2010-м пермский рынок недвижимости развивался по сценарию, продиктованному прошлым годом: низкие объёмы строительства, ценовой застой, назревающий дефицит предложения. Рост объёмов ипотечного кредитования, который наметился ближе к концу года, может сыграть злую шутку с рынком, спровоцировав очередной рост цен. Ближайшее будущее регионального рынка недвижимости туманно, по сравнению с соседними регионами Пермский край топчется на месте.

Последние годы спрос на рынке недвижимости Перми активно поддерживается государством. Так, в 2008-м его «подогрели» военными сертификатами, а в 2009-м застройщиков спасла программа расселения ветхого и аварийного жилья. В 2010 году на руку пермским строителям сработали жилищные сертификаты ветеранов. Что станет спасительной «фишкой» для застройщиков в 2011 году, пока неизвестно.

Значительная часть объёмов вводимого жилья по-прежнему выкупается у застройщиков за счёт федеральных средств. Но по сравнению с двумя прошлыми годами сегодня ситуация кардинально изменилась — на рынке появились розничные покупатели. Эксперты возлагают на них большие надежды и называют их «главным стабилизирующим фактором рынка».

«2010 год — это год посткризисный, наступила стабилизация по ряду параметров, в том числе и на пермском рынке недвижимости, — отмечает заместитель генерального директора ОАО «Камская долина» Алевтина Романова. — В течение всего года стабилизировались цены, в ноябре был зафиксирован рост на 1,6% как на «первичке», так и на «вторичке». Думаю, в декабре эта тенденция сохранится».

Даже такой скромный ценовой рост в рамках статистической погрешности способен поднять настроение застройщикам и риэлторам, ведь в 2009 году рынок «просел» на 27%. «Разница в ценах между новым и вторичным жильём сохраняется на уровне 13-14%, — говорит Романова. — Резких скачков в уходящем году не произошло, зато важным стабилизирующим фактором стало соотношение между ценой предложения и ценой сделки».

По данным «Камской долины», в прошлом году эта разница составляла порядка 10-12%, в этом году она колеблется в коридоре 5-8%.

В вопросе ввода нового жилья в эксплуатацию Пермскому краю похвастаться пока нечем. В 2008 году было получено 50 разрешений на строительство, в 2009-м — всего 16, соответственно, столько же и новых объектов, подсчитала Алевтина Романова. За девять месяцев этого года на рынок были введены 20 многоквартирных жилых домов (180 тыс. кв. м), и еще девять объектов были заявлены на октябрь-декабрь.

«В итоге мы прогнозируем на 2010 год ввод по оптимистичному сценарию 300-320 тыс. кв. м, по пессимистичному — 280 тыс. кв. м. Примерно половина от этого объёма будет сдана в сегменте эконом-класса и класса «эконом+», — подытожила Романова.

Помимо незначительного роста цены, участники рынка недвижимости отмечают ещё один симптом повышения деловой активности — маркетинговые отделы строительных компаний начинают подавать признаки жизни. Правда, ощущение общей неопределённости застройщиков и риэлторов пока не покидает. С одной стороны, участники рынка быстро переориентировались и начали возводить жильё эконом-класса. Однако с ростом затрат на услуги ЖКХ и продукты питания в будущем может сложиться ситуация, при которой потенциальные покупатели будут вынуждены работать на «коммуналку» и еду.

«Часть отложенного спроса, который был сформирован в 2008-2009 году, реализовалась, — говорит директор департамента «жилая недвижимость» корпорации «Перспектива» Станислав Цвирко. — Те, кто хотел улучшить свои жилищные условия, уже сделали это. Покупатели, которые не успели решить жилищный вопрос, стали умнее, их требования к жилью повысились».

В 2011 году пермяки станут ещё более разборчивыми — квартиру в новостройках без отделки, парковки, школы и детского сада в шаговой доступности уже не купят. Такими темпами покупатели скоро начнут обращать внимание на чистоту воздуха и отсутствие поблизости промышленных предприятий.

«Рынка как такового в полном понимании этого слова у нас пока нет, — убеждён директор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) Андрей Шинкаренко. — Оформленный спрос присутствует, у покупателей происходит переоценка ценностей в пользу недорогого качественного жилья. Но те предложения, которые есть на рынке, не удовлетворяют их запросам. Это либо дорогое и некачественное жильё, либо очень дорогое и качественное».

В одночасье противостояние между спросом и предложением не разрешится, этот процесс носит эволюционный характер, а значит, о коротких сроках говорить не приходится. В любом случае, когда желания покупателей совпадут с намерениями продавцов, кризис закончится, и можно будет говорить о том, что цивилизованный рынок сформировался. «Это произойдет не раньше чем через три-четыре года», — прогнозирует Шинкаренко.

