Арендные ставки остаются на одном уровне уже в течение двух лет, и даже ввод 37 тыс. кв. м площадей в новых торговых центрах в 2004 году не изменил этой ситуации. Риэлторы предрекают продолжение стагнации еще как минимум в течение года. Тем не менее в 2005-2006 годах планируется строительство еще не менее 60 тыс. кв. м торговых площадей. Инвесторы не скрывают, что, вкладывая средства в торговые центры, рассчитывают привлекать «якорных» арендаторов из Москвы.
По оценке специалиста компании MVM Владимира Давыдова, арендные ставки в раскрученных магазинах в центре Перми составляют сегодня 1,5-2,5 тыс. руб. за 1 кв. м за площадь до 500 кв. м.
В близлежащих к центру районах за площадь порядка 100-200 кв. м, по словам Игоря Голубева из «Перспективы», просят 450-1500 руб. за 1 кв. м в месяц. В более отдаленных районах ставки составляют 600-1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
«Причин для резких изменений арендных ставок в одну или другую сторону пока нет», - говорит специалист компании MVM Дмитрий Шестаков. Он считает, что постройка и ввод в эксплуатацию торгового центра «Айсберг» и гипермаркета «СемьЯ» никак не отразились на общем уровне ставок аренды в городе (кроме того, что в особо привлекательных местах «Семьи» ставка доходит до 4,5 тыс. руб. в месяц). Скорее, ввод в эксплуатацию этих центров повлиял как психологический фактор, замечает эксперт. «Большая семья» - это был показательный пример. Началось движение иногородних компаний по направлению к Перми», - говорит Шестаков.
«Арендаторов не становится принципиально больше. С открытием трех торговых точек не родилось трех новых предпринимателей», - утверждает Шестаков.
Начальник департамента коммерческой недвижимости АН «Перспектива» Игорь Голубев вообще считает, что уже сейчас в Перми предложение торговых площадей несколько превышает спрос. Тем не менее арендные ставки, по его мнению, не будут снижаться. «Есть определенный предел, ниже которого использование помещения, инвестиции в данную недвижимость как в коммерческий объект становятся неэффективны. Сейчас арендные ставки достигли этого порога», - говорит риэлтор.
Гендиректор ООО «Еврокапитал», инвестирующего в строительство одного из торговых центров, Лариса Копысова также уверена, что значительного снижения ставок не произойдет. «Недвижимость никогда не падает в цене, даже в момент финансовых кризисов», - отмечает она. По прогнозу Копысовой, рынок ожидает стабилизация, возможно, некоторое снижение ставок, которое коснется в первую очередь магазинов на первых этажах. В то же время, в торговых центрах ставки установятся на уровне сегодняшних магазинов в центре города, говорит Копысова.
По мнению Ларисы Копысовой, предложение новых торговых площадей будет формировать спрос. «Я постоянно общаюсь с крупными московскими ритейлорами. Интерес к торговым площадям в Перми с их стороны очень высок, но они не видят реальных предложений, которые удовлетворяли бы всем их условиям», - говорит Копысова. Она рассчитывает, что 35-40% арендаторов в торговом центре будут московские сетевики, остальные - более мелкие местные арендаторы.
С Копысовой согласен и Голубев из «Перспективы»: «Может быть и такая ситуация, когда новые торговые площади станут одним из факторов, которые будут привлекать московские компании».
«Все макропрогнозы, развитие рынка говорят о том, что спрос на торговые площади будет повышаться», - добавляет Лариса Копысова.
«Сейчас наиболее динамично развивается рынок помещений в торговых центрах», - замечает Голубев. Однако в условиях, когда будут сданы все те центры, которые сегодня планируются, на первый план выйдет эффективность управления недвижимостью.
Лариса Копысова из «Еврокапитала» полагает, что насыщения рынка торговых площадей в ближайший год-два не произойдет: «Торговые центры будут работать в разных форматах, каждый будет четко ориентироваться на свою концепцию. Например, в нашем центре не будет таких дорогих марок, которые представлены сегодня в гипермаркете «СемьЯ», у нас будут более демократичные».
«Сегодня ставки аренды в торговых центрах установились немного выше, чем в магазинах в центре города, - говорит Голубев, - но эти цены, честно говоря, устанавливались в расчете на московских арендаторов. Под них выстраивались концепции этих центров. Но пока, как бы ни надеялись на московские компании, заполняемость достигается за счет местных».
Лариса Копысова возражает: «Весь магазин сдавать сетевикам просто невыгодно - поскольку их присутствие выгодно для магазина, они снимают площади по более низким ценам. Достаточно двух-трех серьезных «якорей», чтобы сформировать покупательский поток. Остальные площади будут служить для развития местной торговли».
Торговые центры в определенной мере воспитывают и покупателя. «Потребительское поведение меняется: «автошоппинг» уже неактуален, интереснее прийти и купить все в одном месте», - отмечает Голубев.
