Пермский рынок офисной недвижимости, как и рынок коммерческой недвижимости в целом, продолжает активно развиваться. Этому способствуют многие факторы, в том числе и общая благоприятная экономическая ситуация, и нехватка современных бизнес-центров в Перми, и приход в регион московского капитала. В то же время участники рынка отмечают, что появились основания говорить о некотором перенасыщении рынка. Уже сейчас предложение по многим категориям офисной недвижимости превышает спрос. Эксперты отмечают, что новейшие бизнес-центры рассчитаны на крупных арендаторов (или покупателей), в то время как крупнейшие компании региона уже обладают собственными офисами, считающимися лучшими в городе. Не приходится ожидать и прихода «якорных» арендаторов из-за рубежа и Москвы. Последние предпочитают размещаться в столичных городах. С другой стороны, малый и средний бизнес зачастую не устраивает цена предлагаемой недвижимости, поэтому, по всей видимости, рынок существенно скорректирует планы строителей и девелоперов, связанные с реализацией офисных проектов.
Предложения дружбы. Однако в краткосрочной перспективе тенденция роста рынка офисной недвижимости, по всей видимости, сохранится. Количество возводимых бизнес-центров, по сравнению с 2003-м, в 2004 году выросло на 20%. К концу года в Перми будет сдано не менее 15 тыс. кв. м новых офисных площадей. Эксперты отмечают, что на рынке инвестиций в строительство офисных помещений в 2003/04 годах наметилось существенное оживление. Реализуется порядка 10 крупнейших проектов, связанных со строительством офисов, причем в них участвуют наиболее устойчивые пермские строители и девелоперы. Среди проектов – центры на бульваре Гагарина, 65 и Чернышевского, 26 (проекты «Стройиндустрии»); центры на Большевистской, 122 и Ленина, 9 («Трест №14»); торгово-офисный центр «Алмаз» («Сатурн-Р»); торгово-офисный центр «Колизей» («Австром»); бизнес-центр на Пушкина, 78а («Боливар»); бизнес-центр на 25 Октября, 18 («Камтрансстрой») и др. Уже введены в эксплуатацию бизнес-центры «Камской долины» (на Тимирязева, 24а) и компании «Нефтехимик-Интер» (на Подлесной, 3б). Таким образом, о своем интересе к этому сегменту коммерческой недвижимости заявили практически все мощнейшие игроки строительного бизнеса Прикамья. Этому, как отмечают риэлтеры, поспособствовал длительный период дефицита хороших офисных площадей, наблюдавшийся до начала последнего оживления на рынке недвижимости. Особую любовь строители питают к центральной части города, поскольку возведение бизнес-центра именно в этой части Перми может принести наибольшую отдачу (крупные арендаторы, высокие арендные ставки). Возведение офисной недвижимости в спальных районах ведется крайне медленно, однако и спрос здесь, в отличие от Москвы, активно осваивающей окраины, крайне невысок. Хотя попытки наладить ситуацию с новыми офисами делаются (об этом говорит возведение центров на Лебедева, 25б, улице Мира). Недостаток инвестиционных ресурсов у пермских строительных компаний породил интересную особенность рынка. Большая часть площадей в новых офисных центрах предлагается на продажу и лишь небольшая часть – в аренду. В то же время потенциальные клиенты по-прежнему предпочитают аренду покупке, поскольку не могут нести серьезные финансовые затраты, связанные с покупкой дорогостоящей недвижимости. Такая же тенденция сохраняется и в других регионах страны, включая столичные. Как правило, еще на стадии строительства, компании предлагают к продаже (соинвестированию) помещения на первых этажах практически всех возводимых жилых домов, вне зависимости от их расположения. Доведение этих помещений до офисов класса В1 (по местной классификации), как отмечают в «Региональном центре независимой оценки», ведется будущим собственником самостоятельно (это работы по чистовой отделке, установке систем связи, интернет, компьютерной сети). Инвесторы строящихся офисных центров присваивают новым зданиям класс В (с претензией на класс А), хотя по столичной классификации редко соответствуют канонам класса С.
Справка. Цены предложенных на продажу офисных помещений в строящихся бизнес-центрах в центре Перми колеблются в пределах от 25 до 50 тыс. рублей за кв. м. Основными ценообразующими факторами являются престижность и удачный выбор местоположения бизнес-центра, современный проект здания, уровень инженерной оснащенности объекта и заложенного в проект сервиса. Стоимость предложения офисных площадей класса В++ (по определению застройщика, компании «Сатурн-Р») на 5-6 этажах в «Алмазе» составляет 1300-1600$ за кв. м. Офисные помещения на ул. Большевистской, 122 предлагают за 40 тыс. рублей/кв. м., на ул. Кирова, 70 – за 30 тыс. рублей/кв.м, на ул. Чернышевского – за 30-35 тыс. рублей/кв.м, на ул. Ленина, 26 – за 32 тыс. рублей/кв. м.
