Однако, “не Боги горшки обжигают”, как говорит старинная мудрая пословица. И нотариусы подчас ошибаются, а иногда и просто не оговаривают всех тонкостей, которыми рента просто изобилует. Поэтому давайте сегодня обсудим круг вопросов, которые вы должны знать о ренте, чтобы избежать проблем и не остаться с пустыми руками.

          Итак, по договору пожизненного содержания с иждивением можно передать только недвижимое имущество, причем только то, которое находится в собственности физического лица. Это может быть квартира, комната в коммуналке, жилой дом, земельный участок и так далее. Имущество передается также в собственность, но не за определенную фиксированную плату, а за какие-либо услуги или денежные платежи, которые вы будете предоставлять либо выплачивать периодически на протяжении длительного времени. В этом состоит основное отличие ренты от договоров купли-продажи и мены, где вся сумма и объем встречного возмещения оговорены заранее и уплачиваются единовременным платежом. Это – первый нюанс ренты. Из-за него юристы причисляют ренту к алеаторным договорам, т.е. “рисковым”. Ведь здесь, как вы успели заметить, на первый план выступает некий элемент риска, который заключается в том, что ни одна из сторон заранее не может оценить объем встречного удовлетворения. Другими словами, рыночный механизм “ты – мне, я – тебе” закрыт плотной завесой времени. А вдруг вы получите меньше, чем сами представили?

          Спешу вас успокоить. У ренты на такой случай предусмотрен жесткий механизм обременений. Что это такое и как он работает? Сама по себе рента – это обременение, и обязательство по ее выплате следует за недвижимым имуществом, как нитка за иголкой, до полного ее погашения. Это значит, что при передаче имущества, обремененного рентой, на нового собственника переходит обязанность по выплате ренты соответственно. Кроме того, на имущество, переданное под выплату ренты, в силу закона у рентополучателя возникает право залога! Это дополнительная гарантия того, что плательщик ренты будет поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты. Но и это еще не все! Специально для вас, уважаемые рентополучатели законом установлено, что продать, подарить либо другим способом распорядиться имуществом, переданным вами под ренту, а также сдавать его в залог или иным способом его обременять плательщик ренты может только с вашего предварительного письменного согласия. И согласие это должно быть нотариально удостоверено! В этом состоит вторая особенность ренты.

          Не менее важно предусмотреть в договоре объем рентных платежей. Напомню, что они должны обеспечивать содержание иждивенца, как то: его потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за ним; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Возможно как расширение установленного законом перечня услуг, так и его сужение. Получателями этой ренты могут быть и третьи лица (если это оговорено в договоре). Более того, в договоре вы можете предусмотреть, что рентополучатель будет проживать и пожизненно пользоваться другим жилым помещением, которое вы укажете в договоре, а только тем, что передано вам в собственность под выплату ренты. Также возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах.

          Вообще, общий объем содержания с иждивением должен быть определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя. При определении стоимостного общего объема пожизненного содержания следует также помнить, что стоимость (сумма) пожизненного содержания пропорционально увеличивается с увеличением установленного законом МРОТ.

          Это был третий подвох рентных отношений. Его сразу и не разглядишь, ведь все логично и законно. Но не показалось ли вам, что плательщик ренты остался за рамками защиты? Вот именно! Судите сами, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается только в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В последнем случае получатель ренты, вправе потребовать возврата недвижимости (при этом неважно, на каких условиях (за плату или бесплатно) передавалось это имущество плательщику), либо выплаты ему выкупной цены. А плательщик ренты не вправе требовать даже компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя!

          Что на это можно сказать? Только дать совет быть предельно внимательными при составлении договора, а также бдительными и дотошными при исполнении своих обязательств. Это означает буквально следующее - с первого дня исполнения договора пожизненного содержания с иждивением независимо от того, насколько хорошие отношения сложились у вас с рентополучателем, соблюдать нижеперечисленные правила:

          - любые деньги, которые вы передаете получателю ренты, должны быть переданы либо по расписке, либо почтовым переводом, либо через банк, что позволяет доказать, что деньги вами передавались;

          - сохраняйте все квитанции об оплате квартиры, телефонных переговоров, лекарств и медицинских услуг для рентополучателя;

          - при необходимости снабжать рентополучателя продуктами обращайтесь по возможности в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у вас были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности;

          - раз в месяц или раз в квартал берите у рентополучателя заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется.

          Теперь вы видите, что за кажущейся привлекательностью ренты, относительной дешевизной недвижимости возникают многолетние обязательства, требующие терпения, внимательности и немалых в итоге денежных средств. Желаем удачи!

все документы