Увеличение количества сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости заметно уже сегодня, однако пока этот рост заметен исключительно профессионалам. Вместе с тем, в будущем число таких сделок будет расти. Такая тенденция объясняется, прежде всего, тем, что уровень арендных ставок на рынке достиг «потолка» и дальнейшего роста не предвидится.

Действительно, в период роста цен на аренду офисного пространства, то есть вплоть до начала текущего года, собственники, несмотря на наличие платежеспособного спроса, не спешили продавать свои помещения. В то же время рост арендных ставок стимулировал строительную активность. В результате общий объем офисных площадей класса А и В стремительно рос год от года, достигая к настоящему моменту отметки в 3,5 млн. кв.м., что привело к определенному насыщению рынка и увеличению количества вакантных площадей.

Сегодня на рынке офисной недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ставки аренды «застыли» на уровне последних месяцев 2003 года, в то время как стоимость самих площадей продолжает расти, увеличиваясь на 5-15% в год по различным сегментам рынка. Соотношение спроса и предложения в области аренды офисного пространства достигло паритета, в то же время инвесторы, нацеленные на приобретение коммерческой недвижимости, ощущают острый дефицит адекватного предложения.

Эта ситуация весьма неустойчива: в случае, если арендные ставки станут снижаться, собственники начнут продавать свои площади.  Произойдет это может, скорее всего, не позднее конца 2005-первой половины 2006 года, так как на рынок выйдет значительное количество бизнес-центров класса А и В, а общий объем предложения на рынке увеличится, согласно планам девелоперов, едва ли не в полтора раза по сравнению с нынешним уровнем.

Спрос на покупку офисных центров сегодня предъявляют в основном отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. На долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок. Однако этот показатель будет увеличиваться. Ранее западные компании опасались инвестировать средства в бизнес-недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком, но ситуация меняется, и растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность. В среднесрочной перспективе следует ожидать некоторого изменения в качественном составе инвесторов: по мере снижения доходности офисной недвижимости (такая тенденция продолжается уже второй год), все большее количество компаний будет приобретать помещения для собственных нужд. Сейчас доля таких сделок на рынке не превышает 55 процентов.

Одним словом, можно уверенно прогнозировать, что выставленные на продажу по адекватным центрам бизнес-центры без труда найдут своего покупателя, а значит, в ближайшие год-два количество сделок в области купли-продажи может возрасти в два-три раза, однако рост цен, скорее всего, прекратится.

все статьи