Вторсырье. Однако рынок офисной недвижимости зависит преимущественно не от цен на помещения в новых бизнес-центрах, а от стоимости помещений, размещающихся на первых этажах жилых зданий (в том числе реконструированных квартир). По мнению экспертов «Регионального центра независимой оценки», основу предложения на рынке составляют помещения классов В и В1, причем существует предложение и жилых помещений с возможностью перевода в нежилые и последующей реконструкции.
По мнению заместителя генерального директора Пермской финансово-производственной группы Виктора Горбунова, в этом году сегмент офисной недвижимости существенно вырос за счет появления на рынке собственности бывшего Высшего командного инженерного училища (ВКИУ). «Общая площадь помещений превышает 100 тыс. кв. м. Высвобождение имущества ВКИУ оказывает существенное влияние на рынок офисной недвижимости», – отметил г-н Горбунов.
Справка. Цены предложения офисных зданий класса С находятся в пределах от 15 до 20 тыс. рублей за кв.м в зависимости от местоположения и текущего состояния здания, его использования (сдано ли в аренду). Обычно в этом случае здание предлагается целиком либо по-этажно. Цены на помещения 1-х этажей могут достигать 20–23 тыс. рублей/кв.м. По объему таких предложений немного, появляются они по причине реструктуризации либо банкротства организаций. Большинство собственников, владеющих офисной недвижимостью класса С, предпочитают сдавать ее в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости недвижимости на рынке, либо надеясь на возможность реконструировать ее в будущем за счет арендаторов или своими силами. В районах средней удаленности и на периферии в 2004 году весомую часть предложений составляли помещения бывших детских садов и культурных учреждений, продаваемых бывшими собственниками под коммерческое использование. Стоимость таких помещений зависит от района расположения, масштаба, близости к магистральной улице, удобства подъезда и возможности устройства парковки на территории и находится в пределах от 12 до 15 тыс. рублей/кв.м Так, объект в м/р Светлый предлагается за 13 800 рублей/кв.м, объект в м/р Акуловский – за 6 200 рублей/кв.м, объект в м/р Крохалева – за 14 000 рублей/кв.м, объект в м/р Гайва – 8 900 рублей/кв.м В новом бизнес-центре на ул. Тимирязева, 24а офисные площади в зависимости от их размера и этажа расположения предлагаются по цене 24–26 тыс.рублей/кв.м По отдельным офисным помещениям класса В1 и Д (по местной классификации) стоимость предложения к продаже сильно зависит от местоположения, этажа (1-й, 2-й, цоколь), уровня готовности к эксплуатации (наличия чистовой отделки, оформления отдельного входа и т.п.). В Ленинском районе Перми (центральной части) такие помещения предлагаются по ценам 27–35 тыс. рублей/кв.м; в Разгуляе – 23–29 тыс. рублей/кв.м. В центральной части Свердловского района цены предложения офисных помещений класса В1 составляют на магистральных улицах и вблизи торговых коридоров – 35–39 тыс. рублей/кв.м, в тихом центре – 22–25 тыс. рублей/кв.м; в м/р Свердлова – 20–25 тыс. рублей/кв.м; в м/р Н. Островского – 25–36 тыс. рублей/кв.м; в м/р Владимирский, Крохалева, Краснова, Свердлова в основном предлагаются помещения класса Д по ценам 12–18 тыс. рублей/кв.м. В Дзержинском районе, в центральной части, цены предложения офисных помещений класса В1 на магистральных улицах составляют 25–30 тыс. рублей/кв.м, в тихом центре 22–24 тыс. рублей/кв.м; в м/р Парковый – 14–20 тыс. рублей/кв.м, в м/р. Данилиха – 16–19 тыс. рублей/кв.м, в м/р Светлый – 17–20 тыс. рублей/кв.м, в правобережной части района – 12–18 тыс. рублей/кв.м. В Индустриальном районе цены предложения офисных помещений класса В1 и Д составляют в м/р Балатово – 17–22 тыс. рублей/кв.м (класс В1) и 15–17 тыс. рублей/кв.м (класс Д); в м/р Нагорный – 15–18 тыс. рублей/кв.м, в м/р Ераничи – 17–20 тыс. рублей/кв.м В Мотовилихинском районе цены предложения офисных помещений классов В1 и Д находятся в пределах по м/р Городские Горки – 18–23 тыс. рублей/кв.м (класс В1), 15–18 тыс. рублей/кв.м (класс Д), 7–10 тыс. рублей/кв.м (класс Е, подвальные, цокольные этажи); в м/р Садовый – 19–21 тыс. рублей /кв.м (класс В1); в м/р Рабочий поселок – 16–18 тыс. рублей/кв.м (класс В1) и 11–13 тыс. рублей/кв.м (класс Д). В Кировском, Орджоникидзевском, отдаленных частях Мотовилихинского районов офисные помещения имеют локальный характер, обеспечивая потребности мелкого бизнеса, цены на помещения класса В1 находятся в следующих пределах: в центре Закамска – 18–24 тыс. рублей/кв.м, в прочих микрорайонах – 11–14 тыс. рублей/кв.м. В периферийных жилых микрорайонах цена предложения практически сравнивается со стоимостью жилых помещений, предложение на перевод помещений из жилых в нежилые велико, а спрос – значительно меньше. Отдельные предложения продажи жилых квартир под офисы и торговлю могут находится в листингах агентств недвижимости по 6-9 месяцев. В центральной части города спросом пользуются офисные помещения класса В1 по ценам 21–26 тыс. рублей/кв.м, если они имеют достаточно удобный подъезд, парковку на 2-4 автомобиля или возможность ее устройства, оборудованы линиями связи. Причем приобретаются как полностью готовые и укомплектованные помещения, так и квартиры, реконструкцию которых владелец будет производить самостоятельно в соответствии со своими потребностями и вкусом.
