Рынок коммерческой недвижимости в Перми развивается по всем направлениям. В течение года будет завершено одновременное строительство сразу нескольких крупных объектов, общая площадь только торговых центров превысит 90 тысяч квадратных метров.

Рынок коммерческой недвижимости в Перми, в отличие от жилищного домостроения, растет и вширь, и вглубь, захватывая ранее свободные сегменты. Потенциальным арендаторам офисных и торговых помещений уже неинтересно въезжать в перепрофилированные здания бывшего завода по производству стружечно-опилочной смеси, а инвесторы подсчитали перспективные дивиденды от создания кинотеатров-мульткомплексов, гипермаркетов и офисных центров класса \"Б\" в центре Перми и на ее окраинах. В городе продолжается широкомасштабное возведение крупных объектов коммерческой недвижимости – как силами пермских строителей, так и благодаря заезжим турецким организациям, к которым в ближайшее время подключатся и москвичи. Эксперты прогнозируют дальнейшее развитие этого сегмента прикамской экономики, учитывая благоприятную экономическую ситуацию и растущие потребности клиентной базы. Причем этому прибыльному бизнесу не могут помешать даже бюрократы, вечно вставляющие палки в колесницу пермской стройиндустрии.

Узкие специалисты

Интересно, что при наблюдаемом стремительном росте на пермском рынке коммерческой недвижимости не так уж много крупных игроков. Впрочем, исправить ситуацию позволяет пришествие столичных/иностранных строителей и инвесторов, поспешно заполняющих пустующую нишу.

Нынешний статус кво, как и полагается, имеет исторические корни. Узкая специализация прикамских строительных гигантов привела к тому, что в период кризиса (проявившегося в значительной степени в сфере жилищного домостроения) значительная часть из них была вынуждена сократить работы, либо попросту покинуть рынок. Среди сегодняшних столпов рынка коммерческой недвижимости по-прежнему называют \"Трест № 14\" и \"Стройиндустрию\". Кроме того, в последнее время пытается преодолеть расстояние между лидерами и всеми остальными \"Пермглавснаб\", также мигрирующий в нишу коммерческого строительства. Устойчивость именно этих предприятий объяснима. \"Стройиндустрия\" обладает собственными мощностями по производству строительных материалов, что позволяет сохранять относительную устойчивость. \"Трест № 14\" занимается одновременным возведением жилья и недвижимости для разных групп покупателей, \"балансируя\" в периоды роста и падения спроса. Особо крупными игроками стали и турецкие организации, получившие весьма крупные объекты под строительство, а также естественным образом обеспечившие себе заделы на будущее. Гипермаркет \"СемьЯ\" был возведен фирмой Summa, а торговая часть комплекса \"Олимпия\" строится компанией \"Энигюм\" (обе – со стопроцентным турецким капиталом и широкопрофильной специализацией). При этом влияние иностранцев в ближайшее время будет увеличиваться. Например, ПФПГ уже планирует возвести свой новый офисный центр силами иностранных строительных организаций. Зарубежные компании займутся и проектировкой: общий торгово-развлекательный комплекс \"Колизей\"–Куйбышевский рынок (возводится подконтрольным \"РИАЛу\" \"Австромом\") будет проектироваться английскими фирмами.

Среди наиболее крупных инвесторов, вышедших на рынок коммерческой недвижимости, можно назвать Пермскую финансово-производственную группу (совершающую крупные сделки и на московском рынке), группу предприятий \"ЭКС\", а также \"РИАЛ\", уверенно завоевывающий выгодные позиции. Московские инвесторы участвуют в возведении \"Олимпии\" и торгово-развлекательного комплекса \"Австрома\".

Виктор ГОРБУНОВ, заместитель генерального директора ООО \"ПФП-Группа\":
– Приход московских инвестиций – положительное явление. Связано оно с общим оживлением экономики, а также с ростом доходов населения. Инвесторы почувствовали, что товарооборот увеличивается, и начали вкладывать, в первую очередь, в сектор торговой недвижимости.

Пермская стройиндустрия, вместе с тем, уже начала борьбу с московской интервенцией, что проявилось в попытках технологической модернизации всей отрасли, начавшейся в 2003 году. Технологическим фаворитом стал монолитно-каркасный метод возведения домов. Параллельно появилась и принципиально новая технология строительства – КУБ 2.5 (каркас унифицированный безригельный), с помощью которой сейчас работает \"КУБ-Стройкомплекс\". Сама по себе технология сочетает достижения в области мостостроения и каркасного строительства и позволяет сделать наружные стены навесными, а не несущими. С другой стороны, инновации пока применяются преимущественно в жилищном домостроении, что делает массированный приход иностранцев в коммерческую недвижимость гарантированным.

