Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, к 1 мая 2008 года увеличился на 3,9% до уровня 99 700 руб. Четвертый месяц года отмечен продолжающейся тенденцией к установлению стабилизации на рынке. Однако в ряде городов страны рост цен все же был высоким. В первую очередь это касается Москвы и Санкт-Петербурга. Долларовый Национальный индекс жилья составил $4198, изменившись за февраль на 2,7%.

По тому, насколько вырос уровень рублевых цен на жилье за прошедший месяц в крупнейших городах страны, их можно разделить на три группы. В первую группу входят города с высоким ростом уровня цен (больше 4%): Санкт Петербург (+5,9%), Москва (+4,5%). Во вторую группу городов, в которых наблюдался высокий рост цен (от 2 до 3%), вошли Челябинск (+3,2%), Волгоград (+2,7%), Нижний Новгород (+2,5%), Новосибирск (+2,3%). Третью группу составили города с относительно стабильными рынками (от -1,5 до +1,5 %): Красноярск (+1,3%), Самара (+1,2%), Казань (+1,2%), Уфа (+0,8%), Екатеринбург (+0,3%), Ростов-на-Дону (-0,2%), Пермь (-1,3%), Омск (-1,4%).

Как будет дальше развиваться рынок недвижимости в стране? Можно рассмотреть модель, при которой учитываются долгосрочные тенденции рынка и корректирующие эффекты от перехода рынка на новый механизм развития. Вплоть до середины 2005 годы рынок развивался циклически, со временем цикла примерно в 4,5 года. После достижения определенного экономического развития регионов доходы в них увеличивались, и это поднимало уровень на жилье. После достижения определенного уровня ценовое давление в регионах перераспределялось в Московский регион. Это вызвало стабилизацию цен в регионах и рост в столице. Если бы данная тенденция развивалась и дальше, то сегодня мы находились в фазе нового цикла роста в регионах и остановки роста в Москве. Однако пакет законов 2005 года внес существенную коррекцию в механизмы существования рынка. Фазы рынка сместились, и поэтому формально мы находимся сегодня в начале роста цен в столице. Однако основной этап роста цен в Москве завершился и начинается период стабилизации. В сложившейся ситуации налицо грядущая смена тренда – циклические колебания различий «Москва-Регионы» будут происходит в более узком диапазоне значений «2,6-2,9», вместо «2,0-3,5». Это указывает на общую стабилизацию рынка недвижимости страны.

Чем определяется снижение колебаний маховика цен? Стабилизирующее влияние трансформационного перехода рынка недвижимости из состояния развития за счет «текущих сбережений» (за наличные) в «будущие сбережения» (за ипотечные кредиты). Новая емкость рынка за счет ипотеки через некоторое время будет выбрана. По сути люди «за недвижимость продадут свое будущее» и больше продавать будет нечего. Настанет время, когда даже при очень большом потенциальном дефиците жилья платить будет нечем. Начнется этап коррекции издержек застройщиков и всей производственной цепочки строительства.

СПРАВКА:
Индекс стоимости жилья в России показывает, насколько вырос уровень средних цен по отношению к 2000 году. Отправная точка выбрана неслучайно: именно в 2000 году произошел перелом в развитие рынка недвижимости России, когда после длительного снижения цен, вызванного кризисом 98-го года, началась стабилизация и дальнейший рост.

 26.05.2008г.

все статьи