Одни эксперты сегодня с полной уверенностью заявляют, что кризис позади и для инвесторов пришло время снова вкладываться в квадратные метры. К тому же мотивируют это тем, что нового жилья пока строится мало, а потому оно особо ценно и уже в скором времени сильно подорожает. Подыгрывают такой политике и сами застройщики, которые, как говорится, реализуют свои квадраты в час по чайной ложке. Другие аналитики только ухмыляются: продать бы те метры, которые были накуплены до кризиса...

Ау, инвестор!

Сам же инвестор к активным действиям приступать не спешит. Да и сколько их осталось, инвесторов? По данным ВЦИОМ, сегодня не более 7% россиян имеют возможность и средства для покупки недвижимости любого класса и формата. Другое дело, что у них уже пара-тройка собственных квартир и домов, а может быть, и пяток-другой квартир, купленных еще в «те времена» с целью перепродажи. Другое дело, что не спешат они от них избавляться, дожидаясь, когда цены на квадратный метр достигнут хотя бы докризисного уровня. Таких же деятелей, которые еще лет пять назад, чтобы купить квартирку-другую для перепродажи, неслись в банк за кредитом, почти не осталось. Обжегшись на молоке, мелкий и средний инвестор теперь дует на воду и рисковать не собирается. И хотя различные аналитики не успевают уверять, что время пришло, недвижимость уже через пару лет снова пойдет нарасхват, верится в такие заключения с трудом. Любое агентство, любой застройщик с готовностью предложит на выбор что сердце пожелает. Были бы деньги.

Бесспорно, покупка и перепродажа недвижимости — дело чрезвычайно выгодное. Но только в том случае, когда спрос превышает предложение, что наблюдалось 4-5 лет назад. «В период ускоренного роста цен, что наблюдалось в 2006 году, — подтверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, — доля инвестиционных покупателей достигала 30%. В более спокойный 2007 год она наполовину снизилась и не превышала 15%. Причем инвестиционный спрос наблюдался во всех ценовых сегментах — от эконома до элиты».

Если верить аналитикам, то в течение трех докризисных лет почти треть «инвестквартир» была успешно, с неплохим «наваром» перепродана. Правда, это происходило лишь в тех случаях, когда цена устраивала продавца. Ведь цены в то время, можно сказать, галопировали и поднимались если не каждый день, то каждую неделю. В 2007-2008 годах около половины продающихся на вторичном рынке Москвы квартир считались «товарными», что свидетельствовало о чрезвычайно высокой инвестиционной составляющей столичного жилья. И что интересно, подавляющее число вторично проданных квартир были куплены в течение года после приобретения ее инвестором, то есть прибыль последних была быстрой.

«Юрьев день»

 «Тяжелые времена» внесли существенные коррективы, и всякая идея об игре на повышение стоимости квадратных метров была окончательно похоронена. Общее количество сделок к 2009 году сократилась примерно на 60-70%, а спрос на жилую недвижимость упал более чем в 20 раз. Застройщикам, риэлторам и в том числе частным инвесторам ничего не оставалось, как резко скинуть цены на жилые квадраты. Но и на эту акцию покупатель практически не отреагировал. Достаточно сказать, что ровно два года назад более чем в 20 тысячах квартир, выкупленных инвесторами годом ранее, свет в окнах так и не зажегся. Правое дело инвесторов угасало на глазах. Кто-то из мелких предпринимателей, имевших по 2-3 единицы жилой недвижимости, снизив стоимость квартир почти что наполовину, еще старались выручить хотя бы какие-то деньги. И порой им удавалось реализовать свою недвижимость. «В условиях падения цен расставались со своей инвестиционной недвижимостью только те, кому были необходимы свободные денежные средства, — вспоминает Константин Ковалев. — Причем скидки в разгар кризиса по таким объектам доходили до 40-50%». Но самые дальновидные демпинговать и расставаться со своим товаром отказались и нашли самый простой выход из ситуации: пусть по низким, даже смешным ставкам, но сдавали жилье в аренду. Порой выручки хватало, чтобы заплатить все налоги.

Шевеления начались

Сегодня инвесторы повеселели: интерес к приобретению жилья у покупателей снова появился. Со щитом и на коне оказались именно те, кто в течение трех «смутных» лет сумел придержать свои объекты недвижимости, не уступив за них ни копейки. Правда, ажиотажным, каким он был в 2007 году, спрос пока называть не приходится. И, по всей видимости, в ближайшую пятилетку не придется. В то же время некоторые частные торговцы, чтобы наконец избавиться от застоявшегося товара, все чаще стали прибегать к так называемым «голландским» аукционам, суть которых состоит в том, что сначала покупателю предлагается квартира по самой высокой цене, а затем игра идет на понижение. Жилье уходит в распоряжение того, кто первым согласится с объявленной цифрой.

В данный момент на первичном и вторичном рынках представлено рекордное количество предложений — более 40 тысяч квартир. Из них 10-15 процентов инвестиционные. Причем это те самые квадратные метры, в которые были вложены еще докризисные деньги. И, надо заметить, продаются они без особого успеха. Так, на 5-6 проданных квартир застройщиками и риэлторами в новостройках приходится только одна от частного инвестора. Но самые «жадные» продолжают ожидать лучших времен.

А дело идет к лучшему. И даже премьер-министр России на одном из недавних заседаний правительства заявил, что российская экономика достигнет докризисного уровня уже в следующем году. Другой вопрос, в сырьевой сфере наступит блаженство, в производственной или в области строительства и недвижимости? Судя по тому, что жилых объектов не прибавляется, старые, как говорится, в тяжелые времена консервировались, а к проектированию новых приступают с большим трудом, докризисный уровень в сфере строительства можно перенести на более дальний срок. 

Тем не менее эксперты-оптимисты считают, что инвестиционному рынку участь мамонтов уже не грозит. Так, частные инвесторы, совершившие в середине прошлого года покупку в мкр. «Царицыно», уже через полгода смогли заработать более миллиона рублей. Да и, как информирует застройщик, стоимость квадратного метра в этом проекте только ползет вверх: каждые полгода компания «НДВ-Недвижимость» производит плановые повышения цен. Не упускают такой возможности и другие застройщики.

Даже непрофессионалу понятно, что покупка недвижимости и теперь куда менее рискованная операция по сравнению, скажем, с вложением средств в ценные бумаги, иностранные валюты, золото, наконец. Даже в случае очередного падения цен на квадратный метр потери инвестора будут значительно ниже, нежели в биржевом, валютном или любом другом секторе. В сфере недвижимости всегда существует возможность компенсации потерь в случае роста рынка, что сегодня и происходит. В крайнем случае не даст умереть от голода арендный бизнес. А сколько их еще будет в течение 2011 года, этих плановых подорожаний! А инвестор, как известно, умеет считать свою выгоду.

Остается только добавить, что это «новый» инвестор, которого привлекают и новые цены. И предпочитает он вкладываться не «в фундамент», а в объекты 80-90%-ной готовности. Старым же, докризисным, придется некоторое время подождать. По крайней мере, до тех пор пока новые цены не сравняются со «старыми». А значит, около десяти тысяч квартир, купленных инвесторами еще до кризиса, будут дожидаться своих новоселов. Тем не менее Константин Ковалев считает, что в силу того, что рынок восстанавливается медленными темпами,  в ближайшее время инвестиционного бума ожидать не стоит. Ну что ж, тем, кто еще четыре года назад греб лопатой квадратные метры и деньги, придется потерпеть еще. 06.07.2011

все статьи