Стоимость объектов коммерческой недвижимости определяется только уровнем спроса и предложения, от которых зависят сроки реализации. При этом наиболее популярна по-прежнему аренда коммерческой недвижимости - лишь немногие компании могут позволить себе приобретение офиса, торговых или складских помещений. Хотя число тех, кто уже способен обзавестись собственной недвижимостью, постепенно растет.
На рынке коммерческой недвижимости Перми в настоящее время существует довольно большой ценовой разброс - в зависимости от качества предлагаемых зданий и имеющейся инфраструктуры. Так, арендные ставки на офисы в Перми колеблются в среднем от 150 до 500 рублей за квадратный метр в месяц, на торговые площади - от 150 до 3000 рублей, на производственные и складские помещения - от 30 до 250 рублей. В свою очередь, цены на покупку офисных помещений колеблются от 10 тыс. рублей до 28 тысяч за квадратный метр (предложение - от 12 до 40 тысяч), а торговых площадей - от 15 до 36 тысяч (предложение - от 15 до 50 тысяч).
На продажу здания и нежилые помещения предлагаются практически во всех районах города. При этом, по данным лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, средняя цена предложения объектов коммерческой недвижимости за последний год имела тенденцию к незначительному снижению, что обусловлено в первую очередь расширением строительства объектов коммерческой недвижимости в 2003 году. Количество предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости в несколько раз больше, чем по аренде. Это еще раз говорит о том, что спрос на аренду значительно выше, чем спрос на покупку недвижимости.
Наибольшую долю пермского рынка коммерческой недвижимости занимает рынок административно-офисных помещений, что связано с активизацией мелкого и среднего бизнеса. Спрос на такие помещения в несколько раз превышает предложение, которое, в свою очередь, имеет тенденцию увеличения. Наибольшим спросом, как обычно, пользуются офисы в центре города. Но предложений здесь крайне мало, и обретают арендаторов такие офисы практически сразу.
То, что офисы и офисные помещения чаще другой коммерческой недвижимости предлагают на продажу, вовсе не удивительно. Во-первых, в Перми сейчас активно ведется строительство нежилых помещений данного типа, а во-вторых, на продажу выставляется большое количество квартир, которые переводятся в нежилой фонд и далее используются под офисы. Появляются на рынке и помещения бывших НИИ, административных зданий предприятий и т. д., уже давно используемые под офисы. Иметь квартиру на первом этаже в районах с высокой проходимостью стало выгодно - стоимость квартиры от этого не только не уменьшается, но даже становится выше.
По данным лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, наибольшим спросом на протяжении 2003 - начала 2004 года пользовались офисные помещения площадью до 50 квадратных метров и торговые помещения площадью 100-200 квадратных метров. Причем высоким спрос оставался как на аренду, так и на приобретение подобных объектов в собственность.
Увеличивается время позиционирования офисных помещений значительных площадей (более 500 кв. метров) - поиск арендатора затягивается до полугода и года, что, несмотря на имеющийся спрос на подобные помещения в центре, вызвано несоответствием имеющихся помещений требованиям потенциальных арендаторов.
На сегодняшний день требования к офисным помещениям достаточно высоки: отдельный вход, парковка, хорошая телефонизация и хороший ремонт. Это в большей степени касается рынка аренды офисов. Кстати, многие продавцы и арендодатели рассчитывают на московских инвесторов и поэтому завышают цену продажи и аренды.
Что касается аренды офисов, то можно отметить, что спрашивают, как правило, офисы меньших площадей по сравнению с тем, что в основном предлагают. Исключение составляет Ленинский район: здесь спрос на офисные помещения больших площадей обусловлен тем, что в этом районе среди арендаторов достаточное количество солидных компаний.
При аренде офисных помещений одинаковым спросом пользуются офисы в центре и прилегающих к нему районах. Средняя арендная ставка в центре приблизительно в два раза выше, чем в районах средней удаленности. Это объясняется высокоразвитой инфраструктурой и транспортной доступностью центральной части города, а также общепризнанным фактором престижности расположения офиса в центре.
Среди офисных помещений большую часть составляют квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, выведенные из жилого фонда и имеющие обустроенный отдельный вход.
Магазины на продажу чаще всего выставляют в Мотовилихинском и Свердловском районах. В Ленинском районе магазины продаются практически в два раза реже. Объясняется это привлекательностью района, так что собственники предпочитают магазины в центре города не продавать, а сдавать в аренду. Доля в структуре предложения Дзержинского и Индустриального районов совсем незначительна.
Чаще всего покупатели (а точнее, почти половина из них) хотели бы приобрести магазин в центральном районе города - Ленинском. Есть спрос и на Свердловский район. А вот продовольственные магазины коммерсанты не прочь иметь и в спальных районах Перми.
Для тех, кто покупает недвижимость торгового назначения, как правило, решающим аргументом является не абстрактная приближенность к центру города, а преимущества и недостатки территориального расположения конкретного магазина (величина потока потенциальных покупателей, их платежеспособность, наличие потока автомашин и маршрутов общественного транспорта, расстояние до ближайших торговых точек-конкурентов и т. п.). Более того, центральные городские районы в большинстве случаев уже перенасыщены магазинами, поэтому предприниматели успешно осваивают более отдаленные районы.
В настоящее время появляются предложения по продаже жилых квартир - для перевода их в нежилой фонд под магазины. Но вот только при этом собственник не учитывает, что перевод в нежилой фонд требует определенных затрат, и выставляет квартиру по цене практически готового магазина.
Спрос на рынке купли-продажи магазинов в абсолютном выражении превышает предложение. А вот на рынке аренды спрос превышает предложение, если речь идет о торговых площадях до 30 квадратных метров. Ведь наибольшим спросом у арендаторов пользуются торговые площади, занимающие до 10 квадратных метров, и хорошим спросом - магазины площадью до 30 «квадратов».
В крупных, высокорентабельных торговых центрах, находящихся в центре города и имеющих высокий уровень посещаемости, чем выше этаж - тем меньше арендная ставка, что объясняется степенью посещаемости и, соответственно, рентабельности. В среднем снижение составляет 20-30 процентов (из расчета на один этаж). А вот в некоторых магазинах, специализирующихся на эксклюзивных товарах и на обслуживании ограниченной категории потребителей, этаж не оказывает значительного влияния на стоимость аренды.
У представителей малого и среднего бизнеса востребованы помещения площадью от 100 до 400 квадратных метров. Цена продавца, как правило, составляет 4-8 тыс. рублей за квадратный метр, а покупатель готов платить 2-3 тысячи. На стоимость объекта влияет наличие действующих коммуникаций или, если они законсервированы, как минимум, возможность их «оживления» с минимальными затратами. Много предлагают к продаже промышленных объектов площадью свыше 1000 квадратных метров и без каких-либо коммуникаций, но покупатель инвестировать средства в такие объекты пока не готов.
Средняя цена предложения на аренду объектов промышленной недвижимости колеблется в Перми от 80 рублей в отдаленных районах города до 180 рублей за кв. метр в центральной части города.
Специалисты Пермского торгового дома недвижимости отмечают, что за 2003 год цены на коммерческую недвижимость в Перми в целом практически не изменились. Рост цен наблюдался лишь на наиболее востребованные среди коммерческой недвижимости офисные и торговые помещения.
