Ограниченное право пользоваться чужой недвижимостью (сервитут)определено статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сервитут - это право собственника недвижимости требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Основной целью установления сервитутов является защита основополагающего права собственника на беспрепятственное использование его имущества.
Подход, при котором во главу угла ставится защита права собственника, в чью пользу устанавливается сервитут, на использование его имущества, неизбежно приводит к парадоксальной ситуации - при установлении сервитута обеспечение права лица, в чью пользу он устанавливается, на беспрепятственное использование его имущества приводит к ограничению права лица, чье имущество обременяется сервитутом.
В связи с этим законодательство установило принцип, по которому сервитуты устанавливаются лишь в случаях, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без установления сервитутов. То есть сервитут фактически является крайней мерой обеспечения интересов собственника.
Законодательство делит сервитуты на частные и публичные. Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон (частных лиц), к ним применяются общие нормы гражданского законодательства об обязательствах, в том числе положения о свободе договора, позволяющие сторонам включить в соглашение об установлении сервитута любые интересующие стороны положения.
Публичный сервитут, как и частный, представляет собой обременение имущества конкретного частного лица, однако это обременение устанавливается не на основании двустороннего соглашения, а на основании одностороннего административно-правового акта, изданного органом государственной или местной власти.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрация сервитута возможна только при условии предварительного оформления имущества (проведение кадастрового учета и других мероприятий).
В соответствии с законодательством сервитутом может быть обременен не только земельный участок, прилегающий к земельному участку или иной недвижимости, для использования которых необходимо установление сервитута, но и здание, сооружение или иное недвижимое имущество. При этом сервитут может быть установлен вне всякой связи с земельным участком.
В соответствии с законодательством сервитутом может быть обременено имущество собственника недвижимого имущества. Однако в одном из судебных решений суд, указывая на то, что в соответствии со статьей 41 Земельного кодекса землепользователи осуществляют права собственников земельного участка, пришел к выводу, что землепользователь также может выступить в качестве стороны, чье имущество может быть обременено сервитутом. Подобный подход можно по аналогии распространить и на пользователей иного недвижимого имущества.
В соответствии с законодательством сервитут может быть установлен в пользу собственника недвижимого имущества, а также в пользу лица, которому недвижимое имущество принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования. При этом законодательство не содержит никаких положений, которые свидетельствовали бы о том, что сервитут может также быть установлен в пользу арендаторов и иных пользователей недвижимого имущества.
Представляется, что исключение арендаторов и иных пользователей из перечня лиц, в чью пользу может быть установлен сервитут, является несправедливым, так как оно лишает огромное количество хозяйствующих субъектов возможности защищать право на нормальное беспрепятственное использование имущества без каких-либо сущностных причин. По нашему мнению, пользователи имущества должны иметь право установить сервитут в свою пользу наравне с собственниками имущества. Косвенно эта позиция подтверждена судебной практикой.
