По мнению директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Ивана Шулькова, основная причина роста цен на жилье на длительном промежутке времени является воздействием монетарного фактора.
По его мнению, базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. "Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике", - пояснил собеседник "ИФ-Недвижимость".
На промежутках длительностью 1- 2 года цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс-минус 20%. Фактором таких ценовых колебаний относительно базового уровня цен выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.
По словам И. Шулькова, примеры явных дисбалансов платежеспособного спроса и предложения наблюдались летом 2004 – весной 2005 года (когда было снижение спроса по причине банковского мини-кризиса), летом 2005 – осенью 2006 года (период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 о долевом строительстве), осенью 2006- осенью 2007 года (стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности).
Однако, поскольку объем денежной массы в российской экономике последние 10 лет увеличивался то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы, утверждает эксперт.
"Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15-20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране оказывает ценам на недвижимость последние 10 лет поддержку снизу", - рассуждает И. Шульков.
С учетом прогноза ЦБ об увеличении объема денежной массы в экономике в 2008 -2010 годах, эксперт предполагает, что базовый уровень цен продолжит увеличиваться.
"То есть с ростом объемов строительства, цены на рынке будут менее подвержены конъюнктурным всплескам в отдельные периоды с "забеганием" вперед и последующим топтанием на месте или небольшим снижением, а будут больше соответствовать базовому уровню", - пояснил он.
По прогнозам И. Шулькова, ориентиры ценовой динамики при условии политической и социально-экономической стабильности в стране в рублевом исчислении составят в 2008 году – 30-35%, в 2009 - 25 – 30 %, в 2010 – 20 – 25%. "Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса доллара/рубль", - уточняет аналитик.