В этом году практически все коммерческие банки, которые отказались от выдачи ипотечных кредитов в кризис, вернулись к этому продукту. Вкупе с государственными банками, которые активно встают на путь смягчения условий кредитования для заёмщиков, активность в этом секторе коммерческих игроков значительно повышает потенциал рынка ипотеки.

«Объёмы ипотечного кредитования возвращаются к докризисному уровню, — говорит генеральный директор компании «Камская долина» Андрей Гладиков. — Прежде всего это касается вторичного рынка, поскольку ипотечные кредиты за редкими исключениями по-прежнему не выдаются под покупку квартир в недостроенных домах. Но в любом случае большая часть людей, которые продают квартиры, рассчитывают улучшать жилищные условия, а значит, они будут приобретать преимущественно новые квартиры. Поэтому с развитием спроса на вторичное жильё повысится он и на новостройки».

Произошедший за последние десять месяцев прирост по объёмам выданных ипотечных кредитов Андрей Шинкаренко из ПАИЖК характеризует как небольшой. Но если сравнивать то, что есть сейчас, с докризисным уровнем, то, по его словам, сегодняшние объёмы ипотечного кредитования составляют 40% от показателей 2007 года.

По информации Центрального банка России, за январь-октябрь 2010 года жители Пермского края взяли 5639 ипотечных жилищных кредитов на сумму 5,52 млрд руб. Это на 13% больше, чем за весь 2009 год (4,848 млрд руб.). Для сравнения — в 2007 году было выдано ипотечных кредитов на 11 млрд руб.

Активность коммерческих организаций в кредитовании строительных компаний также оставляет желать лучшего. Банки докредитовывают проекты, начатые в 2008-2009 годах, но по новым стройкам дальше вялотекущих переговоров ничего не продвигается. «Кредитовать сегодня некого, поскольку те застройщики, которые работают «на поверхности», не могут похвастаться положительной финансовой отчётностью, — поясняет позицию финансовых организаций Андрей Шинкаренко. — Для банка опасно кредитовать такие компании, поскольку выдача им кредитов требует повышенных резервов, что не может не сказаться на стоимости заёмных средств».

По мнению финансиста, не спасают строительный рынок и акции Сбербанка «В десятку» или специальные кредитные программы «Ипотечный+». Большого влияния на рынок они не имеют и дополнительного импульса для развития ему не придают», — считает Шинкаренко. Более того, если вброс ипотечных денег в недостроенные дома станет массовым, это, по мнению директора ПАИЖК, вновь повлечёт за собой необоснованный рост цен, поскольку каждый застройщик мечтает создать как можно более высокую добавочную стоимость своих квартир.

В числе негативных финансовых факторов, которые влияют на рынок недвижимости, появился рост налогового бремени. Повышение с 1 января 2011 года единого социального налога с 26 до 34% приведёт к торможению ипотечных сделок. Часть зарплат уйдёт «в тень», а значит, эти работники не смогут обратиться в банк за кредитом на покупку жилья. Вдобавок снизится предпринимательская активность и покупательский спрос. В конечном итоге, эхо повышения ЕСН отзовётся на рынке ипотечного кредитования как минимум снижением темпов роста.

В одном участники рынка соглашаются безоговорочно. Для того чтобы решить комплекс проблем, который окружает строительный сектор, и повысить объёмы строительства, необходимо вмешательство в рынок на государственном уровне. В некоторой степени это произошло 8 декабря 2010 года на заседании комитета Законодательного собрания Пермского края по экономической политике и природопользованию, где в числе прочих рассматривался вопрос о положении жилищного строительства. Именно там министр градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края Александр Кудрявцев презентовал проект краевой программы «Жилищное строительство», которую строительные депутаты восприняли в штыки.

«На моей памяти это уже третья программа развития краевого рынка недвижимости, — припоминает Виктор Суетин. — Причём ни одна из них не была принята».

Сомнения у Суетина вызывают главные целевые индикаторы проекта краевого минграда. «Судя по программе, в 2010 году мы должны были сдать 695 тыс. кв. м жилья, а в действительности хорошо, если получилось ввести половину от этих объёмов, — рассуждает Суетин. — В 2015-м объёмы вводимого жилья должны составить 1,2 млн кв. м. Но у нас нет задела даже на то, чтобы достичь в 2011 году запланированных 822 тыс. кв. м. Это нереальная цифра! Отдельные стройки, работа на которых ведётся сегодня, не смогут вывести регион на такие объёмы. Всё это говорит, что важнейшие целевые индикаторы программы утопичны, потому что в последние два-три года в строительной отрасли был провал, мы не готовились к такому рывку».

