Для начала давайте разберемся с терминологией. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников квартир. Целью такого объединения является совместное управление и обеспечение использования объекта недвижимости (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), часть которого находится в частной или муниципальной собственности, а часть — в общей собственности всех членов товарищества. Как возникает ТСЖ? В соответствии с законодательством оно может быть создано застройщиком еще до того, как в доме появятся другие собственники. Поэтому если вы купите квартиру в новостройке, то автоматически попадете в члены товарищества. По мере продажи квартир застройщик будет постепенно терять свою власть, однако при этом имеет полное право продолжать строительную деятельность на территории ТСЖ. После того как квартиры раскуплены, новым собственникам предстоит собраться и обсудить вопрос: как управлять своим общим домом? Законодательство предлагает несколько вариантов решения этого вопроса. Если вы стали обладателем квартиры в маленьком доме (не более четырех квартир), то имеете полное право самостоятельно управлять своей собственностью и поддерживать ее в надлежащем состоянии. Но если в доме квартир больше, у вас появляются дополнительные обязанности. Помимо того что в квартиру должны поступать электричество, газ, вода, отопление, необходимо периодически ремонтировать здание. И всем этим вам вместе с другими членами ТСЖ придется заниматься. Кроме такого самостоятельного управления (каждым собственником отдельно) законодательство предлагает еще два варианта управления домом в целом и отдельными квартирами в частности. Вариант первый — передать кондоминиум на обслуживание специальной организации (государственной или муниципальной), которая будет решать вопросы предоставления коммунальных услуг и поддержания дома и квартир в нормальном состоянии. То есть все вопросы, которые жильцы муниципальных и государственных квартир привычно считают обязанностью ЖЭКов и ДЭЗов, передаются специальным организациям. Законодательством определено, что они должны иметь лицензию на ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. Все вопросы о том, что входит в обязанности обслуживающей организации, фиксируются в соглашении, заключаемом между нею и товариществом. Вариант второй — управление объектом недвижимости силами членов ТСЖ. В этом случае наличие специальных разрешений (лицензий) также обязательно. Поскольку ТСЖ чаще всего создается застройщиком, это упрощает для собственников квартир решение проблем, связанных с получением соответствующих лицензий. Разумеется, общее собрание домовладельцев имеет полное право в любое время ликвидировать ТСЖ и передать управление домом специальной организации. Членство в ТСЖ потребует и финансовых вложений. Расходы на содержание дома должны оплачиваться жителями квартир, входящими в товарищество. Список услуг, оплачиваемых жильцами, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на ремонт и заканчивая зарплатой консьержки. С другой стороны, доходы ТСЖ состоят не только из платежей его членов, но и из иных поступлений, связанных с хозяйственной деятельностью товарищества. Эта деятельность должна быть определена в его уставе. Например, если ТСЖ владеет каким-либо нежилым помещением, то оно может сдавать его в аренду и использовать арендные платежи в своих целях. Еще раз хочется подчеркнуть, что в первое время после регистрации ТСЖ застройщик имеет право возводить на территории новые строения. Если впоследствии они перейдут в собственность ТСЖ, их можно реализовать, а вырученную сумму направить на нужды товарищества. Поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией (т. е. получение прибыли не является целью его деятельности), заниматься какой-либо коммерцией оно имеет право только для поддержания своей деятельности. За пределы этой деятельности, определенной уставом, ТСЖ не имеет права выйти. В самых общих чертах целью ТСЖ обычно являются управление домом и придомовой территорией, а также защита интересов членов товарищества. Если внимательно изучить действующие законы, то можно заметить, что они практически не оставляют жильцам выбора. Застройщик обязан создать ТСЖ при строящемся доме. Иными словами, вопрос обслуживания здания решается еще до непосредственного заселения дома. Разумеется, законодательство предоставляет жильцам право изменить форму управления домом. Однако в таком случае придется оформлять значительное количество документов, что обычно лишает членов товарищества желания что-либо менять. Таким образом, законодательство практически не оставляет владельцам квартир шансов избежать навязываемых застройщиком условий, при которых сначала регистрируют кондоминиум, а затем образуют ТСЖ. Вот и получается, что новые товарищества растут, как грибы после дождя. В этих условиях собственнику квартиры зачастую навязывают ненужные ему «услуги». Между тем собственник всего лишь обязан содержать свое жилье в нормальном состоянии. Это значит, что квартира должна отвечать санитарным, пожарным и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Кроме того, при пользовании своей квартирой собственник не должен нарушать права других жильцов. Все эти вопросы регулируются нормами жилищного законодательства. В любом случае, имея четкое представление о правах и обязанностях, предоставленных вам по закону, вполне реально так обустроить жизнь в своем доме, чтобы она была максимально комфортной.
