеме переоформления права собственности с помощью договора купли-продажи.

Не помогло даже вмешательство независимого юриста, который объяснил сотрудникам агентства все преимущества брачного договора. Агентство не пожелало отклоняться от наработанных шаблонов. Интересна мотивация риэлторов: зачем отклоняться от известных схем, которые устраивают основную массу наших клиентов? Наши предложения устроили бы и этих супругов, если бы вы - юристы - не мешали нам работать. Вопросы о невыгодности для клиентов (а не для агентства) предлагаемых вариантов, об их возможных негативных последствиях (процесс переоформления прав собственности более длителен по времени, менее надежен, да и дороже значительно) остались без ответов. От услуг агентства супругам пришлось отказаться и, заключив у нотариуса брачный договор, самим переоформить право собственности на квартиру. Это оказалось не так уж и сложно.

Все, что выходит за рамки отработанных конкретным агентством шаблонов, - может быть отвергнуто, невзирая на интересы самих клиентов. Таким образом, действует очень распространенное правило: мы вам дадим то, что умеем, а не то, что вам нужно.

Деньги вперед

Есть правило: как только гражданин начинает сотрудничать с агентством недвижимости, ему предлагается заплатить аванс или задаток в счет будущей сделки. В чем суть этого соглашения и каковы его возможные последствия?

Если деньги оформляются как задаток, то они становятся средством обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры. Если этот договор останется неисполненным по вине покупателя, то задаток остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответствен продавец, то он обязан возвратить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Так должно быть в соответствии с законодательством. Однако на практике многие агентства недвижимости в своих интересах искажают правовой смысл этого предварительного платежа. Эту сумму с покупателя получает само агентство, а не продавец. Необходимость платежа риэлторы объясняют так: чтобы \"покупатель не передумал покупать эту квартиру\". На самом деле все обстоит иначе.

Как правило, покупатель после осмотра квартиры готов к совершению сделки. Это значит, что он согласен подписать договор, передать его на государственную регистрацию и оплатить стоимость квартиры. Безусловно, это является гарантированным подтверждением серьезности его намерений. Однако к совершению сделки не готово агентство! Дело в том, что оно предварительно должно собрать необходимые документы, без которых договор не будет зарегистрирован. Только после получения суммы аванса (задатка) и именно на эти деньги агентство приступает к сбору соответствующих документов. Таким образом, эта сумма является не средством обеспечения договора купли-продажи квартиры, а оплатой услуг агентства. Причем берется эта сумма с покупателя, который и с агентством в договорных отношениях.

Соглашение о задатке (авансе) заключается до подписания договора купли-продажи квартиры. Что получается? В процессе сбора документов в отношении квартиры могут выясниться неблагоприятные обстоятельства. Например, не получено согласие на сделку от всех заинтересованных лиц, либо продавец и покупатель не могут договориться об условиях заключения договора. Учитывая эти обстоятельства, покупатель может отказаться от заключения договора. Но! Он рискует потерять предварительно уплаченную сумму, как лицо, \"виновное\" в срыве сделки. При этом агентство, которое не качественно выполнило свою работу (заблаговременно не осуществило необходимые проверки и не выяснило всех особенностей продаваемой квартиры), не только покроет свои расходы из суммы аванса, но и получит прибыль. Как показывает практика, проблемы с возвратом аванса клиентам периодически возникают.

Дорогая ошибка

Нередко при оказании риэлторских услуг сотрудники агентств делают вид, что не знают о совершенной ими ошибке и забывают о некоторых \"формальностях\". Например, принимая от клиентов подлинники правоустанавливающих документов на квартиру (договор, свидетельство и т. д.) или определенные денежные суммы, агенты зачастую \"забывают\" дать расписку в их получении. Это можно расценить как оплошность. Но иногда такие действия можно квалифицировать как явный обман, поскольку они могут привести к серьезным негативным последствиям для потребителей риэлторских услуг.

Вот история нашей читательницы. Она решила приобрести квартиру с использованием жилищной субсидии, на которую имела право как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, и за помощью обратилась в одно из агентств недвижимости. Кстати, эти риэлторы активно декларировали в СМИ свое умение и опыт в работе жилищными субсидиями.

Суть приобретения жилья с помощью субсидий в том, что очереднику выделяется определенная денежная сумма, которую он может израсходовать только на приобретение недвижимости. Причем на руки субсидия не выдается, она перечисляется в безналичной форме на расчетный счет продавца квартиры, указанного в договоре купли-продажи. Об этом риэлторы, работающие с жилищными субсидиями, безусловно, должны знать.

Однако, когда соответствующая квартира была найдена, сотрудники агентства в целях ускорения оформления покупки убедили покупательницу самостоятельно (за счет собственных средств) оплатить ее полную стоимость. Риэлторы заверили свою клиентку в том, что субсидию она сможет получить и позднее, причем с их помощью. Когда после совершения сделки в получении субсидии на вполне законных основаниях было отказано, риэлторы обвинили в этом чиновников-бюрократов.

Навязчивые услуги

Своим клиентам агентства иногда \"навязывают\" дополнительные услуги. Например, клиента обязывают удостоверить все заключаемые сделки с недвижимостью у \"своего\" нотариуса, что требует дополнительных расходов. При этом мнение самого клиента даже не спрашивают. Напомним, что в соответствии с ныне действующим законодательством нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью необязательно и осуществляется только по усмотрению самих сторон: продавца и покупателя.

Изменить условия предлагаемого договора риэлторы соглашаются редко и в незначительной степени. При этом сами риэлторы не слишком бояться потерять своих потенциальных клиентов. Они уверены, что клиенту деться некуда: другая фирма предложит аналогичные условия.

Поэтому для клиента важно построить отношения с агентством таким образом, чтобы заплатить деньги только после выполнения агентством всех принятых обязательств и оказания качественных услуг.

все статьи