Согласно маркетинговым исследованиям, заказанным Российской Гильдии Риэлторов (РГР), сегодня купить жилье самостоятельно может не более 8% россиян. Еще 2-3% могут его приобрести, используя схемы кредитования. Президент Фонда \"Институт экономики города\" Надежда Косарева полагает, что сегодня жилье (в том числе с использованием кредитов) доступно 13% населения. Чтобы сделать ипотеку (кредитование под залог приобретаемой недвижимости) массовой, по мнению риэлторов, необходимо сделать кредиты доступными для населения (речь идет о пресловутых длинных и дешевых деньгах), ограничить законодательно сверхприбыли монополистов, развивать долевое участие граждан в строительстве на основе исправленной нормативной базы. Кроме того, необходимо сократить время строительства и повысить качество коммунального обслуживания.
Если все эти условия будут выполнены, то к 2010 году можно рассчитывать на то, что покупка квартиры станет доступной для 30% россиян. Такова официальная версия. Однако в кулуарах собравшиеся эксперты рынка недвижимости, признают, что эти расчеты в большей степени являются политической задачей и могут стать реальностью только в условиях стабильной и благоприятной макроэкономической ситуации.
В самом деле, уже сегодня российский рынок жилья признается специалистами перегретым. Его темпы роста превышают в последние два месяца 3% в месяц. Примерно так же растет и рынок столичного региона, который из лидеров роста переместился в середнячки. В нескольких губернских столицах, например, в Поволжье темпы удорожания жилой площади в этом году превышали 12% в месяц. Такая статистика подтверждает данные о росте доходов россиян. По словам Георгия Бооса, только за прошлый год доходы граждан увеличились более чем на 46%, что, безусловно, является следствием высоких цен на нефть. И пока увеличившийся спрос никак не перекрывается предложением. Стройкомплекс России сохранил свою дееспособность и обладает резервами по увеличению объемов строительства. Только за два следующих года за счет более полного и рационального использования мощностей можно ожидать увеличения ввода жилья на 15-20%. Поэтому к 2007 году риэлторы ожидают стабилизации цен на более высоком, чем сегодня уровне. Что реально, только при хороших темпах экономического роста в стране. В целом ожидается, что к 2010 году стройкомплекс России сможет возводить порядка 70-80 миллионов квадратных метров в год (в лучшие годы СССР строило 76 миллионов кв. метров).
Однако даже эти объемы не означают непременного решения жилищного вопроса - сегодня, по данным Сергея Круглика, в стране насчитывается более 87 миллионов кв. метров аварийного жилья. А общие объемы строительства в стране в реальности едва превышают 30 миллионов кв. метров. Таким образом, нужно чтобы все строители в стране три года работали только на замену аварийного фонда, что относится уже к области фантастики. И потому вопрос о квадратных метрах будет оставаться болезненным еще долго.
Тем не менее, польза от ипотеки не вызывает сомнения, и потому законодательство необходимо корректировать. С точки зрения кредиторов, ключевую роль играет усиление залоговых прав. С этой целью Госдума должна будет проголосовать за отмену нормы, на основании которой члены семьи собственника имеют право проживать в жилье, не являющемся их собственностью. Таким образом, будет снята самая острая проблема, связанная с юридической чистотой жилья. А именно: неправильно выписанных несовершеннолетних детей или временно выписанной категории граждан (солдат, студентов, заключенных в места лишения свободы). До отмены этой нормы, покупая квартиру на вторичном рынке, можно было купить не отдельное жилье, а коммуналку, в которой хозяином будет себя чувствовать проживавший в ней ранее бывший зек. Что касается несовершеннолетних детей, то здесь предлагается отменить требование согласования сделок с отчуждением жилья с органами опеки и попечительства. В этом случае авторы проектов исходят из добросовестности поведения родителей относительно своих несовершеннолетних детей. Исключение касается только лиц, лишенных родительских прав.
К числу существенных изменений относится предстоящая отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Установленная государством стоимость этой услуги достигает 1,5% от официальной суммы сделки.
Однако это послабление компенсируется новым налогом на объекты жилой недвижимости: квартиры, дачи и земельные участки под ними. Если эти изменения будут приняты, то уже с будущего года все россияне будут платить налог на свою недвижимость в процентах от ее рыночной стоимости. Однако пока не установлен ни сам процент, ни детальная процедура оценки стоимости. Предполагается, что этот налог будет местным, и муниципальные образования смогут использовать его на обеспечение жильем неимущих граждан по договорам социального найма. Саму очередь предстоит урезать, вычеркнув из нее всех, кто может купить жилье самостоятельно. В результате власти рассчитывают, что время ожидания в очереди сократится с 15-20 до 5-7 лет.
Кроме того, предлагается распространить имущественный вычет по подоходному налогу на процент по займу. Снижение ставки подоходного налога на материальную выгоду (когда вы получаете кредит по ставке ниже ставки рефинансирования Центробанка) с 35% до 13%.
К числу серьезных изменений налогового законодательства относится и предлагаемая отмена налога на добавленную стоимость (НДС) при реализации жилья. Однако эта мера больше касается строителей. Дело в том, что при уступке прав на стадии строительства НДС (как при продаже готового жилья) юридическими лицами не выплачивается. Это позволит применять более прозрачные схемы при реализации жилья на первичном рынке, а на вторичном риэлторы смогут заниматься брокерскими операциями и покупать жилье для поддержания ликвидности.