Быстрее, выше, сильнее

Собственно отличительной чертой новейшего этапа развития рынка стало непосредственное строительство объектов, тогда как на протяжении 90-х новые торговые, офисные и развлекательные площади образовывались из реконструируемых промышленных и иных помещений.

Вместе с тем, распределение сил (или инвестиционных потоков) внутри самого рынка коммерческой недвижимости неодинаково (об этом \"ПО\" писал в материале \"Маршруты московские\", см. № 13 (164) от 12 апреля 2004 г.). Так, абсолютным лидером можно считать сектор торговой недвижимости. По некоторым подсчетам, только за 2004–2005 гг. в Перми будет возведено около 90 тыс. кв. м новых торговых площадей (такого не было на протяжении всех 90-х). Еще в начале года открылся крупнейший торговый центр в Прикамье – гипермаркет \"СемьЯ\", несколько раньше в самом центре города был введен в действие ТЦ \"Айсберг\". В течение ближайших месяцев будут готовы к сдаче и другие весьма крупные объекты. Это торговый центр на шоссе Космонавтов (возводимый специально для \"Эльдорадо\" и \"Вивата\"), торгово-развлекательный комплекс \"Олимпия\" на ул. Мира, центр на ул. Революции, 60/1, ТЦ в здании по ул. Уральской, 63. Реконструируются \"Алмаз\" и \"Россия\", возводится торгово-развлекательный комплекс \"Австрома\". В этот сектор направляются и потоки московских инвестиций.

Офисная недвижимость Перми до 2003 года прирастала вообще только бывшими площадями научно-исследовательских институтов, закрывающихся заводов и т. п. Однако сейчас запросы потенциальных арендаторов выросли. Им требуются: современная планировка и отделка помещения, Интернет, телефонная связь, удобное расположение и проч. С прошлого года начался не такой стремительный, как в секторе торговой недвижимости, но все же рост и в сегменте офисной недвижимости. Офисные помещения предусмотрены в здании на ул. Ленина, 9 (\"Трест № 14\"), ул. Пушкина, 82 и ул. Автозаводская, 44 (\"Камская долина\"). Четырехэтажное монолитно-кирпичное офисное здание по ул. 25 Октября, 18 строит \"Камтрансстрой\". К 2006 году \"Стройиндустрия\" планирует закончить возведение гостинично-адмнистративного комплекса с торговыми помещениями по бульвару Гагарина, 65а и бизнес-центра на ул. Чернышевского, 28 (общая площадь – 31 500 кв. м). Построить современный бизнес-центр с гостиницей на пересечении улиц Сибирской, Швецова и 25 Октября намерена и ПФПГ (общая площадь, согласно проекту, – около 20 тыс. кв. м).

Рост интереса к офисным площадям, по мнению Виктора Горбунова, связан с оживлением малого и среднего бизнеса, не способного построить бизнес-центры самостоятельно, но готового брать их в аренду.

Быстрее, чем офисы, но медленнее, чем торговые центры, растут развлекательные комплексы. К ним можно относить современный кинотеатр-мультиплекс, который будет составной частью общего комплекса на месте нынешнего Куйбышевского рынка и \"Колизея\", а также вышеупомянутую \"Олимпию\". Кроме того, сектор развлечений предусмотрен и в \"России\", купленной корпорацией \"Перспектива\". Опять же \"РИАЛ\" намерен осенью начать строительство спортивного комплекса на базе стадиона \"Звезда\" (площадью более чем 3 тыс. кв. м), в состав которого, помимо спортивного клуба с бассейном, саунами и теннисным кортом, войдут также торговые площади.

Развлекательная недвижимость может приносить доход, ничуть не уступающий торговым и офисным площадям. Так, по подсчетам экспертов, Пермь способна вместить порядка 10 кинотеаров-мульткомплексов (а таких в городе пока вообще нет). Как правило, мульткомплекс включает в себя не только кинозалы, но и обширные площади для шоппинга, фаст-фуда, ресторана, кофейни, спортклуба и других развлечений, вплоть до боулинга и игровых автоматов. Эффективность бизнеса в случае такой тотальной комплексности растет стремительно. Все это называется \"синергетическим эффектом\": человек, пришедший в кино, заодно посещает магазин, кафе и тратит солидные суммы, сопоставимые с доходами самого кинотеатра. Интересно, что в 90-е годы в Перми не было построено вообще ни одного кинотеатра, происходила лишь реконструкция старых.

