Прежде чем купить квартиру, нужно убедиться, что от прежних владельцев не осталось наследства в виде обременений. Иначе собственник не сможет полноправно распоряжаться своим имуществом. Избавиться от нежелательного «приданого» бывает очень сложно.

Согласно федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это – стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Под контролем банка

Самое распространенное обременение права собственности на недвижимость – ипотека. До момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. При этом, однако, жилплощадь переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем.

Собственник ипотечной квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника также нет, то есть размер жилплощади роли не играет. Заложенную квартиру можно сдать в наем, передать в безвозмездное пользование или даже продать, но эти сделки придется заключать только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, – чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Иждивенец в придачу

Все более распространенным на рынке недвижимости становится обременение в виде ренты с пожизненным содержанием. Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Как правило, это одинокий пенсионер. Он регулярно получает от нового собственника определенный платеж (ренту) или продукты и лекарства, либо и то, и другое.

Чаще всего пожизненная рента определяется в договоре, как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. Ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. Такое обременение сохраняется до конца жизни хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника – плательщика ренты. Иногда в договоре ренты прописывается обязанность нового собственника после смерти рентополучателя организовать похороны.

Пока прежний собственник жив, новый владелец не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия жильца-рентополучателя. Для того чтобы оформить сделку с такой недвижимостью, нужно заручиться нотариально заверенным одобрением прежнего хозяина. «Беспрепятственно продавать, сдавать в аренду или закладывать квартиру можно после того, как обременение снято. Для этого необходимо отнести свидетельство о смерти получателя ренты в Управление Федеральной регистрационной службы и на основании этого документа снять обременение», – говорит главный специалист по ипотечному кредитованию первичного рынка недвижимости ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Олеся Молокова.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества после того, как недвижимость перейдет к новому собственнику – государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение выплат переходит к пережившим его получателям, если договором не предусмотрено иное. Когда умирает последний получатель ренты, обязательство выплаты прекращается.

Сегодня договор ренты с пожизненным содержанием встречается все чаще и чаще. Из-за скачка цен на рынке недвижимости многие готовы на обременение в виде иждивенца, чтобы в итоге получить квартиру в собственность. «Пожилые владельцы недвижимости, в свою очередь, стремятся обеспечить себе безбедную старость, поскольку государственная пенсия, как правило, не велика», – продолжает Олеся Молокова. По ее словам, чаще всего подобные договоры заключаются между родственниками.
Кстати, в отличие от дарения, завещания или купли-продажи объекта недвижимости, рента с пожизненным содержанием налогом не облагается.

Однако нужно иметь в виду, что приобретение квартиры «под рентой» – дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди – получатели ренты по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира, после удовлетворения их требований, возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.

Квартиру арестовали

Еще один вид обременения – арест имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. А за это время может случиться все, что угодно. «То есть еще в течение месяца старый собственник продолжает быть собственником, а за это время может быть наложен арест на имущество должника. Новый собственник приходит за документами, а ему заявляют, что, мол, извините, ваше жилье арестовано», – говорит юрист городского Центра юридической поддержки Вадим Осокин. Арест на квартиру может быть наложен по решению суда, если ее владелец, например, долгое время не платил за коммунальные услуги или не погашал кредиты.

Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными, но покупатель, столкнувшийся с этим, вынужден тратить свое время, нервы и деньги на судебные издержки.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они не предпринимают никаких действий – снимать обременение через суд.

Аренда, сервитут и опека

Запрет на отчуждение квартиры могут наложить органы опеки и попечительства. Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и (или) недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже квартиры. Найм жилья также считается обременением. По закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание в ней до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто не покупает квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье.

Владельцам земельных участков хорошо знаком такой вид обременения, как сервитут. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. То есть, если собственнику необходимо, например, проложить инженерные коммуникации или обеспечить проезд через соседний участок, он заключает с соседом соглашение. Таким образом, участок попадает под обременение. Договор сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник передает свое имущество на определенный срок агентству недвижимости в управление. Такое возможно, если владелец уезжает в длительную командировку или ему просто некогда заниматься своим недвижимым имуществом. Естественно, что если управляющий совершает сделку (для этого необходим договор доверительного управления), то он должен получить на нее согласие настоящего собственника.

Часто продать квартиру сложно из-за того, что в ней кто-то давно не проживает, но до сих пор прописан. Согласно Жилищному Кодексу для того, чтобы сняться с регистрации, люди сами должны обратиться в паспортный стол. И если они этого не сделают, то выселить их можно будет только через суд. Если покупатель жилья подписал договор, в котором было указано, что такие-то граждане сохраняют право пользования данной квартирой, то выписать их через суд будет невозможно. Закон будет на их стороне.

Обременения и цены

В большинстве случаев недвижимость с обременением можно продавать, но только по согласию покупателя, который примет на себя заботы по снятию запретов с жилья. Запрет на продажу накладывает лишь обременение в виде ареста – такую сделку просто не зарегистрируют в УФРС. Невозможным может стать и проведение сделок с квартирами в аварийных домах, подлежащих расселению.

В остальных случаях имущество переходит в новую собственность уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом. Соглашаться на такую сделку лучше, когда есть возможность проконсультироваться у опытного специалиста. «Обычно обременения сказываются на стоимости квартиры. Можно снизить до трети стоимости жилья за счет «отягчающих обстоятельств»», – говорит директор АН «Бекар» Ирина Гудкина. По ее словам снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получает обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилье нужно поддерживать в хорошем состоянии и в случае необходимости предоставлять возможность для проверки соответствующими организациями. Но такое обременение практически не влияет на стоимость объекта. 08/10/2010

все документы