В последние годы интерес частных лиц к инвестициям в недвижимость неуклонно растет. Люди покупают жилье как объект инвестирования, обещающий солидный доход при минимальном риске.
Недвижимость, казалось бы, один из самых надежных объектов вложений, нужно лишь найти подходящий проект. Однако при детальном рассмотрении оказывается, что основным вопросом при вложениях в недвижимость является не выбор проекта, а минимизация юридических рисков. Рынок недвижимости содержит парадоксальное противоречие: при стоимости объектов в сотни тысяч долларов уровень правовой защищенности потребителей ужасающе низок. В большинстве договоров (особенно это касается загородной недвижимости) хромают гарантии права собственности на покупаемый объект.
Наверное, самым распространенным подвохом является навязывание договора, на который не распространяется закон о защите прав потребителя. Он в России очень прогрессивный, поэтому строители всеми правдами и неправдами пытаются уйти от ответственности, закрепляя на бумаге, что потребитель на самом деле их партнер, несущий все риски проекта вместе с тем, кто его реализует. При этом у него нет никакой возможности повлиять на использование его денег.
Застройщики предлагают договоры долевого участия в строительстве, простого товарищества, уступки прав по инвестированию, о совместном участии в строительстве и др. Каждый из них по сути притворная сделка, поскольку в реальности отношения сторон сводятся совсем к другому - выполнению на возмездной основе работ по строительству или купле-продаже готового объекта. Поэтому в случае возникновения проблем вам придется доказывать в суде притворность сделки, чтобы распространить на отношения со строителями потребительскую защиту. К счастью, судебная практика по этому вопросу уже есть, включая соответствующее разъяснение Верховного суда.
Оптимальным для потребителя является договор о выполнении работ по постройке объекта: его можно смело подписывать - конечно, если в нем нет мин замедленного действия.
Очень важно, с кем заключается договор. На рынке недвижимости распространено оформление отношений потребителя не с самим девелопером, способным отвечать по своим обязательствам другими активами, а со специально созданной для привлечения денег организацией. Реклама же проектов всегда идет под торговой маркой известной компании. Поэтому, прежде чем оценивать проект, обязательно проверьте, не предлагается ли вам заключить договор с фирмой-пустышкой.
Не стесняйтесь спросить представителя продавца, какими активами обладает компания. Продавцы вместо ответа часто начинают объяснять, что компания \"входит в группу\" известного риэлторского брэнда. Но головная компания не выступает поручителем по обязательствам застройщика, а понятие группы и холдинга применительно к таким ситуациям в российском праве отсутствует.
Есть несколько вариантов ухода от ответственности со стороны продавцов недвижимости. Первый: вы подписываете договор с компанией, на которую оформлены все активы проекта, например землеотвод и все разрешения, но других активов, которые могли бы подстраховать ее в случае проблем с этим проектом, на ней нет. Это относительно приемлемый вариант, особенно если до завершения проекта осталось недолго.
Но большинство проектов предполагают заключение договора с фирмой, которая не владеет даже этим, располагая лишь договором с владельцем активов. Этот риск недопустим, я рекомендую обходить такие проекты стороной.
Еще один тонкий момент - предложение заплатить часть суммы на основании откровенно притворных договоров, например, уплатить значительную часть цены квартиры в виде взноса в пользу страховой компании или на заключении нескольких договоров, в том числе возмездного оказания услуг - информационно-консультативных по поиску квартиры, по заключению договоров о приобретении в собственность квартир. Поскольку все эти параметры уже были определены, договор можно смело отнести к категории притворных. От объяснений, что такая система нужна для оптимизации налогов и оплаты интересов определенных сторонних лиц, клиенты не почувствуют себя защищеннее. Минимизация налогов и платежи административному ресурсу - проблема застройщика, а не потребителя.
Кроме того, наличие в истории приобретения недвижимости притворных договоров может снизить цену при ее продаже (покупатель учтет правовые риски). Наконец, это увеличит налогооблагаемую прибыль: ведь значительная часть ваших расходов на приобретение объекта по бумагам была заплачена за что-то другое.
Еще один фактор риска - включение в договор коварных положений, которые затруднят реализацию ваших прав. Видимо, составители таких документов рассчитывают на то, что клиент совершит покупку в любом случае.
Такие мины есть почти в каждом договоре купли-продажи недвижимости. Например, в разделе \"Ответственность сторон\" перекладывается обязанность по уплате пени с застройщика на непонятное третье лицо путем применения созвучного наименования Заказчик (хотя в договоре две стороны: Застройщик и Инвестор). Договор также может содержать пункт о том, что \"в целях скорейшего разрешения вопросов Клиент назначает своего представителя, который будет действовать от его имени совместно с представителем Исполнителя\". Получается, что самостоятельно Клиент действовать не вправе. Один договор предусматривал обязательство соинвестора оплатить \"возможные дополнительные затраты\" с момента ввода в эксплуатацию до регистрации права собственности (в том числе затраты по содержанию помещения, в котором располагается управляющая организация и эксплуатационные службы). Другой предусматривал, что при уменьшении общей площади квартиры компенсация покупателю возвращается в соответствии с отдельным соглашением, которое застройщик может и не подписать. Наконец, надо обратить внимание, не пытаются ли вам заодно навязать договор с сервисной организацией или товарищество собственников жилья. Если вы купили недвижимость, чтобы заработать на ее перепродаже, помните, что любые навязанные сервисы могут отпугнуть потенциального покупателя.
В условиях растущего рынка основным аргументом продавцов, которым указывают на правовые недостатки их проектов, является фраза: \"Не хотите - не надо, все равно кто-то другой купит\". Подумайте, чем может обернуться халатность при оформлении прав через год-другой, когда покупательская лихорадка пойдет на убыль, и решите, что лучше: быть понастойчивей или получить мину замедленного действия.
