В ближайшее время всех собственников жилья в стране ожидает новое налоговое потрясение. В правительство внесен законопроект, снижающий ставку налога на имущество физлиц. Чиновники собираются рассчитывать налог исходя из рыночной стоимости квартир. А ряды льготников, в число которых сегодня входят пенсионеры и владельцы маленьких дачных домиков, будут резко сокращены.
Уже в следующем году россиянам предстоит по-новому оценивать выгоду при приобретении нового жилья. Покупая новую квартиру, теперь придется оценивать не только ее величину, расположение и стоимость. Весомым аргументом для граждан, не склонных считать себя богатыми, может стать и налог, который за эту квартиру придется отдавать государству.
В среду Минфин внес в правительство доработанный законопроект по изменению ставок налога на имущество физлиц. Предполагается, что этот закон снизит ставку налога. При этом чиновники будут считать налог исходя из рыночной стоимости квартиры. И отменят большинство действующих на сегодняшний день льгот.
Максимальная ставка налога по закону, который действует сегодня, составляет 2%. Регионы вольны устанавливать ставку по собственному усмотрению. В большинстве городов она не превышает 0.5%.
При этом сумма налога, которую платят россияне за разные квартиры, отличается в несколько раз. Например, налог за трехкомнатную квартиру на вторичном рынке, пусть даже в кирпичном доме, может оказаться таким же, как и налог за однокомнатную квартиру, но уже в панельной новостройке. Причина в том, что рыночная стоимость квартиры в новом доме примерно известна. А старые дома по-прежнему оцениваются бюро технической инвентаризации, чьи данные о стоимости квадратного метра устарели на десяток лет.
Правительство предлагает существующую систему сломать: установить минимальную ставку налога и считать ее по рыночной стоимости жилья. \"Общая сумма налога, собираемая в целом по России, не изменится, - говорит \"Финансовым Известиям\" руководитель департамента налоговой политики Минфина Александр Иванеев. - Изменится распределение внутри групп. Те, кто сегодня платят копейки за большие квартиры, станут платить больше. А те, кто живет в хрущевках, наоборот, меньше\".
Проблема в том, что ставку налога в правительстве уже придумали - максимальная ее величина должна будет равняться 0.1%. Что касается методики оценки жилья по рыночной стоимости, то она, по заверениям Минфина, должна появиться не позже лета 2004 года. Однако пока ее нет.
Ближе к лету в правительстве может случиться скандал. Ответственный за разработку методики Госстрой на прошлой неделе заявил, что никакой оценки жилья по рыночной стоимости не готовит. \"Мы из-за низкой платежеспособности населения не можем поднять цены, - заявил зампред Госстроя Николая Маслов. - Налог и коммунальные платежи в муниципальных и частных квартирах должны быть одинаковые\".
О том, во что выльется для собственников квартир правительственная новация, будет известно в апреле, когда законопроект будет рассмотрен в Госдуме. Пока вариантов два.
Первый подразумевает, что налог придется считать по реальной стоимости жилья. А это значит, что сумма налога, который сегодня платят среднестатистические россияне, вырастет в 3-5 раз. Более того, в крупных городах \"выравнивания\", которое обещает Минфин, скорее всего так и не произойдет. И владельцам даже маленьких квартир придется платить солидный налог. Например, рыночная стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке уже давно перевалила за $35 тыс. Сумма налога даже при минимальной ставке составит около 1000 рублей в год.
Второй вариант развития событий ожидает россиян, если в правительстве так и не договорятся о том, как считать стоимость жилья по рыночной стоимости. Фактически сумма налога уменьшится. Но при этом правительство обещает существенно сократить число льготников. Теоретически привилегий может лишиться любая из ныне существующих категорий льготников: пенсионеры, воины-афганцы, родители и супруги погибших при исполнении служебных обязанностей военнослужащих, садоводы (налогом не облагаются строения менее 50 кв. метров) и богема (налог не взимается с творческих студий, ателье и мастерских - даже если художники в них живут).
Величина налога на разные типы квартир
Сегодня налог на равноценные по метражу квартиры может отличаться в несколько раз. Например, трехкомнатная квартира в кирпичном доме поблизости от центра столицы общей площадью примерно в 70 квадратных метров по БТИ оценивается в 90 тыс. рублей ($3 тыс.). Формально квартира попадает в категорию \"до 300 тыс. рублей\" и облагается налогом по ставке 0.1%. То есть владельцам придется выложить 90 рублей в год. Реальная стоимость такой квартиры - примерно $150 тыс. Предположим, что ставка налога остается прежней (0.1%); исходя из рыночной стоимости за квартиру владельцам придется отдать 4500 рублей налога.
В панельной новостройке равнозначная по величине квартира будет оцениваться уже совсем по-другому. Уже сейчас собственникам нового жилья зачастую приходится платить налог от стоимости квартиры, гораздо более приближенной к реальной. Если по БТИ такая квартира оценивается в 600 тыс. рублей ($20 тыс.), налог составляет 600 рублей. На рынке же квартира стоит около $90 тыс. Налог, рассчитанный с этой суммы, составит уже 2700 рублей в год - пусть ниже, чем на квартиру в центре Москвы, но значительно выше нынешнего.
Отменяется НДС при продаже жилья
Госстрой решил облегчить жизнь риэлторам и застройщикам. К середине февраля 2004 года должна быть подготовлена концепция закона, освобождающего юридические лица от уплаты НДС при заключении сделок с недвижимостью. Авторы проекта хотят уравнять в правах компании и физических лиц, которые сейчас от уплаты этого налога освобождены.
НДС, который риэлторы пока обязаны уплачивать при покупке или продаже недвижимости, включается ими в зачеты по другим операциям. Вознаграждение их услуг, естественно, выставляется уже с учетом заплаченного налога. Как и на любом другом рынке, НДС в недвижимости в конечном итоге оплачивает потребитель - налог просто включается в цену квартиры. Впрочем, даже сейчас существует легальная схема оптимизации налогообложения. Риэлторы оформляют покупку квартиры не на компанию, а на кого-либо из своих агентов. Являясь физическими лицами, они не обязаны платить НДС ни при покупке, ни при продаже жилья. Такая практика распространена довольно широко. Госстрой видит в такой схеме злоупотребления и неоправданные риски для населения.
При отмене налога квартиры должны подешеветь довольно существенно - примерно на 18-20%. Но участники рынка сомневаются, что это произойдет. Каким-то образом на рынок это повлиять должно, поскольку значительная часть средств будет оставаться в доходах компаний. Но на размер НДС цены не упадут точно, поскольку прямой зависимости тут нет. А в нынешних условиях, когда спрос на недвижимость существенно опережает предложение, вообще сложно представить себе фактор, который заставит продавцов снизить цены.
Максимальная ставка налога на недвижимое имущество физических лиц, действующая сегодня *
