Вне зависимости от месяца или сезона большим спросом пользуется самое дешевое жилье. В то же время на рынке аренды наблюдается огромное расхождение между предпочтениями клиентов и предложением хозяев квартир. Самыми популярными у потенциальных арендаторов, остаются квартиры в ценовом диапазоне до 5 тысяч рублей. В июле - первой половине августа 2004 года доля жилья, которое сдается в аренду в пределах данной суммы, равна в среднем 30 процентам, тогда как спрос на эту категорию квартир почти вдвое больше и составляет около 56,1 процента от общей массы заявок. При этом предлагаемое по приемлемым ценам жилье в половине случаев не устраивает потенциального арендатора по качеству или местоположению. Средняя арендная плата, которую готовы платить потенциальные арендаторы за однокомнатную квартиру, ниже цены предложения в среднем на 17 процентов. А в категории двух- и трехкомнатных квартир интересы сторон, касающиеся величины средней арендной платы, практически совпадают (расхождение не более 10 процентов).
В сегменте самого дешевого жилья, где преобладают комнаты и однокомнатные квартиры, спрос значительно доминирует над предложением, поэтому здесь «берут» все подряд и практически не глядя. Основной контингент арендаторов комнат - студенты. После того как хозяева комнат весной подняли цены до 1200-1500 рублей, нередко молодежь норовит поселиться в комнате вдвоем, втроем. К качеству жизни в двухкомнатной квартире съемщики предъявляют более высокие требования, и разброс цен на одинаковые по качеству двухкомнатные квартиры значительно шире. По-прежнему максимальный спрос сосредоточен вокруг квартир площадью 40-70 кв. метров, состоящих из одной-двух комнат. По мнению специалистов по аренде жилья, квартир дешевле 150 долларов в месяц на рынке так мало, что снимают их в основном по знакомству. Некое равновесие спроса и предложения начинается в сегменте квартир от 300 долларов в месяц.
Разные механизмы ценообразования в вопросах аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир: ставки на последние быстрее реагируют на изменение рыночной конъюнктуры. Если однокомнатные - чаще всего предмет жизненной необходимости для человека, не имеющего своей крыши над головой, то двухкомнатные можно отнести уже к классу «семейного жилья», то есть, к объектам повышенной комфортности.
Цены и тенденции на рынке аренды, хотя и в меньшей степени по сравнению с рынком купли-продажи квартир, но все же обусловлены сезонностью. Обычно к осени цены на аренду квартир начинают расти. Практика показывает, что после летнего затишья число заявок от потенциальных съемщиков квартир и комнат может увеличиться в два-три раза, во всяком случае, именно так случилось в прошлом году. Основная причина осеннего ажиотажа понятна: начинается учебный год - студенты съезжаются в Пермь, чтобы начинать учиться, с завершением периода летних отпусков повышается и бизнес-активность населения.
Впрочем, опыт съемщиков с двух-, трехгодичным стажем показывает, что откладывать решение «арендного вопроса» на зиму не следует: в условиях, когда спрос явно доминирует над предложением, цены растут круглый год. Единственным относительно стабильным сегментом, не зависящим от сезонности, в котором установился временный баланс спроса и предложения, является на сегодняшний день аренда апартаментов.
Цена аренды элитного жилья в Перми достигла столичного уровня и остается стабильной на протяжении последних шести месяцев. По данным специалистов ПТДН, стоимость долгосрочной аренды в «элитном» секторе в течение последнего года не увеличивается - средняя цена сделки составляет 800-1500 долларов в месяц.
По уровню комфорта такие квартиры вполне соответствуют четырех-, пятизвездочным гостиничным номерам: евроремонт, мебель хорошего качества, бытовая техника, зачастую джакузи и «теплые полы». А приходящая горничная убирает жилье после «пересменки» постояльцев. Однако постоянные арендаторы апартаментов предъявляют к ним очень высокие требования, в результате чего квартиры, нарасхват идущие в краткосрочную аренду (для приезжих в командировку сроком до одного месяца), зачастую не один месяц пустуют.
По данным лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, за последний год ставки найма типового жилья значительно выросли: на сегодняшний день средняя арендная ставка по городу составляет около 156 рублей за 1 кв. метр, что на 40,5 процента выше аналогичного показателя осени 2003 года, а по сравнению с уровнем февраля текущего года средняя арендная ставка выросла на 10 процентов.
Максимальный рост цены аренды зафиксирован в секторе типового жилья наиболее престижных районов в центральной части города. Так, однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 27 процентов по отношению к уровню первого квартала текущего года.
К повышению цен привело, помимо растущего спроса, и увеличение квартплат и коммунальных платежей. Влияет на арендные ставки и общеэкономическая ситуация в стране. Тенденция такова, что инфляция и снижение курса доллара по отношению к рублю всегда будут способствовать росту долларовых цен на аренду жилья. Это происходит потому, что значительная часть арендодателей сдает квартиры для того, чтобы жить на вырученные средства и компенсировать рублевые траты.
Традиционно наибольшей популярностью пользуются центральные части Свердловского, Ленинского и Дзержинского районов, Мотовилихинский район, а также начало Индустриального района (до Стахановского рынка). Территориальная структура предложения жилья в аренду практически соответствует спросу.
Активизация на рынке аренды постепенно ведет к его легализации. Сегодня владельцы квартир в интересах собственной безопасности все чаще предпочитают действовать через солидные риэлторские фирмы. Даже со стороны съемщиков наблюдается рост доверия к агентствам недвижимости, особенно у арендаторов со стажем, которые уже обжигались, попадаясь на удочку информационных агентств, торгующих списками несуществующих «дешевых» квартир.
Учитывая прошлогодние скачки стоимости съемных квартир и общий уровень арендной платы за типовое жилье, можно сказать, что цены, вероятнее всего, в период с августа по октябрь могут подняться на 10-15 процентов. Подъем, судя по данным прошлых лет, продлится до ноября. По прогнозам аналитиков ПТДН, предпосылок для снижения ставок нет, так как увеличение объема предложений пока не успевает за постоянно растущим спросом.