Заход ПФПГ и \"Стройиндустрии\" в гостиничный бизнес – также веление времени: в Перми не хватает современных отелей, отвечающих европейским требованиям, что, в частности, ярко проявилось во время Чемпионата Европы по боксу, проходившего в столице Прикамья в 2002 году.

В целом, отличительной чертой новой коммерческой недвижимости, возводимой в Перми, можно назвать детерминированную комплексность: в один центр могут быть помещены торговые площади, развлекательные объекты плюс гостиница и фитнес-центр. Все это позволяет добиться вышеупомянутого \"синергетического\" эффекта, поскольку клиент может решить все свои проблемы в одном здании.

Что касается такого экзотического вида коммерческой недвижимости, как автосалоны или автоцентры, то их строительство осуществляется силами самого бизнеса. Так, например, поступает \"Сатурн-Р\" (реконструирующий \"Алмаз\", в котором разместится очередной торговый центр). Заместитель генерального директора компании Николай КИРЮХИН отметил, что организация готовит к сдаче (намечена на май–июнь) большой трехэтажный автоцентр на ул. Подлесной, кроме того, проектируется автоцентр Audi на шоссе Космонавтов.

Таким образом, в Перми сейчас активно развиваются все направления коммерческой недвижимости (хоть и с разной скоростью). Общие причины, повлиявшие на это, по мнению риэлторов корпорации \"Перспектива\", связаны с падением ставки рефинансирования ЦБ, а также с тем, что практически любой объект коммерческой недвижимости, располагающий современной инфраструктурой, может приносить серьезный доход. Увеличивается стоимость аренды, которая за три года выросла почти на 70%, еще быстрее растет сумма, за которую можно продать весь торговый или бизнес-центр.

Слабое звено

Отсутствие успехов в сегменте жилищного домостроения сами пермские строители, как правило, связывают с бесконечными административными препонами, с непонятностью метода \"единого окна\" и мытарствами при выделении площадок. Вместе с тем, руководители предприятий, отмечают, что те же проблемы характерны и для коммерческой недвижимости. \"Трудности, действительно, те же самые, что и при возведении жилья. Это проблемы с выделением площадок, с техническими условиями и длительностью согласования, – отметил  Виктор Горбунов. – Другое дело, нам всем надо понимать, что чем длительнее срок освоения площадки, тем меньше эффективность вложений в ту или иную недвижимость. Деньги заморожены, пока мы строим\".

\"Самая большая проблема – это распределение площадок. Во-первых, сама процедура выделения площадки – очень длинная и непонятная. Во-вторых, получение разрешительных документов – очень забюрокраченная процедура. Приходится иметь целый штат сотрудников, которые только этими согласованиями и занимаются\", – заявил Николай Кирюхин.

\"Меня принципиально устраивает позиция, которую занимает нынешняя областная администрация, – пояснил генеральный директор компании \"Камтрансстрой\" Ювиль КАЛЛЮ. – И если все мы будем ее придерживаться, то все получится. Существует указ губернатора еще от прошлого года о выдаче технических условий. Давайте его выполним хотя бы наполовину, и все будет в порядке. Нужны понятные и четкие условия\". Г-н Каллю рассказал, что на историческом для строителей совещании с новой областной администрацией был задан четкий вопрос: кому не хватает площадок? Однако ответа не последовало. Таким образом, тема препон со стороны мэрии может быть снята с повестки дня. Главная проблема, по мнению Ювиля Каллю, именно технические условия и сдача объектов в эксплуатацию, а также \"борьба с инфраструктурой\".

Виктор Горбунов:
– Мне важны не подходы, а результаты. Какими методами они будут достигнуты – другой вопрос. Главное, чтобы законными. Мне важно, чтобы у меня уменьшался срок согласований, чтобы развивалась стройиндустрия, поскольку инвесторы заинтересованы в наличии в регионе строительных мощностей. Юрий Трутнев перед уходом в Москву сказал, что хороший чиновник – это тот, который бегает вокруг инвестора, а не наоборот. Если изменится ситуация, то изменится и количество вводимого жилья, и коммерческой недвижимости. Пока, к сожалению, этого нет. И если мы чиновника будем оценивать не потому, сколько он \"завернул\" проектов, а сколько он их провел, и платить ему будем за это хорошие деньги, ситуация будет меняться.

