1. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв. метров (30 процентов всего воспроизводимого недвижимого имущества страны), из которых 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 процента - в сельской местности.
Несмотря на то, что существующий жилищный фонд характеризуется столь внушительной цифрой, большая его часть не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.
Из общего числа 19,0 млн жилых строений (2,85 млрд кв. м):
- более 60 процентов (11,4 млн жилых строений) старше 30 лет, причем с особой остротой стоит проблема пятиэтажек, введенных в 60-е годы и требующих сегодня либо сноса, либо реконструкции;
- более 60 процентов (11,4 млн жилых строений) имеют износ выше 1/3;
- более 56 процентов (10,6 млн жилых строений) - деревянные.
В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн квартир. Основу составляют 2- и 3-комнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего немногим более 23,2 процента их общего количества, или около 15 процентов от общего объема жилищного фонда. Этого явно недостаточно, потребность в однокомнатных квартирах стоит особенно остро - до 40 процентов от общего числа необходимых квартир.
За последние 10 лет основные показатели по благоустройству и инженерному обеспечению жилья (водопровод, канализация, центральное отопление, горячее водоснабжение, ванные, электрические и газовые плиты) в городах выросли незначительно, а в сельской местности, несмотря на заметное относительное увеличение, общий уровень благоустройства далек от желаемого. Около 20 процентов городского фонда (а в малых городах до 50 процентов), то есть более 400 млн кв. м, еще не благоустроено. Сегодня в России проживают в неблагоустроенных квартирах около 40 млн человек - 27 процентов населения страны.
Оснащение зданий энергосберегающими приборами и оборудованием делает первые шаги.
Более 11 процентов жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 9 процентов - в реконструкции.
В 2002 году отремонтировано лишь 0,5 процента муниципального и государственного жилищного фонда при нормативе - 4-5 процентов в год. В сложившихся условиях при таких темпах реконструкции и ремонта в ближайшие годы общий износ жилищного фонда превысит критический уровень, равный 60 процентам, после чего он станет неремонтопригодным.
2. ИЗМЕНЕНИЕ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Самая острая проблема - старение жилищного фонда, уменьшение его объема из-за перехода жилья в состояние «ветхое и аварийное» с износом более 70 процентов.
Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2002 года достиг 87,8 млн кв. м (3,2 процента от общего объема), а темпы физического выбытия жилищного фонда в последние два года превышают 10 процентов в год, или до 1/3 объема вводимого жилья. Анализ динамики изменения объемов ввода жилой площади за последние 10 лет приводит к очевидному заключению, что темпы наметившегося в последние 2-3 года увеличения объемов строительства явно недостаточны. По объему ввода жилой площади показатели 2002 года приблизились к уровню 1996 года, явно уступая показателям 1993-95 годов и тем более 1987 года, когда было введено 76 млн кв. м жилой площади.
В советский период, при максимально достигнутых объемах ввода жилой площади, обеспечивалось 3-3,5 процента среднестатистических российских семей, в последние годы - 1,5 процента.
Падение объемов жилищного строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании. Доля капитальных вложений государства в конце 80-х годов превышала 85 процентов, а в 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней введено около 20 процентов жилья. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников.
Формирование рынка жилья осуществляется с начала процесса приватизации. По состоянию на 1 января 2003 года из 36 млн квартир, подлежащих приватизации, в собственность граждан передано 22,3 млн квартир, или 62 процента.
3. ВОЗМОЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ПО КОЛИЧЕСТВЕННОМУ И КАЧЕСТВЕННОМУ УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Строительный комплекс России в настоящее время характеризуется следующими основными показателями:
Доля в валовом внутреннем продукте (ВВП) - 7,3 процента; численность занятых - 5,0 процента (около 8 млн. человек); доля в инвестициях в основной капитал - 2,7 процента; в основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90 процентов строительных организаций являются частными компаниями; степень износа основных фондов в строительстве - около 45 процентов; степень износа основных фондов в промышленности строительных материалов - около 54 процентов; средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве - до 60 процентов; средний уровень загрузки производственных мощностей в промышленности строительных материалов для различных видов продукции - 40-60 процентов, в том числе по производству: цемента - на 51 процент, в том числе в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах на 31 процент; стеновых материалов соответственно - 54 и 47 процентов; минераловатных изделий соответственно - 57 и 42 процента; сборного железобетона соответственно - 49 и 41 процент.
Требования рынка обусловили явную тенденцию к переходу строительного комплекса на новые, более прогрессивные с точки зрения качества строящегося жилья конструкционные системы - существенное уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного и каменного, монолитного и сборно-монолитного, ячеисто-бетонного.
Анализ текущего технического состояния строительной отрасли и промышленности строительных материалов (по 5 базовым видам материалов - цементу, стеклу, сборному железобетону, стеновым и теплоизоляционным материалам) показал, что имеются возможности по наращиванию производства в течение ближайших двух лет (2004-2005 гг.) в пределах 15-20 процентов, т. е. по 10 процентов (3 - 3,5 млн кв. м) в год.
Для запуска неиспользуемых мощностей потребуется решение определенных вопросов дополнительного энергетического и сырьевого обеспечения, доукомплектации технологических линий отдельными запасными частями, привлечения квалифицированных кадров.
При наличии реального платежеспособного спроса на продукцию в период 2004-2005 годов собственники строительных предприятий и предприятий промышленности строительных материалов могут самостоятельно изыскать внебюджетные средства для наращивания производства в указанных размерах. Чтобы обеспечить дальнейший рост производства, потребуется привлечение средств на капитальное строительство предприятий отрасли.
По оценке Госстроя России, рассматриваемая группа материалов, а это наиболее капиталоемкие подотрасли промышленности строительных материалов, потребует привлечения инвестиций на реконструкцию действующих и строительство новых производственных мощностей в размере около 60 млрд рублей.
4. ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ, УРОВЕНЬ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ
Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,0 кв. м на человека.
В очереди на улучшение жилищных условий состоят 4427,7 тыс. семей, или 8,9 процента от их общего количества. За прошедший год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей, или 5,2 процента от состоящих на учете. Очевидно, что при сохранении имеющегося положения для обеспечения всех, кто состоит сегодня в очереди, потребуется около 20 лет.
Наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках. При этом можно отметить, что с 2000 по 2002 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном рынке - на 72 процента, а средняя стоимость строительства - на 69 процентов.
Напрашивается очевидный вывод о том, что вводимого жилья явно не хватает, поэтому у продавцов имеется возможность искусственно завышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок догоняет его по ценам.
По материалам газеты «Капитал-WEEKLY» 12 ноября 2003
