59dom - Мониторинг.

Мониторинг - аналитические материалы

Подробный анализ инструментов инвестирования строительного рынка

Однако темпы роста цен на новостройки не снизятся.
Тенденция роста строительной отрасли в ближайшие 2-3 года сохранится. Так считают аналитики, ссылаясь в том числе и на то, что в 2004 году в Прикамье заработали практически все доступные инструменты финансирования этого сегмента экономики. По мнению участников рынка, значительные изменения, происходившие в строительстве в течение последних месяцев, – лишнее тому подтверждение. Несмотря на то, что статистические показатели отрасли пошли вверх, одна из наиболее болезненных проблем – стремительный рост цен на новостройки – по-прежнему не снята с повестки дня.
Народная доля. Качественное преобладание долевого финансирования строительства оставалось одной из ключевых инвестиционных проблем всего рынка на протяжении, пожалуй, целого десятилетия, а то и больше. При этом наибольшие риски несли именно те, кто эти риски нести в принципе не должен – конечные покупатели строящихся квартир. «Сегодня мы наблюдаем тенденцию снижения долевого финансирования. Если раньше этим путем мы получали до 95% средств на строительство, то теперь – уже около 70%. Тенденция есть, и в ее сохранении и развитии заинтересованы как застройщики, так и покупатели», – отметил генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков.
Причины происходящего в том, что в 2004 году число инвестиционных ресурсов для строительной отрасли существенно расширилось. Однако произошло это не только благодаря действиям самих компаний и формированию прозрачности рынка. Инвестиционные компании и банки сами проявили достаточно активный интерес по отношению к отрасли, заявив о своих долгосрочных планах в отношении нее, чему способствовала высокая доходность истейт-проектов, общая благоприятная экономическая ситуация и прочие факторы, уже неоднократно озвученные. Интересно другое: в 2004 году отрасль действительно стала более прозрачной. Это произошло во многом благодаря действиям, предпринятым областной (сентенции Олега Чиркунова о приходе москвичей) и федеральной (пресловутый пакет законов о доступном жилье) властями. К названному можно также присовокупить реанимацию «Дома для вашей семьи» (уже сдан первый дом по Качалова, 10). Очевидные дивиденды при снижении (хоть и достаточно условном) рисков позволили строительству обратить на себя взоры инвестиционных групп и банков.
Таким образом, к концу 2004 года прикамские компании продекларировали или уже начали работу со всеми доступными инструментами инвестирования: ипотека, потребительская кооперация, облигационные займы, паевые инвестиционные фонды недвижимости плюс целевое инвестирование. «При этом мы осознаем, что исключительных инструментов не существует, необходимо работать на стыке. Наша задача, действуя в рамках вновь принятого законодательства о доступном жилье, заключается в том, чтобы довести продукт до максимальной готовности перед его продажей непосредственному потребителю. Поэтому на первом этапе строительства нам необходимо привлекать долгосрочные инвестиции, с помощью облигационных займов, целевого инвестирования, затем привлекать банковское кредитование или потребительскую кооперацию и передавать жилье под конкретные обязательства гражданам», – считает Андрей Гладиков.

Выстрелы в будущее. Развитие инструментов инвестирования строительной отрасли повлияет и на эволюцию самих инструментов. По мнению участников рынка, нынешняя ситуация должна привести к дальнейшему росту потребительской кооперации. Практический аргумент в эту пользу – долгожданная сдача первого дома в рамках «Дома для вашей семьи», свидетельствующая о том, что городская программа действительно заработала. В то же время потребкооперация вряд ли станет основным инструментом финансирования строительства, заняв определенную долю рынка (20-30%).
По мнению риэлтеров, рост предложения теоретически может привести к некоторому снижению темпов роста цен на новостройки. С другой стороны, этого может и не произойти в силу того, что растет покупательский спрос, и момент его удовлетворения – за пределами горизонта. В «Камской долине» считают, что цены и инструменты инвестирования в настоящее время не имеют прямой взаимосвязи. «Достаточно сказать о топливе. За 2004 год цены на бензин выросли более чем на 30%, намного превысив уровень инфляции. И мы не просто киваем на бензин. Достаточно сказать о том, что стоимость цемента на 80% зависит от энергоносителей. И цена далее по цепочке производства строительных материалов вырастает», – отмечают менеджеры компании. С другой стороны, именно рынок ныне определяет цену, и пока предложение не будет соответствовать спросу, она будет расти.
Первое и прямое последствие расширения числа финансовых ресурсов для строителей – в наращивании объемов производства. Как уже писал «bc», «установочные» цифры областной администрации, озвученные в начале 2004 года, могут быть достигнуты уже в 2006-м. Если принять в расчеты тот факт, что строительство – весьма консервативная отрасль, то планку можно сдвинуть до 2007, однако, в том, что это произойдет, у многих строителей сомнений нет.
Другой вопрос в том, что теоретически более половины пермяков желают улучшить жилищные условия, но сделать этого не могут. Считается, что порядка 20% потенциальных потребителей жилья готовы купить его по схеме долевого участия или сразу. Еще около 20% придется на потребительское кредитование, 20% – на ипотеку. Однако эти цифры еще не достигнуты, а 40% потенциальных потребителей даже при таком раскладе остаются «за бортом». С учетом валового роста отрасли, эту «социальную» проблему тоже придется решать строителям. Положительным экономическим примером решения аналогичных вопросов (в меньшем денежном масштабе, но в большем по размаху) можно считать банковское потребительское кредитование. Интерес, проявляемый кредитными учреждениями к строительной отрасли, также может поспособствовать снятию в перспективе нынешней жилищной напряженности. Хотя и здесь есть немало «но», в том числе – стремительное ветшание существующего жилого фонда.
В то же время, по поводу работы нынешних механизмов инвестирования отрасли остается немало вопросов. Один из наиболее колких и муссируемых – полузаконная работа паевых инвестиционных фондов с недвижимостью, а также возможности пенсионных фондов, располагающих хорошими финансовыми ресурсами, но ограниченных с правовой точки зрения. Андрей Гладиков из «Камской долины» полагает, что государство уже определилось и готово идти навстречу всей строительной отрасли. Поэтому сегодня речь идет о постепенном процессе, и разрешение проблемы становится делом времени.

газета "Business class"

все статьи

Рассылка

введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей.

Независимая информационная интернет-система