Проверка юридической чистоты квартиры уже стало аксиомой даже на нашем относительно молодом рынке. Только любитель русской рулетки может выйти на сделку без этого обязательного этапа покупки квартиры, дома или другого объекта на рынке недвижимости. Ведь минимизация рисков при покупке квартиры служит основной целью такой проверки. Но на рынке новостроек и на вторичном рынке недвижимости риски разные, соответственно, и процедуры проверки будет непохожими друг на друга.

Определенно нельзя сказать, что покупка вторичного жилого помещения - вариант более безопасный, чем покупка квартиры в новом доме. К сожалению, и обратное утверждение не будет справедливым. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В случае с объектами на первичном рынке неопределенность заложена самим статусом строящегося дома, в случае со «вторичкой» - его темным прошлым.

Одни утверждают, что новостройка - это кот в мешке, другие, наоборот, что вторичная квартира  - потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете, решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.

Основные риски

Основные риски на рынке новостроек заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации квартир в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил - и тогда недействительными станут все последующие сделки.

Новостройка. Варианты проверки

Эксперты уверены, что при покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если дом не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет введен в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае юристы предостерегают от такой покупки.

Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. Если дом еще не сдан, но вам очень хочется купить в нем квартиру, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика. Дополнительную информацию вам дадут отзывы клиентов компании-застройщика, которые легко можно найти на просторах Интернета.

Когда юридически несданная новостройка не существует, это говорит о неопределенном статусе первичного жилья и заставляет тщательно относиться к его проверке. При сделках на первичном рынке проверяется вся документация: от начала строительства, начиная с постановления городской администрации на выделение земельного участка на строительство, проекта - на предмет наличия согласований со всеми структурами, инвестконтракта, разрешения на строительство - на предмет соблюдения сроков и т. д.

Неприятности могут подстерегать покупателя при выявлении разногласий между разрешением на строительство и проектом: например, на данном земельном участке разрешено было строить 8 тыс. кв. м жилья, а в проекте и по факту построено 10 тыс. кв. м. Если не будет дополнительных разрешающих документов, то эти «лишние» 2 тыс. кв. м окажутся вне закона, и их, как в истории с домом на Пушкина, 80 постановят снести. Где гарантия, что именно ваша квартира не окажется в числе этих 2 тысяч?

Кроме того, отсутствие в проекте согласования хотя бы с одной из организаций, отвечающих за развитие инфраструктуры, может привести к серьезным проблемам с приемкой и вводом новостройки в эксплуатацию.

Куда опаснее сдвига сроков строительства нарушения сроков взаиморасчетов между участниками строительства: вследствие нарушений сроков оплаты соглашения между участниками строительства - генподрядчиком, основным инвестором, соинвесторами, администрацией и т. д. - считаются неисполненными и могут быть расторгнуты. Последнему элементу цепочки - покупателю квартиры в лучшем случае вернут деньги, в худшем - ему придется отстаивать свои интересы в суде, причем это заканчивается не всегда успешно.

Вторичка. Как и что надо проверять.

Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но не факт, что она принадлежит тому, кому принадлежит: неутешительные цифры о добросовестных приобретателях, лишающихся своего жилья, дает статистика. Так что стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на «первичке».

Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя, - считает юрист Анна Глызина. - Прежде всего, у первичной квартиры нет «истории», она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке). Так что, по мнению эксперта, покупатель «вторички» рискует больше покупателя новостройки.

- При покупке квартиры на вторичном рынке, прежде всего, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником в договоре купли-продажи или ином документе - основании регистрации права собственности продавца). При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра. Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.).

Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, подчеркивают эксперты. Важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного. Криминалисты советуют обращать внимание на нарушения поверхностного слоя бумаги, уменьшения толщины листа, изменения линовки, наличие остатков красящих материалов, чернильных расплывов и т. п.

Вас также должны насторожить дописки (разные чернила или утолщенные, как бы сдвоенные, буквы), изменения цвета бумаги, повышенная ломкость. Лучше проверять документы под лупой в рассеянном косом свете; а идеальный вариант - сопровождать продавца при получении им документов для сделки.

Список основных направлений для проверки «вторичной» квартиры, по словам Анны Глызиной, таков:

- Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, - это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д. По расширенной выписке из домовой книги все эти люди выявляются, и выясняется, могут ли они претендовать на данную квартиру.

- Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних, то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания.

- Дееспособность участников предыдущих сделок.

- История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее «очищали» от криминального прошлого.

- История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее - даты и фамилии - тщательно сравниваются с данными из расширенной выписки домовой книги. Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности. 23 августа 2011 г.

все документы