Генсовет партии «Единая Россия» планирует рассмотреть пакет законопроектов, направленный на создание рынка доступного жилья. Этот пакет условно можно разделить на две части: стимулирование платежеспособного спроса и расширение предложения на рынке недвижимости. Первая часть касается развития ипотечного кредитования. Вторая же часть представляет из себя собранные вместе различные предложения по развитию жилищного строительства в стране. Эксперты отзываются о ней с некоторым скептицизмом: для развития жилищного строительства нужны практические шаги, а не законодательные инициативы. По их мнению, принятие этого пакета, конечно, будет иметь положительное влияние на рынок недвижимости, но к появлению доступного жилья не приведет.

«Доступность жилья определяется соотношением его цены и доходов населения, – сказал  начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – Обычно этот показатель выражается коэффициентом доступности жилья, который показывает, за сколько лет средняя семья может приобрести стандартную квартиру. Сейчас в России этот коэффициент составляет около 4,5. Во многих развитых странах он выше. Но это «средняя температура по больнице», а на практике необходимо учитывать высокий уровень расслоения населения по доходам, что существенно снижает реальную доступность жилья для подавляющего большинства людей». Степень доступности жилья в России удачно характеризует пример, приведенный генеральным директором АИЖК Александром Семенякой на недавней конференции по ипотечному жилищному кредитованию. «В настоящее время цена жилья в российской столице сопоставима с ценой жилья в Дании, а средний доход российской семьи составляет лишь 8% от дохода датской семьи», – сказал он в своем выступлении.

По верной мысли рабочей группы под руководством Игоря Шувалова, готовившей этот пакет законопроектов, добиться формирования рынка доступного жилья можно, одновременно стимулируя расширение предложения и создания платежеспособного спроса. При этом успехи правительства в создании платежеспособного спроса очевидны: ипотека в стране худо-бедно, но развивается. Предлагаемые в пакете поправки должны еще больше увеличить ее доступность для широких слоев населения: так, как заявлял вице-спикер Госдумы Георгий Боос после заседания соответствующей комиссии во вторник, в результате принятия предлагаемых поправок население сможет взять ипотечный кредит под 8-9% годовых. Для сравнения, в той же Дании кредит можно взять под 4% годовых, но там инфляция не превышает 1% в год. Тем не менее, основной проблемой федеральной власти на данный момент, как можно заключить из предлагаемого пакета законопроектов, является стимулирование предложения. Очевидно, что развивающийся платежеспособный спрос при ограниченном предложении приведет к обратному результату: по законам рынка стоимость жилья повысится, и его доступность снизится. Характерным примером является рынок недвижимости Москвы. «Сегодня доходы населения растут достаточно быстро, но влияние этого фактора нивелируется высокими темпами роста цен на жилье, – говорит Денис Гришухин. – Это обусловлено как недостаточным уровнем конкуренции в отрасли, так и притоком большого количества денег на рынок жилья. В условиях отсутствия на рынке доходных инструментов инвестирования значительная часть экспортной выручки поступает на потребительский рынок, и прежде всего в жилищную сферу. В результате рынок сегодня перегрет, что негативно отражается на простых гражданах».

По мнению одного из экспертов, предлагаемые комиссией Шувалова законопроекты, касающиеся расширения предложения, иными словами, стимулирования строительства, представляют из себя сборник всех предложений по развитию жилищного строительства, которые комиссия смогла собрать, и никакой общей идеей, за исключением выполнения поручения президента по созданию рынка доступного жилья, не объединены. В качестве примера можно привести предложение об отмене НДС при сделках с жильем. Так, по словам депутата Госдумы Ильдара Габдрахманова, отмена НДС при сделках с жильем позволит уравнять экономические условия на первичном и вторичном рынках жилья. В теории, НДС должны платить компании, приобретающие или продающие жилье, физические же лица плательщиками НДС не являются. Это актуально для рынка новостроек, поскольку в этом случае физическое лицо покупает квартиру у юридического лица, в результате чего стоимость жилплощади должна возрастать на сумму НДС. Однако в реальности этой проблемы для первичного рынка жилья не существует. «НДС возникает в момент оформления недвижимости в собственность, – сказал директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Однако сейчас застройщики оформляют собственность сразу на покупателей - физических лиц и не платят НДС. Возможно, принятие этого законопроекта положительно сказалось бы на риэлторских компаниях, которые выкупают свободные квартиры на себя, для того чтобы использовать их в дальнейшем в цепочках. Однако большинство компаний нашли способ избегать уплаты НДС при покупке квартиры на себя: они оформляют недвижимость на своих сотрудников». Таким образом, отмена НДС при сделках с недвижимостью всерьез не повлияет на рынок недвижимости. Вместе с тем она не приведет и к потерям федерального бюджета, поскольку этот налог и так никто не платит.

В пакете предлагается еще много различных новшеств, начиная от введения налога на недвижимость и заканчивая стимулированием муниципалитетов к развитию инженерной инфраструктуры и созданию большого числа строительных площадок. Эксперты оценивают этот пакет весьма скептично. «Пакет законопроектов стал ответом на поручение президента создать рынок доступного жилья в России, – сказал один из экспертов. – Если оценивать его кратко, можно сказать, что «ответили, как смогли». Внятных идей по стимулированию предложения сформулировать никто так и не смог. После принятия этих законопроектов вряд ли будут решены существующие проблемы». По мнению эксперта, для стимулирования строительства нужны не законодательные инициативы, а практические шаги. А их как раз пока и не предвидится. В итоге получается довольно однобокий пакет законопроектов, который позволит правительству расширить платежеспособный спрос населения, но не сможет увеличить предложение на рынке жилья. А это снова приведет к росту цен и снижению доступности рынка жилья для населения.

все статьи