К удачам можно отнести бесплатную приватизацию квартир – событие, казавшееся на первом этапе неоднозначным по своим экономическим последствиям. Если на начальной стадии бюджет терпел ущерб, то постепенно потери окупились. Вхождение в рыночный оборот 60 % жилья пополнило государственную казну за счет налогов и уменьшило инфляцию рубля. При появлении прав собственности на личные квартиры возможности рынка значительно возросли. Самый большой выигрыш от приватизации жилья – у населения. Как и было задумано, люди реально получили жилье. Процесс приватизации, по мнению многих специалистов, должен быть продолжен.

          На очереди стоит вопрос о земле. Только после его решения передача недвижимости в собственность вступит в эру эффективного использования. Бюджет муниципалитетов пополнится за счет рыночного налога на недвижимое имущество. Он станет регулярной составляющей в налогообложении. Собственнику недвижимости станет выгодно платить, правда, при условии, что ставки налога будут реальными, а сам процесс налогообложения – прозрачным. Тогда налог станет стимулом в развитии муниципальных образований, а стоимость недвижимости будет напрямую зависеть от развития инфраструктуры территории в рамках муниципалитета. Это хорошо видно на примере Москвы.

          На проходящих форумах и конференциях, посвященных проблемам недвижимости в России, неизменно возникает тема улучшения инвестиционного климата в стране. Улучшению мешают отсутствие нормальных прав собственности, непрозрачность в системе налогообложения, финансовая нестабильность и невозможность просчитать риски в операциях с недвижимостью. Отечественные предприниматели все больше начинают опираться на собственные силы и все меньше ожидают притока западных инвестиций. Усилия направляются на изменение валютного потока, который идет из России в банки Швейцарии и США, где оседает мертвым грузом, в направлении собственного внутреннего рынка в виде долгосрочных инвестиций.

          За десять лет выросло целое поколение профессионалов рынка недвижимости, обозначились блоки специальностей (управляющие недвижимостью, девелоперы, оценщики, брокеры), стандарты взаимоотношений между ними.

          Основные участники рынка недвижимости начинают регулярно встречаться и обсуждать между собой насущные проблемы и пути их решения. Одна за другой проходят конференции по проблемам и перспективам рынка недвижимости России, на которых обсуждаются актуальные вопросы земельного кодекса, разработка поправок к законодательству по недвижимости, комментарии к закону о лицензировании.

          Последний пункт до сих пор вызывает горячие споры. Дело в том, что оказалось довольно непросто четко сформулировать, какое именно лицензирование и на каких условиях необходимо рынку, полезно и для потребителя, и для профессионала. Если государственное лицензирование будет отменено, то какие меры надо принимать для его полноценной замены? Лицензирование регламентирует не только отношения между заказчиком и исполнителем, но и между самими исполнителями, где порой возникает проблема недобросовестной конкуренции. Большинство профессионалов сомневается, не отбросит ли отмена лицензий рынок недвижимости назад, не окажутся ли новые механизмы сертификации и контроля силами общественных организаций малоэффективными.

          Еще несколько лет назад анализ рынка недвижимости был своего рода хобби небольшой группы бывших научных работников, волей судеб пришедших в этот бизнес. Сегодня – это профессия, на которую есть реальный спрос, за которую платят деньги и Всемирный Банк, и Правительство, и различные коммерческие структуры. По приблизительным оценкам, сегодня в России работает в этой области не менее пяти десятков аналитиков, 34 из которых имеют звание, присвоенное Российской гильдией риэлторов, – «сертифицированный аналитик рынка недвижимости».

          Вполне естественно, что одна из основных тем конференций – это изучение динамики цен на рынках недвижимости в различных регионах страны.

          И сегодня не утихают споры по методологии исследования рынка. По мнению различных аналитиков, только для характеристики ценовой ситуации могут использовать и реально используют не менее 16 различных показателей. Самостоятельный интерес представляет направление, посвящённое методологии описания недвижимости, в том числе классификации (стандартизации, формализации) квартир, структура баз данных, предназначенных для анализа.

          В ряду проблем, затрудняющих работу аналитиков рынка недвижимости, называется «информационная закрытость рынка недвижимости». В меньшей степени закрыт вторичный рынок квартир, в средней – первичный, а также рынок коммерческой, промышленной недвижимости, а в большей – рынок земли. Пока все города по закрытости рынка превосходит Москва. Это связано с позицией бизнесменов-профессионалов рынка, считающих информацию своей коммерческой тайной, ноу-хау (и это во многом оправдано), а также с позицией государственных чиновников, пытающихся сделать информацию своим коммерческим достоянием. И все же аналитики в своих материалах собираются доказать и тем, и другим, что, открывая доступ к имеющимся данным, взамен они получат такие материалы, которые обеспечат им выбор оптимальной политики (для государственных органов), стратегии бизнеса, преимущество в конкурентной борьбе.

          Сегмент деятельности на рынке недвижимости под названием «Анализ рынка», несмотря на явные успехи (более 30 аналитикам РГР уже присвоила звание «Сертифицированного аналитика рынка недвижимости), все еще не привлек достаточное количество квалифицированных кадров. В лучшем положении – Москва, Петербург, Пермь, Тверь, далее Екатеринбург, Новосибирск, Калининград, Ульяновск, еще 3-4 города. Необходимо различными способами, мерами морального стимулирования, прямого финансирования создавать систему мониторинга, анализа и прогнозирования рынка недвижимости, охватывающую большинство регионов России. Как это делать более эффективно, чем до сих пор, – по-прежнему открытый вопрос.

          Достойна обсуждения и проблема, менее значимая для публики, но самая острая для действующих аналитиков – это совершенствование методического обеспечения этой деятельности, развитие, унификация, стандартизация методик, понятийного аппарата, баз данных, показателей и индикаторов рынка, способов их расчета. Здесь – непаханое поле работы для ученых, а также для практиков, склонных к научной работе.

          Рынок недвижимости России действительно приходит в движение. И есть надежда, что все будет по пословице – «русские медленно запрягают, но быстро едут».

все статьи