Риэлторы
Строительные фирмы
Ипотека
Консультации
Статьи
Мониторинг
Форум
Гостевая книга





Найти объявления
Разместить объявление
Просмотреть объявления




Правовая информация

Зона отчуждения

Купля-продажа жилья - процесс сам по себе достаточно сложный. И дело здесь не только в высокой стоимости товара, сколько в правовых нормах, призванных урегулировать заключение сделки. В 2005 году в силу вступил новый Жилищный кодекс, стоит поближе познакомиться с его основными положениями, касающимися проблем отчуждения жилых помещений.

Рассмотрим вполне стандартную ситуацию: муж и жена, имеющие равные права на жилую площадь, разводятся, и один из них собирается продать квартиру. Согласно Семейному кодексу, любое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно приобретено. Поэтому в случае возникновения разногласий сам факт купли-продажи квартиры (комнаты или дома) не лишит второго супруга права требовать своей доли. Кстати, в случае смерти одного из супругов на его площадь могут претендовать другие наследники умершего, например дети или родители. В связи с этим у нового владельца жилья могут возникнуть серьезные проблемы с отчуждением жилого помещения, которые, на первый взгляд, решает новый Жилищный кодекс. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 этого кодекса "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". Вот тут и возникает путаница, поскольку покупатель уверен, что бывший супруг или член семьи, состоящий на регистрационном учете, теряет право пользования жилым помещением с момента юридического оформления сделки. Однако дело обстоит далеко не так - автоматически лишить бывших членов семьи собственника их законного права на пользование жилой площадью нельзя.

Согласно новому законодательству, снятие с регистрационного учета совершается либо по доброй воле, то есть по личному заявлению, либо по решению суда. Необходимо точно знать, сколько лиц состоит на учете, и при составлении договора купли-продажи жилья указать сроки, в которые они обязуются с него сняться. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, говорится в Жилищном кодексе, отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иной жилой площадью, то это право может быть сохранено на определенный срок - его определяет суд. По истечении срока бывший член семьи собственника обязан сняться с регистрационного учета и освободить помещение. В некоторых случаях собственник вправе даже потребовать предоставления другого жилья, но это зависит от сложности ситуации и требует более детального рассмотрения дела.

Необходимо обратить внимание и на само понятие "бывший член семьи собственника". Речь идет, к примеру, о двух супругах, один из которых - владелец квартиры, комнаты или дома, а другой вселился к нему после заключения брака и, соответственно, никаких прав на площадь изначально не имел. Поэтому стоит указать, что статья 31 Жилищного кодекса касается только тех граждан, которые въехали на жилплощадь собственника, но потом по каким-то причинам решили разорвать с ним отношения. Выселение может коснуться также родителей, лишенных своих прав на детей, либо бывших усыновителей. Стоит обратить внимание и еще на тот факт, что действующим законодательством отменена необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, во время заключения сделок купли-продажи. Но если ребенок является собственником жилплощади наравне со взрослыми, то такое разрешение потребуется. Если же отчуждение жилья повлечет за собой ухудшение жилищных условий детей, то оно может быть оспорено. Согласно статье 292 Гражданского кодекса, согласия органов опеки и попечительства не потребуется для совершения сделки по отчуждению жилого помещения собственнику, чьи несовершеннолетние дети никогда не проживали и не прописаны в отчуждаемом помещении, если при этом выпиской из домовой книги с места жительства подтверждается их проживание и состояние на регистрационном учете на другой площади. Если несовершеннолетний на момент заключения сделки нигде не прописан, то процесс возможен только с согласия органов опеки. Их разрешение необходимо и в том случае, когда в квартире проживают недееспособные граждане, дети-сироты, находящиеся под опекой члены семьи собственника.

Рассмотрим довольно стандартную ситуацию, когда несовершеннолетний гражданин РФ, имея двойное гражданство, выехал с родителями на постоянное место жительства в иностранное государство. Родители продают жилое помещение, сособственником которого является и несовершеннолетний либо имеет право пользования. Органы опеки и попечительства, как правило, отказываются дать согласие на оформление сделки ввиду того, что несовершеннолетний не проживает в отчуждаемой квартире. Учитывая то, что несовершеннолетний является гражданином РФ, при продаже жилого помещения к нему применяются нормы гражданского законодательства РФ, допускающие отчуждение жилого помещения, которое принадлежит несовершеннолетнему, только с согласия органов опеки и попечительства. Поэтому в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства, и именно они должны проверять обстоятельства сделки, то есть следить за тем, уменьшается ли при этом имущество несовершеннолетнего, приобретает ли он право на иное жилое помещение.

В общем, при приобретении вторичного жилья очень важно обеспечить чистоту сделки купли-продажи. Для этого необходимо проверить, не зарегистрированы ли на площади бывшие члены семьи собственника, например несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации и имеющие право оспорить ее по достижении совершеннолетия, или же лица, в данный момент пребывающие в армии или тюрьме, которые могут вернуться в любой момент. Если все-таки на регистрационном учете состоят вышеперечисленные граждане, или бывший супруг, или родители собственника, то нужно, следуя совету юристов, заручиться письменным согласием всех этих лиц на продажу квартиры и их переезд на новое место. И сделку лучше всего доверить нотариусу, который оформит все в лучшем виде и без ваших материальных потерь в будущем.

Документы, необходимые для отчуждения жилого помещения

1. Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, долевого участия, уступки права требования (цессии), свидетельство о праве на наследство, решение суда, регистрационное удостоверение, справка ЖСК о выплате пая с указанием размера пая.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (в случаях, когда право собственности возникло после 31 января 1998 года).

3. Справка БТИ (в случаях, когда право собственности возникло до 1 февраля 1998 года и не прошло государственную регистрацию в ПОРП).

4. Технический паспорт.

5. Справка из жилищной организации по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения о составе семьи.

6. Постановление органа опеки и попечительства, разрешающего совершение сделки по отчуждению жилого помещения (в случаях, когда у продавца есть несовершеннолетние дети, являющиеся собственниками отчуждаемого жилого помещения или имеющие право проживания в нем).

7. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца (покупателя) на продажу (покупку) жилого помещения.

8. Отказ от преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности.

9. Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

10. Гражданские паспорта участников сделки.

11. Доверенность (в случае, если участвует представитель).



журнал "Home"

все документы






Рассылка

введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей.







Независимая информационная интернет-система

Реклама на сайте
Правовая информация
Пишите нам
Copyright © 2003, Недвижим@сть Перми
Создание сайта © 2003, «Dextra»
Рейтинг ресурсов "УралWeb" Rambler's Top100