Правильно платим налоги при продаже недвижимости

Какие налоги необходимо заплатить при продаже квартиры? Когда и куда должен подать продавец налоговую декларацию? На эти и другие вопросы об уплате налогов при продаже недвижимости ответила бухгалтер ATC group Мая Богатырева.

Какие налоги должен заплатить продавец?

Согласно Российскому законодательству (ст.220 Налогового Кодекса РФ), при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы, сверх 1 миллионна рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов физических лиц, владеющих недвижимостью менее 3-х лет.

Например:
Размер дохода при продаже квартиры в 2008 году составил 2 500 000 рублей, период обладания имуществом равнялся 2-ум годам, следовательно необходимо будет заплатить налог равный 195 000 рублей ( 1 500 000 руб х 13%).

Какова процедура уплаты (в какие сроки, какие документы и куда нужно подавать?)

Не позднее 30 апреля года, следующего за истекщим налоговым периодом, в налоговый орган по месту регистрации представляются оригиналы и копии (нотариальное заверение не требуется) следующих документов:

• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие владение квартирой по праву собственности в течение определенного времени (к примеру, свыше 3-х лет);
• документ, подтверждающий факт получения денежных средств;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (в 2-х экземплярах).

Продавец самостоятельно исчисляет и уплачивает налог в бюджет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 229 НК РФ).

Например:
Квартира была продана 20 августа 2008 года, в таком случае необходимо не позднее 30 апреля 2009 года подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением копий документов, описанных ранее. И произвести уплату налога до 15 июля 2009 года.

В каких случаях продавец не должен платить налог? Нужно ли в данном случае подавать налоговую декларацию?

Продавец полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником проданного жилья не менее 3-х лет, трехгодичный срок владения по праву собственности начинает течь исключительно с момента регистрации в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество (регистрационная палата). Освобождение продавца от уплаты налога не снимает с него обязанности на подачу налоговой декарации не позднее 30 апреля года (с приложением копий документов), следующего за истекшим налоговым периодом.

Например:
Свидетельство о государственной регистрации имущества было получено 25 февраля 2006 года, 26 февраля 2009 года был заключен договор-купли продажи имущества. Квартира находилась в собственности владельца в течении 3-х лет. На основании чего продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Но, тем не менее, он обязан подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2010 года.

Как можно уменьшить размер налога? Какова процедура?

Воспользовавшись налоговым вычетом при продаже квартиры можно уменьшить сумму подоходного налога, подлежащего к уплате, на 1 000 000 руб неограниченное количество раз. После чего требуется до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Например:
Доход при продаже квартиры, срок владения которой менее 3-х лет, составил 3 000 000 руб. С суммы превышающей 1 000 000 руб необходимо заплатить подоходный налог в размере 13%, что будет составлять 260 тыс. руб. ( 2 000 000 руб х 13%). При этом можно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив тем самым налогоблагаемую базу на 1 млн. руб. Таким образом подоходный налог будет составлять 130 тыс.руб. ( (2 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) х 13%).

Как и какое количество налогов необходимо заплатить, если собственниками проданной квартиры являлись супруги, несовершеннолетние?

Если продается жилье, находящееся в общей долевой собственности супругов, величина подоходного налога исчисляется исходя из доли собственников и периода владения недвижимостью. При продаже имущества, собственником которого является несовершеннолентний, обязанность по уплате налога возлагается на законных представителей (опекунов, родителей).

Например:
Жилое помещение, находящееся в собственности двух лиц менее 3-х лет и по 1/2 доли у каждого, было продано за 2 000 000 рублей, размер подоходного налога для каждого из супругов будет составлять 65 000 рублей (1 000 000 руб. : 2 собственника)х 13%). Если один из долевых собственников владеет своей долей более трех лет, то он освобождается от уплаты подоходного налога, при этом второй долевой собственник, который владеет своей долей менее трех лет, обязан уплатить 65 000 рублей.

Сколько раз можно воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья?

Право на имущественный вычет возникает у налогоплательщика при каждой продаже жилой недвижимости, неограниченное количество раз. Налог на доходы физических лиц он имеет право уменьшить на сумму налогового имущественного вычета. Размер имущественного вычета определяется в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ и равен 1 000 000 рублей.

Например:
Например, у гражданина в 2007 году состоялась продажа квартиры, находящаяся у него в собственности менее 3-х лет, размер дохода составил 3 млн. руб., в таком случае подоходный налог будет составлять 260 тыс. руб. ( 2 000 000 руб. Х 13%). Размер имущественного вычета при продаже жилья будет равен 130 тыс.руб. Таким образом сумма подлежащая к уплате в бюджет будет достигать 130 тыс.руб. Затем в 2008 году происходит продажа другой квартиры, также принадлежащая ему на праве собственности. Схема расчета налога, подлежащего уплате в бюджет идентична вышеописанной.

Какова ответственность за непредоставление деклараций?

Непредставление декларации - это налоговое правонарушение и влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

Непредставление же декларации более чем на 180 дней уже повлечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Например:
Налогоплательщик подал декларацию 14 июля 2008 года, при сроке подачи до 30 апреля 2008 года, сумма налога составила 130 000 рублей, налоговая инспекция в праве наложить взыскание в виде штрафных санкций в размере 19 500 рублей из-за просрочки платежа на 3 месяца ( (130 000 руб. х 5%) х 3 месяцев ).

Способы ухода от налога

Одним из способов ухода от уплаты налогов при продаже недвижимости, со сроком владения менее 3-х лет, является указание суммы в договре купли-продажи меньше миллиона - например 999 999 руб, при этом покупатель может потребовать написание 2 расписок ( одна с указанием реально полученных денег и другая с указанием суммы фигурирующей в договоре).

Существует еще один вариант при котором продавец освобождается от уплаты налога-покупка новой квартиры взамен проданной в течении календарного года.

Например:
Доход при продаже квартиры, срок владения которой менее 3-х лет, составил 2 млн. руб. С суммы превышающей 1 млн.руб необходимо заплатить подоходный налог в размере 13%, что будет составлять 130 тыс.руб. Однако, если в течении одного календарного года будет приобретена квартира стоимостью 1 млн.руб и более, то с суммы 1 млн.руб можно вернуть подоходный налог в рамере 13%, то есть 130 тыс.руб. В таком случае данные налоги могут быть взаимозачтены на основании заявления, поданного в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

24 марта 2009

все документы