Регистрационным палатам как учреждениям юстиции весьма часто приходится сталкиваться с проблемой собственных действий на основе тех или иных судебных актов.
Как считает судья Высшего арбитражного суда Российской Федерации Людмила Новоселова, "последние далеко не всегда достаточно корректны с точки зрения действующих процессуальных норм". Поэтому порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основе судебных актов заслуживает отдельного разговора.
Проблема эта настолько остра и различных нюансов здесь столько, что сами разработчики принятых недавно поправок к федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорят о том, что в ряде случаев "лучше бы нормативных правовых актов и не было". Однако они есть, и с ними в любом случае приходится считаться. Основной тезис в реальных условиях заключается в том, что порядок регистрационных действий определяется конкретным видом судебного дела (категория дела, исковое производство, производство по делам административно-публичных правоотношений и т.д.) и тем, что является самим судебным актом (решение или определение). В зависимости от этого могут существенно отличаться как порядок государственной регистрации, так и действия самих регистраторов. Рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся на практике случаи.
Самый распространенный вид судебного акта - это решение суда о признании права. В этом случае действует ст. 28 упомянутого федерального закона, которая говорит о регистрации права в таком случае на общих основаниях. По букве этого закона, в таком случае регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права и может только сделать запрос в суд о порядке исполнения судебного решения. Тут есть некое несоответствие существующему процессуальному законодательству. Дело в том, что судебные решения по искам делятся на: исполнительные и признательные. Решение суда о признании права - это решение по признательному иску. И оно не имеет последствием обязательности государственной регистрации права соответствующими учреждениями юстиции. "Мне трудно понять, - замечает Людмила Новоселова, - откуда после признания права за физическим или юридическим лицом в решениях суда берутся формулировки типа "обязать учреждения юстиции провести государственную регистрацию". И добавляет при этом: "Совершенно справедливо, что, как правило, такие судебные решения регистраторами не исполняются, ибо признание права ни у кого на всей территории Российской Федерации никаких обязанностей не вызывает". Вот у подтвердившего или получившего свои права правообладателя это порождает обязанность обратиться в учреждения юстиции и представить соответствующее судебное решение, которое является таким же основанием для возникновения и регистрации права, как сделка, акт муниципального органа и т.д. Об этом же говорит и ст. 8 действующего Гражданского кодекса. Вывод: решение суда о признании права никаких обязанностей для органов госрегистрации не порождает.
Еще одним скользким местом 28 статьи является проблема третейских судов. Коллегия Высшего арбитражного суда Российской Федерации неоднократно указывала на то, что регистратор не имеет права производить регистрационные действия по праву, признанному третейским судом. И это несмотря на явный запрет на отказ в регистрации в 28 статье. Почему? "Дело в том, - поясняет Людмила Новоселова, - что по сложившейся практике часто третейские суды признают права не только вразрез с нормами права, но и вообще будучи не в ладах со здравым смыслом". К тому же признательное постановление суда не порождает исполнительных последствий, нет исполнительного листа в адрес тех же органов государственной регистрации - и чего же последним тогда исполнять? При этом сама Людмила Новоселова предлагает перенести акцент с отказа в регистрации права по решению третейского суда на признание неправомерности самого третейского соглашения. То есть в таком случае органы государственной регистрации вправе востребовать при заявке на госрегистрацию либо само третейское соглашение, либо третейскую оговорку в договоре купли-продажи и т.д., и далее уже сами оценивают их правомерность для принятия решения о регистрации. Что говорит само действующее законодательство о третейских судах? Последние принимают решение в споре между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением. Значит, надо определить сам факт наличия спорных правоотношений при рассмотрении решения третейского суда о правообладании. Если таковое органами регистрации не находится, третейское соглашение признается недействительным, соответственно, недействительным является и решение третейского суда о признании права. А далее могут быть варианты. Либо в таком случае находится стороннее основание для регистрации права, либо правообладателю по решению третейского суда в регистрации отказывают. Как в силу своего своеобразного юмора шутят сами регистраторы, "был бы человек хороший, а основания для отказа мы найдем". А если без шуток, то и тут процесс регистрации идет обычным порядком, без наложения судебных обязательств на органы государственной регистрации прав. Однако в регистрации должно быть отказано в обязательном порядке, если спор происходил без участия лица, чье право зарегистрировано в реестре.
В связи со всем вышесказанным особый интерес представляет такая актуальная тема, как регистрация права собственности на самовольные постройки. Судом право собственности на самовольные постройки может быть признано только при предоставлении или наличии земельного участка. То есть последовательность такая: сначала приобретается право на землю, а уж потом суд принимает решение об узаконении самовольной постройки. Однако довольно часто на практике встречается такой интересный продукт, как "решение суда под условием". То есть суд согласен признать право собственности на самовольную постройку при условии предоставления земельного участка и правообладающих документов на него. Имея на руках такое решение суда, регистратор оказывается перед дилеммой - либо ему требовать правообладающие документы на земельный участок, либо слепо следовать упомянутой статье 28 и регистрировать самовольно возведенный объект. "В этом случае, - говорит Людмила Новоселова, - учреждения юстиции в полном праве запросить документы на участок". И далее принимать решение о государственной регистрации в обычном порядке.
