Участники пермского рынка недвижимости ожидают, что в ближайшие два года наступит перенасыщение наиболее рентабельных сейчас торгового и офисного сегментов, что неизбежно приведет к падению их доходности. Относительно того, какой сектор выйдет на первое место по привлекательности, мнения экспертов расходятся. Выдвигаются самые разные версии: от гостиниц до жилья и промышленных помещений.

        По данным Департамента планирования и развития территорий Перми, за последний год в городе было построено около 230 000 кв. м жилых помещений. По оценке участников рынка, построено 40 000 кв. м торговых площадей и около 10 000 кв. м офисных. По словам гендиректора компании MVM Анатолия Маховикова, инвестиции в строительство жилой недвижимости за последний год составили около 4 млрд руб. , коммерческой недвижимости - 1 млрд руб.

        \"Наибольший прогресс по темпам прироста показывает торговая недвижимость\", - говорит руководитель департамента недвижимости Пермской финансово-производственной группы (ПФПГ) Виктор Горбунов. На втором месте, по его мнению, - офисы. \"В ближайшие два года будет введено порядка 90 000 кв. м торговых площадей и около 30 000 кв. м офисных\", - предполагает Горбунов.

        Гендиректор инвестиционно-консалтинговой компании MVM Анатолий Маховиков также считает, что наиболее перспективным сейчас остается строительство торговых центров, однако не в центре города, а в спальных районах, где существует дефицит торговых площадей. Перспективы развития торговой недвижимости на окраинах Маховиков связывает с развитием торговых сетей эконом-формата, ориентированных на периферию.

        Но эксперты уверены, что в ближайшие два года доходность инвестиций в торговую и офисную недвижимость начнет снижаться. Рентабельность торговых площадей упадет до 16 - 18% годовых, офисных - до 12 - 15% , считает Маховиков.

        По мнению Виктора Горбунова, через два года доходность торговой недвижимости составит около 15% по сравнению с сегодняшними 20% в отдаленных районах и 30 - 60% в центре города. Доходность офисной недвижимости, по оценкам Горбунова, снизится вдвое - с 30% до 10 - 15%.

        Жилищное строительство, по мнению части экспертов, развивается в Перми \"ни шатко ни валко\". \"По объемам строительства жилья мы топчемся на месте. Год от года наблюдается то падение, то рост, но в среднем объемы не изменяются. Этот тренд сохраняется в течение 4 - 5 лет\", - констатирует Виктор Горбунов.

        Источником финансирования жилищного строительстве являются в основном средства населения, кредитные ресурсы составляют очень небольшую долю.

        \"Нужно понять, почему у нас жилье не является инвестиционно привлекательной отраслью. Объем жилищного строительства сегодня соразмерен спросу. Для того чтобы увеличивался объем жилищного строительства, нужно увеличивать спрос, - говорит Маховиков. - Инвестиции не придут, пока нет спроса\".

        Инструменты, которые позволят в течение ближайшего года стимулировать спрос, - это ипотека и жилищная кооперация, считает Маховиков. В том, что будущее жилищного строительства - за кредитными инструментами, уверен и первый заместитель гендиректора инвестиционной компании \"Ермак\" Константин Подвальный.

        По словам президента негосударственного пенсионного фонда \"Стратегия\" Петра Пьянкова, надежность инвестиций в жилищное строительство несколько ниже, чем в коммерческую недвижимость. \"Надежность вложений в жилье ограничена такими факторами, как отстающий от сегодняшних реалий Жилищный кодекс, институт прописки и социальные проблемы\", - говорит Пьянков.

        В то же время Пьянков прогнозирует стремительный рост доходности жилищного сектора до конца 2005 г. - до 100% годовых. Связывает он это с принятием пакета законов, регулирующих жилищное строительство.

        \"После принятия закона, освобождающего операции с жильем от НДС, - уверен Пьянков, - на жилищный рынок хлынут деньги с фондового рынка, который падает. Банки, инвестиционные и страховые компании, пенсионные фонды будут вкладывать в жилье для дальнейшего перепродажи физическим лицам на основе их кредитования\".

        Пьянков считает, что одним из наиболее интересных секторов рынка в ближайшее время станет и промышленная недвижимость: \"Я для себя ставлю инвестиции в промышленную недвижимость на первое место. Инфляция в стране дошла до такого уровня, когда стали выгодны долгосрочные инвестиционные проекты\".

        Приход московских строителей, на который всерьез рассчитывает глава \"Стратегии\", повлечет за собой организацию здесь множества производств, связанных со строительством. Доходность от промышленной недвижимости составит, по мнению Пьянкова, не более 20%.

        \"Новых технологий у нас очень мало, основные фонды не обновляются\", - замечает Горбунов. Ситуация в этой сфере может измениться с приходом в регион московских и зарубежных строителей, которые будут создавать в Перми новые мощности.

        Константин Подвальный из \"Ермака\" заявляет, что рентабельными становятся вложения в складскую недвижимость, и оценивает их доходность на уровне 18 - 25%. По его словам, ставки аренды на площади на оптовых базах поднялись до 200 руб. за 1 кв. м и выше, при том что офисы в аналогичных районах сдаются по цене 300 - 350 руб. , а качество недвижимости и требования к ней принципиально отличаются. К тому же базы расположены вдали от центральных районов города, где ставка налога на землю ниже, и площади сдаются оптом.

        Президент Пермского торгового дома недвижимости Вячеслав Пермяков полагает, что интересным сектором для вложений в ближайшее время будет малоэтажное строительство, причем как в черте города, для постоянного проживания, так и за городом.

        Сектор, который в ближайшем будущем будет демонстрировать бурный рост, это гостиницы, добавляет Горбунов. \"В ближайшее время все будут говорить о росте в этом секторе в 15 - 20 раз\", - утверждает эксперт. Объясняется это, по его мнению, тем, что в последние 15 - 20 лет строились лишь небольшие гостиницы на 15 - 20 мест.

        А Анатолий Маховиков из MVM считает наиболее перспективным развитие развлекательной инфраструктуры: фитнес-центров, кинотеатров, дискотек, хотя отмечает высокие риски при вложении в этот бизнес.

        Еще один сегмент, к которому через два года появится интерес инвесторов, - доходные дома, прогнозирует Маховиков. Этот вид бизнеса станет рентабельным, когда инфляция будет на уровне 8% годовых, а ставки по кредитам - на уровне 9 - 10% годовых. Либо же ориентировать доходные дома нужно на иногородних специалистов, которых предприятию-работодателю дешевле поселить в арендованной квартире, чем в гостинице, даже при условии, что арендная плата составит около $1000 - 1500 в месяц.

все статьи