Рост цен на рынке недвижимости в 2008 году, по сравнению с 2006 и 2007 годами, заметно замедлился. Это и немудрено: цена за квадратный метр практически во всех крупных городах, если соотнести ее со средним уровнем доходов, продолжает оставаться на очень высоком уровне.

По данным Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 процента, на вторичном рынке - 9,47 процента. При этом рост себестоимости строительства за то же время составил 5,12 процента.

Почти повсеместно прослеживается закономерность: серьезный скачок цен в прошлом году, достигший "потолка" покупательского спроса, сменился в этом году медленным подорожанием, вполне коррелируемым с инфляцией. Но есть и исключения: "сумасшедший" скачок цен в Москве 2006 года так до сих пор и "не переварен" рынком, а потому, и в прошлом году, и в первые месяцы нынешнего цены, конечно, росли, но плавно и лишь в наиболее востребованных сегментах рынка. А вот в Северной столице и Волгограде, наоборот, уже второй год подряд цены в несколько раз опережают инфляцию.

При этом представители стройбизнеса настаивают: цены будут продолжать расти. В качестве аргумента "за" нам напоминают: негативные процессы на мировых финансовых рынках приводят к удорожанию кредитования строителей, что означает падение объемов сдаваемого жилья. К тому же строительство удорожает повсеместный дефицит земельных участков под застройку. Ну и любимый "козырь" строителей - рост цен на стройматериалы и энергоносители.

Так, за январь-май 2008 года "среднее" удорожание составило 11,4 процента. Цемент, который в прошлом году стал притчей во языцех, в этом году дорожает, но все-таки не так споро (в среднем на 12 процентов).

Еще одно "слабое звено" - металл. Отдельные виды арматуры за 5 месяцев нынешнего года подорожали практически в 1,5 раза, т.е. так, как за весь предыдущий год.

Что касается производства других важнейших стройматериалов, здесь картина более благоприятная: например, выпуск железобетонных конструкций и изделий вырос на 8,4 процента. Заметно больше стало в стране кирпича, крупных стеновых блоков.

Как в результате поведут себя цены на жилье?

Сами строители признают: материалы, изделия и конструкции составляют в структуре строительной себестоимости от 50 до 58 процентов. А продажная цена на жилье у нас в стране зависит не столько от себестоимости, сколько от спроса. Если сравнить себестоимость возведения 1 жилого метра и его цену, предлагаемую покупателю, разница составляет от 30 процентов (Челябинск) до 60 (Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород) и 80 процентов (Самара, Волгоград). Бесспорным лидером по этим "ножницам" выступает Москва: здесь, по разным оценкам, жилье продается в 2, а то и 4, и более раз дороже, чем обходится его строительство.

Именно поэтому аналитики объясняют: рост цен на строительные материалы и соответственно себестоимости строительства, пока не является определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости. Но это - в коммерческом секторе. А вот если вспомнить, что во многих городах идет реализация социальных программ, по которым застройщики работают с минимальной прибылью. Они под ударом.

Впрочем, независимые эксперты слегка "остужают" традиционно "пораженческие" выступления стройбизнеса. Так, руководитель аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что рынок изрядно "перегрет". По мнению Репченко, в крупных городах, особенно в Москве, на рынок очень сильно влияет спекулятивная составляющая. Объективных предпосылок для резкого роста стоимости жилья в столице нет, а потому в конце лета, считают в IRN, возможно некоторое (небольшое) их снижение. Гендиректор еще одного аналитического агентства (RWAY) Александр Крапин настроен более радикально: в ближайшие 2-3 года снижение цен на рынке может составить до 30-50 процентов.

Наконец, совсем уж сенсационное исследование обнародовали представители Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений. По мнению директора ИГСО Бориса Кагарлицкого, обвал на американском рынке недвижимости нарушил баланс между различными сегментами потребительского спроса. Жилье стало менее приоритетным по сравнению с другими насущными жизненными потребностями.

"Чтобы обезопасить себя от новых рисков, вслед за зарубежными и российские банки усложнили выдачу займов и ужесточили политику в отношении должников по ипотечным кредитам. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса будут возрастать и трудности с погашением уже взятых кредитов. И уменьшится спрос на получение новых", - добавляет руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Таким образом, спрос на недвижимость к осени может упасть настолько резко, что следом неминуемо "обвалятся" и цены на жилье.

Все эти рассуждения в целом справедливы. Но надо учесть одно: наша страна слишком неоднородна. Отсюда, к примеру, "суперспрос" на жилье в Москве, ведь квартиру в столице и загородный дом в Подмосковье считают своим долгом приобрести представители бизнес- и политической элиты любого региона. А потому "общие" предпосылки к уменьшению стоимости жилья в каких-то регионах "сработают" сильнее, а в других будут снивелированы "местными" особенностями.

22.05.2008

все статьи