Андрей Гладиков называет разработку программы «конъюнктурной задачей, которую решает краевое правительство».

«Меня удивляет другое, — признаётся Гладиков. — Если был анонсирован проект программы, почему застройщиков не ознакомили с ней? Конечно, мы рискуем показаться отсталыми людьми, которые предпочитают изучать документы по бумаге, а не читать обрывки информации в электронных дневниках членов правительства. Но такой подход не прибавляет ни одного квадратного метра».

Между тем, как отмечает топ-менеджер «Камской долины», конечная цель программы — возведение к 2020 году в крае 2,7 млн кв. м жилья в год — может стать реальной: «При необходимости потенциал строительных компаний может быть увеличен в два-четыре раза. Программу развития строительной отрасли надо разрабатывать и принимать независимо от состояния рынка».

Для сравнения — в докладе о ситуации в экономике, финансово-банковской и социальной сферах субъектов Российской Федерации, составленном Министерством регионального развития РФ, в январе-октябре 2010 года ввод жилья на душу населения не достиг даже 0,2 кв. м на человека. Таким образом, разработчики программы рассчитывают за девять лет повысить темпы строительства в пять раз.

«Это очень оптимистичный прогноз, — рассуждает Станислав Цвирко из «Перспективы». — Оснований для такого скачка пока нет. В конечном итоге всё будет зависеть от экономики страны, от политических решений лидеров государства. Но если мы и дальше будем развиваться обычными темпами, дай бог нам удержаться на том уровне, который есть сейчас. Для того чтобы в Пермском крае вводилось 2,7 млн кв. м жилья в год, необходимо, чтобы в рамках страны произошло экономическое чудо».

Основные показатели проекта «Жилищное строительство», которые были озвучены краевым законодателям, были установлены для края Федерацией, отмечает Андрей Шинкаренко. Есть другие показатели, которые подсчитаны исходя из возможностей Пермского края. В соответствии с ними в 2011 году в регионе может быть возведено на 40% меньше жилья, чем требуют федералы. В последующие годы действия программы разница между заданными Министерством регионального развития РФ объёмами и возможностями Пермского края достигнет 30%, считает Шинкаренко. То есть если в следующем году запланировано возведение 850 тыс. кв. м, то реально может быть построено только 640 тыс. кв. м.

Директор ПАИЖК обещает, что в феврале 2011-го на заседании краевого Законодательного собрания будет презентована рабочая версия программы. К тому времени документ будет адаптирован к практической реализации, с учётом сегодняшнего градостроительного положения края. Кроме того, по словам Шинкаренко, в администрации Перми создана рабочая группа под руководством и. о. сити-менеджера Анатолия Маховикова, которая занимается разработкой системных мероприятий, направленных на повышение объёмов ввода жилья.

В первую очередь, говорит Шинкаренко, планируется предпринять комплекс мероприятий, направленных на снижение нагрузки на строителей по подключению к коммунальным сетям.

Темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые показал этот год и немногочисленные новые объекты, начатые с «нуля», не позволяют рассчитывать на повышение темпов строительства. В лучшем случае в 2011-м будут сданы дома, строительство которых началось в прошлом году. Пока не оформится дефицит, цены не поднимутся выше инфляции. Это значит одно — без государственной поддержки повышение темпов строительства в ближайшее время не произойдет. Это значит, что Пермь со своими показателями сданного жилья надолго останется среди аутсайдеров.

Единственный тип жилья, нехватка которого скоро проявит себя на рынке, — это квартиры в сегменте бизнес-класса. По некоторым оценкам, смена приоритетов в пользу «эконома» спровоцирует дефицит на такие квартиры уже к 2012 году. С другой стороны, когда начнут массово проходить сделки в этом сегменте жилья, можно будет говорить о том, что кризис закончился. Но для этого должны быть проданы квартиры в «Альпийской горке», в «свечках» «Сатурна-Р» и в жилом комплексе «Крылья». Но в краткосрочной перспективе этого не произойдёт.

Угрозу для появления второго «пузыря» на рынке недвижимости сегодня представляют банки. Они обладают избыточной ликвидностью, которая требует размещения. Вдобавок, руководствуясь целями акционеров, кредитные организации могут пойти на популистские меры по снижению уровня первоначального взноса и смягчению других требований к заёмщикам. Сбербанк уже сделал несколько шагов в этом направлении.

Доступность ипотечных кредитов повлечёт за собой рост числа сделок и, как следствие, переоценку стоимости вторичного жилья. Однако смягчение условий ипотечного кредитования может сыграть злую шутку не только с рынком недвижимости, но и с самими кредитными организациями, поскольку с ростом ипотечного кредитования уровень «просрочки» по таким кредитам не останавливается, а только растёт.  23.12.2010

все статьи