Уходящий год запомнится жителям нашей страны как кризисный, когда были остановлены многие крупные предприятия, значительно вырос уровень безработицы, произошла девальвация рубля и обвал всех макроэкономических показателей. Последствия мирового экономического кризиса сказались на рынке недвижимости всех городов страны, и Перми в частности.

Впервые с момента зарождения рынка недвижимости в Перми цены на нем стали снижаться. Это связано с тем, что до 2009 г. рынок развивался на восходящем долгосрочном тренде, а краткосрочное снижение способствовало лишь стабилизации. В период кризиса изменилось направление основного тренда, вследствие чего на рынке недвижимости началась стадия глубокого спада.

С одной стороны кризис поставил всех участников рынка в условия выживания, с другой стороны позволил пересмотреть принципы ведения бизнеса. Строительные компании и риэлторские агентства были вынуждены оптимизировать издержки и одновременно стимулировать покупателей, предлагая им более выгодные условия приобретения квартир. Произошедшие на рынке изменения привели к значительному повышению доступности жилья, что отражается в снижении одноименного коэффициента, измеряемого в количестве лет накопления средств на покупку квартиры. Если в 2005г. среднестатистической семье необходимо было копить на квартиру порядка 10 лет, то к середине 2007 г. - уже 13,3 года. В 3-м квартале 2009 г. коэффициент доступности жилья достиг минимального значения за последние 5 лет - порядка 8 лет.

В настоящее время рынок недвижимости Перми все еще находится в стадии спада, однако, летом 2009 г. появились признаки стабилизации рынка. С точки зрения факторного анализа, можно говорить о наступлении переломной ситуации, поскольку многие анализируемые факторы оказывают повышательное влияние на цены на рынке жилья. Среди них:

- Значительное снижение количества предложений как на вторичном, так и на первичном рынке способствует формированию дефицита квартир в Перми и постепенному уравновешиванию спроса и предложения.

- Повышение активности покупателей в более низком ценовом диапазоне отражается в устойчивом росте числа сделок и объема рынка и, соответственно, повышении емкости рынка;

- Сокращение разрыва между средней себестоимостью строительства и средней ценой на первичном рынке жилья делает новое строительство нерентабельным;

- восстановление и рост показателя средней номинальной заработной платы повышает покупательную способность населения при условии позитивной экономической конъюнктуры;

- смягчение условий выдачи и рост объемов ипотечных кредитов стимулирует спрос на фоне сниженных цен.

Если в начале года большинство факторов способствовало понижению цен на рынке жилья, то уже по завершении 2-го квартала 2009 г. некоторые факторы изменили свое влияние. В 3-м квартале эти тенденции продолжились, но с усилением некоторых факторов. Например, статистика отражает, что себестоимость строительства не снижается, что говорит о том, что рентабельность строительства становится минимальной. Кроме того, на рынке жилья зафиксировано повышение активности и рост числа покупателей, т.к. увеличилось количество сделок. Также несколько изменились ожидания покупателей, однако, существенного влияния на повышение цены они пока не оказывают.

В результате на рынке жилья наблюдается замедление темпов снижения средней цены предложения с 4 - 6% в месяц весной до 2 - 3% в месяц летом и до 1% в месяц осенью 2009 г. О росте цен в ближайшее время говорить не приходится, поскольку краткосрочная активизация спроса на ниспадающем тренде приводит как раз к стабилизации цен.

Что касается будущего развития рынка недвижимости Перми, то оно будет значительно зависеть от внешних условий. При стабильности макроэкономических показателей факторы спроса и предложения на рынке жилья продолжат развиваться в соответствии с наметившимися тенденциями, тогда, по прогнозам аналитического отдела ОАО «Камская долина», стабилизация на рынке жилья продлится до середины, а то и до конца 2010 г., затем начнется восстановление цен на 15-20% годовых. Однако наступление «второй волны» кризиса может дестабилизировать ситуацию. В этом случае динамика цен в 2010 г. будет иметь колебательный характер, в диапазоне 5 - 10%. Оперативный мониторинг показателей спроса и предложения позволит определить тенденции факторов и степень их влияния. 28.12.2009

все статьи