Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным явлением. Закон предоставляет собственнику право самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.

Однако, столкнувшись с этой проблемой на практике, выясняется, что все не так просто. Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.
Попробуем разобраться в этих проблемах на конкретных примерах наших читателей, обратившихся к нам за юридической помощью.

Практическая ситуация

В общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи. Поскольку после развода совместное проживание стало невозможным, как это часто бывает, один из супругов (в данном случае жена) переехал жить в другое жилое помещение, а муж остался проживать в совместно приобретенной квартире.
Таким образом, в фактическое владение бывшего мужа поступила вся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности обоим супругам, т. е. он стал фактическим обладателем имущества, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю.
Для того чтобы приобрести другое жилье, жена решила использовать имеющуюся в ее собственности долю.

Прежде чем рассматривать возможные способы решения данной проблемы. Некоторые положения о долевой собственности. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом  каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть равными (например, каждому принадлежит по 1/3 доли квартиры), но могут быть и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доля квартиры, а двум другим — по 1/4 доли). Определение размера долей каждого участника долевой собственности устанавливается законом или их совместным соглашением.

Юридическая справка

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст. 252 ГК РФ). При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.36 постановления пленума ВС РФ и пленума ВАС РФ от 01.06.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»). Владение и пользование имуществом, находящемуся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст.247 ГК РФ). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.247 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о фактическом делении самой квартиры («выделение доли в натуре»), а о юридическом (абстрактном) делении права собственности на квартиру. Иначе говоря, долевые собственники имеют абстрактную долю квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что каждому из них принадлежит 1/2 доля квартиры и они оба в отношении всей квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого фактического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнат, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая — другому. Также не устанавливается, кому какая комната принадлежит.

Способы решения сложившейся ситуации

Существует несколько способов выхода из сложившейся ситуации. Каждый из этих способов имеет свои достоинства, недостатки, а также индивидуальные особенности.

1 Одним из наиболее простых (и, как представляется, справедливых) способов решения вопроса является совместная продажа обоими супругами всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В этом случае оба супруга одновременно выступают в качестве продавца одного объекта — всей квартиры, и поэтому они оба должны подписать договор купли-продажи квартиры со стороны продавца. Для реализации этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в совершаемой сделке обоих супругов. Если же один из супругов (в рассматриваемом нами случае — муж, остающийся проживать в совместной квартире) не дает такого согласия или саботирует свое участие в сделке, то, к сожалению, этот вариант становится неприемлемым. Реализовать этот вариант в судебном порядке, т. е. помимо воли обоих собственников, законодательство не позволяет.

2 Еще одним вариантом решения вопроса является покупка женой у бывшего мужа его доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае между бывшими супругами заключается договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру, после чего жена, заплатив соответствующую денежную сумму, становится собственником всей квартиры. Недостаток этого, так же как и предыдущего, варианта заключается в необходимости непосредственного участия в совершаемой сделки обоих супругов. Поэтому если муж откажется продавать свою долю, то этот вариант также не удастся реализовать. Действующее законодательство не предусматривает возможность обязать мужа продать свою собственность (1/2 долю) в судебном порядке.

3 Следующий способ, по своему     смыслу обратный предыдущему, заключается в продаже женой своей доли в праве общей собственности на квартиру бывшему мужу.
Если остающийся в квартире муж откажется от выкупа у жены ее доли, то в отличие от двух предыдущих вариантов этот вопрос может быть решен в судебном порядке.
Дело в том, что закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в данном случае выдел доли в натуре не допускается.
Но в этом случае (когда выдел доли в натуре не допускается) закон позволяет выделяющемуся собственнику (жене) требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности (мужем). Поэтому жена вправе заявить такое требование в судебном порядке.
На практике такой вариант имеет существенные недостатки. Первый недостаток связан с оценкой, т. е. с определением размера стоимости доли выделяющегося собственника (в данном случае — жены). Уже на этом этапе неминуем спор: жене выгодно, чтобы ее доля была оценена максимально высоко, мужу выгодна максимально низкая оценка. Следовательно, каждая сторона будет вынуждена заказывать у независимого оценщика свою оценку. Что решит суд (с какой оценкой согласится), еще неизвестно. Второй недостаток связан с возможным формальным отсутствием у мужа денежных средств, что может привести к значительному растягиванию во времени процесса выплаты стоимости доли в полном размере. Поэтому в случае отсутствия соглашения с мужем о покупке им этой доли лучше воспользоваться вариантом 4.

4 Если не удалось реализовать ни один из вышеперечисленных способов, то остается только продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу. Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.
При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому, найдя покупателя на 1/2 долю квартиры, жена должна в письменной форме известить бывшего мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение произвести через нотариуса. Если бывший муж откажется от покупки либо в течение месяца не приобретет продаваемую долю (или по крайней мере не заявит о своем намерении ее приобрести), то продавец вправе продать ее любому другому лицу. Причем продавец должен будет продавать квартиру на тех же условиях, на каких она была предложена другому собственнику.
Если по каким-либо причинам муж не будет своевременно извещен о продаже доли квартиры и тем самым лишится преимущественного права покупки, то он получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т. е. сама доля квартиры все равно останется проданной, но только покупателем квартиры станет не постороннее лицо, а бывший муж.
Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Поэтому для жены это не самый выгодный вариант (хотя при определенных обстоятельствах он может быть единственным приемлемым вариантом). Остающийся в квартире муж в выигрыше также не останется, поскольку долю в квартире часто приобретают лица (как правило, это приезжие), которые, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартире, вынуждают второго долевого собственника продать оставшуюся долю на невыгодных для него условиях.

5 Существует еще одна возможность по использованию своей доли в праве общей собственности на квартиру для решения рассматриваемой жилищной проблемы. Эта возможность не связана с продажей кому-либо всей квартиры или ее доли. Она заключается в праве, предоставленном законом долевому собственнику, пользоваться частью квартиры, соразмерной его доле. При этом сама квартира продолжает оставаться в долевой собственности обоих бывших супругов (это является существенным недостатком данного способа).
Поскольку квартира находится в собственности проживающих в ней лиц, то отсутствует возможность разделить лицевые счета и заключить отдельные договоры найма жилых помещений (т. е. превратить квартиру в коммунальную). Имея двухкомнатную квартиру в долевой собственности, бывшие супруги могут договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок будет установлен судом по заявлению одного из супругов. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж — меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.
Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников — бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.
Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

все статьи