Развитие любого рынка в значительной степени зависит от деятельности сильных игроков этого рынка, которые, как правило, на нем доминируют.

На любом рынке сильные игроки имеют, по крайней мере, две следующих основных задачи:

• сохранение и упрочение своего доминирующего положения,

• регулярное получение максимальных доходов от работы на этом рынке.

Решение этих задач чаще всего составляет суть стратегии сильных игроков любого рынка, в том числе и рынка недвижимости.

Вместе с тем, еще несколько лет назад на многих рынках недвижимости доминировали сильные игроки рынка субфедерального и муниципального уровней.

Однако, к настоящему времени все существенно изменилось - на наиболее привлекательные рынки недвижимости вышли сильные игроки федерального уровня, которые неуклонно стремяться к доминированию на этих рынках и это у них получается благодаря мощному административному ресурсу и финансовым ресурсам, накопленным за годы реформ.

Вполне естественно, что существующая в настоящее время трехуровневая система сильных игроков рынка привела конфликту интересов, к дестабилизации работы инвестиционно-строительных рынков регионов России, население которых обладает высоким уровнем платежеспособного спроса, либо на наиболее привлекательных для развития региональных рынков недвижимости.

Выход сильных игроков рынка федерального уровня на наиболее привлекательные инвестиционно-строительные рынки заключался в поглощении ряда организаций производственной подсистеме рынка (или установлении над ними контроля), которые контролируют заметные доли на этих рынках.

Можно допустить, что именно для достижения этой цели были существенно изменены "правила игры" на рынке.

Активная фаза этого процесса началась в конце 2004 года и продолжается еще в настоящее время.

Одной из основных причин резкого роста цен на жилье во многих регионах России в 2005-2006 годах была соотвествующая ценовая политика сильных игроков рынка субфедерального уровня, которым было необходимо получить максимум доходов от работы на рынке в условиях предвыборной неопределенности, замененной в дальнейшем неопределенностью назначений руководителей субъектов федераций главой государства.

В настоящее время для прогноза наиболее вероятных сценариев развития ситуации на рынке необходимо проанализировать возможные стратегии сильных игроков рынка всех уровней с учетом их реальных возможностей.

По мнению экспертов RWAY, стратегии сильных игроков рынка муниципального уровня можно не рассматривать по причине их подчиненности стратегиям сильных игроков рынка федерального и субфедерального уровней.

Таким образом, задача несколько упрощается, поскольку необходимо проанализировать стратегии развития сильных игроков рынка федерального и субфедерального уровней.

Достаточно очевидно, что стратегия сильных игроков рынка субфедерального уровня сводится сегодня к максимально возможному увеличению времени действия тех "правил игры" на рынке, которые были разработаны и успешно применялись ими до федеральных новаций.

Подобное поведение соответствует известному из теории систем принципу Ле Шателье (Всякая система стремится измениться таким образом, чтобы свести к минимуму эффект внешнего воздействия).

Соответственно стратегия сильных игроков рынка федерального уровня будет заключаться в увеличении практики применения новых "правил игры", которые были введены на рынке за последние годы.

Поскольку статус сильного игрока рынка предусматривает доминирование на любом рынке, особенно в условиях несовершенного антимонопольного законодательства, в ближайшие годы продолжится процесс вытеснения сильных игроков субфедерального уровня их федеральными "коллегами".

Сосуществование или обратный процесс вряд ли возможны из-за наличия большего административного ресурса у сильных игроков рынка федерального уровня. То есть на рынке идет предопределенный по конечному результату процесс вытеснения одних сильных игроков другими сильными игроками, но вопрос о сроках завершения этого процесса остается открытым.

Дополнительную неопределенность в нынешнюю ситуацию на рынке жилья вносит ситуация на мировом рынке. Эта ситуация все большим числом экспертов характеризуется как мировой экономический кризис, который будет продолжаться по крайней мере в среднесрочной перспективе (в ближайшие 3-5 лет).

Основной причиной мирового экономического кризиса является беспрецедентно высокий объем денег на мировом рынке, который был достигнут благодаря политике денежных властей США.

Существенный избыток денег приводит к их обесцениванию. Но этот процесс идет неравномерно для всех валют мира, что уже дает некоторые преимущества отдельным странам мира в преодолении этого кризиса.

Но вернемся к вопросам взаимоотношений сильных игроков рынка.

С формальной точки зрения процесс вытеснения вроде бы может продолжаться достаточно долго. Подобный сценарий развития событий подтверждает и практика последних лет.

Например, вопрос согласования условий переоформления прав на земельные участки продолжался несколько лет и был закончен только после назначения президентом бессменного главы города на новый срок.

Вместе с тем, существует вероятность того, что уже избранный новый президент нашей страны после вступления в должность назначит нового столичного градоначальника, который проведет радикальные изменения в кадровом составе высших эшелонов московской власти.

Часть экспертов считает, что у подобного сценария достаточно высокие шансы на осуществление.

Действительно, президентские выборы прошли успешно, а существующие и будущие проблемы функционирования столицы всегда можно списать на злоупотребления предшественников.

Если на практике будет реализован этот сценарий, то дни сильного игрока субфедерального уровня на московском рынке уже сочтены.

Часть организаций, входящих в состав производственной подсистемы рынка и подсистемы оказания услуг на рынке будет достаточно быстро интегрирована в состав сильного игрока рынка, а многих остальных ждут не лучшие времена.

Если все же этого не произойдет, то на рынке установится достаточно продолжительная депрессия (не менее года), одним из итогов которой также будет снижение цен.

В целом, вторжение на инвестиционно-строительные рынки сильных игроков федерального уровня означает не только их передел и постепенное выдавливание сильных игроков субфедерального уровня, но и изменение стратегии ведения бизнеса сильных игроков рынка. Велика вероятность того, что в ближайшие годы будет происходить постепенный переход к стратегии "строить много и продавать много"…

все статьи