Так или иначе, несмотря на существующие трудности, в новых экономически благоприятных условиях рынок коммерческой недвижимости все же нашел в себе силы для развития. Появились и инвестиции, и желающие возводить внушительные объекты офисной и торгово-развлекательной направленности. И даже при сохранении существующих проблем эксперты прогнозируют рынку успешное развитие как минимум на ближайшие несколько лет.

Взросление рынка

Другое дело, что таким, как раньше – девственно пермским – рынок коммерческой недвижимости уже не будет никогда. Очевидно, что проникновение московских инвесторов и иностранных строителей (санкционированное областной властью) – это \"всерьез и надолго\". Безусловно, для рынка это – положительная тенденция, поскольку растет его емкость, растет конкуренция, а, в конечном счете, выигрывает потребитель. Вместе с тем, интервенция является и показателем слабости пермских игроков, и в случае с сегментом коммерческой недвижимости это действительно так.

\"Вы можете назвать пермскую строительную организацию, которая 30 тыс. кв. м введет в эксплуатацию за один год? Нет. А инвестору главное не кто у него строит. Ему важно, чтобы было быстро и качественно\", – отметил Виктор Горбунов. По его мнению, замораживать деньги надолго в строительстве – смерти подобно. Инвестор выбирает не по принципу \"наш/не наш\", а исходя именно из скорости, качества и цены. \"Зарубежные компании строят хорошо не потому, что у них лучше рабочие. У них иная технология строительства. Они строительные конструкции готовят в заводских условиях, а на стройплощадке монтируют, поэтому пермяки уступают иностранцам по производительности и качеству. Наши же строители практически весь строительный процесс выводят на площадку. То есть производительность достигается не на площадке, а на всем цикле. Поэтому наши строители находятся в худшем положении, чем иностранные\", – пояснил Виктор Горбунов.

Что касается проектировки, то и эта сфера уже выпущена из пермских рук. Отставание наметилось еще в 80-е годы, когда проектные организации не были оснащены автоматизированными рабочими местами, какими располагают западные компании. Последовавший распад институтов на небольшие фирмы вызвал падение производительности труда. \"Отсутствие технического уровня приводит к тому, что наши проектировщики деградируют и не могут подняться до того уровня, какой характерен для Запада\", – заявил один из пермских инвесторов.

Однако сами пермские строители и проектировщики полагают, что им удастся сохранить свои позиции. \"У нас очень мало публичных конкурсов, – заявил председатель пермского отделения Союза архитекторов России Сергей ШАМАРИН, – а анкетные крайне примитивны. Проблема в том, что выбор происходит по цене проекта – кто дешевле, но это уже не рыночные отношения\". По мнению г-на Шамарина, именно ценовой критерий стал главной причиной появления на рынке турецких компаний. Последние \"прячут проектирование в цене всех работ\". Таким образом, проектирование не выделяется ни по деньгам, ни по времени.

\"Не думаю, что московские компании строят лучше. Особый вопрос – кто будет прокладывать инженерные сети: москвичи или местные организации? Конечно, произойдет усиление конкуренции. Но что касается качества, то вряд ли они лучше пермяков монтируют панели или конструируют монолитный каркас. Другое дело – планировочные решения и внутреннее наполнение отделочными материалами\", – отметил Ювиль Каллю.

Так или иначе, усложнение рынка вместе с его ростом – также можно назвать отличительной приметой сегмента коммерческой недвижимости Прикамья образца 2004 года. Как и любая успешная отрасль, этот рынок быстро усваивает московские и иностранные инвестиции, вводит в свою структуру \"чуждые\" элементы в виде приходящих предприятий и готовится к конкуренции. Вместе с тем, можно спрогнозировать, что преимущественным направлением деятельности пермских организаций станет возведение объектов не очень крупных и не очень дорогих, тогда как иностранный и московский капитал, обладающий с точки зрения пермского бизнеса почти бесконечными ресурсами, станет участником наиболее интересных сделок и получит лакомые заказы.

Трагедии, как отмечают эксперты, в этом нет. Это естественное распределение \"полномочий\". С другой стороны, у пермских компаний, обладающих серьезными амбициями (например, \"Стройиндустрии\") есть свои преимущества – та же пермская прописка, столь важная в условиях региональных административных джунглей. Очевидно также, что и пермские инвесторы – по той же причине – останутся весьма устойчивыми игроками. В этом отношении характерен пример ПФПГ, заявившей себя на столичном сегменте и показавшей жизнеспособность пермских инвесторов на российском рынке в целом.

все статьи