Не покупаешь – подойди. Покупать офисную недвижимость предпочитают далеко не все нуждающиеся в конторе. Самым распространенным видом сделок на рынке остается аренда. Директор агентства недвижимости «Сатурн-Р» Сергей Бугалевич отметил, что потенциальные клиенты сейчас предпочитают арендовать, а не покупать: «Тот, кто готов купить 20 квадратных метров, не готов купить 100. А это невыгодно уже тому, кто недвижимость предлагает». Г-н Бугалевич отметил, что площади «Алмаза», согласно планам компании «Сатурн-Р», не будут продаваться небольшими частями, хотя спрос остается высоким именно на маленькие офисы.
Основными арендаторами, отмечают в «Региональном центре независимой оценки», являются представители малого бизнеса, ограниченные в финансовых возможностях для приобретения офиса нужных размеров, либо не желающие поступать так в силу присущей им мобильности в бизнесе и/или в силу неопределенности будущего. Средние и крупные организации с управленческим персоналом от 30 человек предпочитают иметь офисы в собственности либо арендовать недорогие помещения у муниципалитета с предсказуемыми условиями и ставками.
Естественно, что значительный спрос предъявляется на офисные помещения площадью до 100 кв. м, в меньшей степени – от 100 до 250 кв. м. Более крупные помещения интересуют обычно представителей бизнеса из других регионов на период освоения ими местного рынка. Дефицитным товаром, с точки зрения спроса и предложения, являются офисы площадью в 10-30 кв. м в центре Перми, с хорошей отделкой и по умеренным ставкам (до 500 рублей/кв. м), считают в «Региональном центре независимой оценки». «На рынке коммерческой и офисной недвижимости ощущается значительная нехватка помещений площадью от 30-40 до 100 кв. м», – отметил директор департамента коммерческой недвижимости Корпорации «Перспектива» Игорь Голубев.
Рост площадей под офисы (как новых, так и реконструированных) называют положительной тенденцией. По мнению Виктора Горбунова, это позволит стабилизировать арендные ставки, растущие высокими темпами на протяжении последних лет. Причем эта тенденция уже проявила себя. «Арендная ставка стабилизировалась и расти не будет, поскольку на рынке офисной недвижимости предложение превышает спрос. Так, 1 кв. м помещения класса В стоит от 400 до 600 рублей в месяц», – отмечает Игорь Голубев из «Перспективы».
По мнению собственника среднего бизнеса, пожелавшего остаться неназванным, арендные ставки продолжат свое падение, если предложение будет увеличиваться. «В Екатеринбурге офисная недвижимость сегодня самая дешевая в стране, поскольку на душу населения ее там больше всего. И ставка составляет в среднем 300-350 рублей за кв. м», – отметил эксперт «bc». Но наиболее реалистичный вариант развития событий – стабилизация ставок и начало конкуренции между конкретными объектами.
В то же время почти все участники рынка сошлись во мнении, что появились основания считать сегмент перенасыщенным. На это, в первую очередь, указывает преобладание предложения над спросом (несмотря на сохранение дефицита по отдельным категориям недвижимости). С такой позицией не согласился лишь вице-мэр Перми Валерий Чупраков, курирующий строительство. «Я не считаю, что предложение по офисной недвижимости превышает спрос. Я полагаю, что растут требования заказчика к уровню возводимой недвижимости, и эти требования строителями удовлетворяются», – отметил чиновник.
«Предположения о перенасыщении имеют основания, поскольку мы не столичный город, не Нижний Новгород и не Екатеринбург, где концентрируются все иностранные компании, выходящие на рынок и нуждающиеся в новейших бизнес-центрах», – отметил Виктор Горбунов.
Эксперты полагают, что планы инвесторов, начавших активно вкладывать в офисную недвижимость, скорректирует рынок. Уменьшатся арендные ставки, изменятся планы по прибыли, возможно, часть помещений придется перепрофилировать. Аналитики полагают, что только офисная недвижимость (а не вся коммерческая) в ближайшее время снизит стремительный рост. Предполагают и другие «структурные» изменения. Например, перемещение строительства на периферию. По мнению собственника крупной сетевой компании, Пермь имеет специфику «рассредоточения по районным центрам». Это означает, что дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости вполне возможно в «спальных» районах: на Крохалевке, Гайве, Липовой Горе и др. Многие нецентральные участки города сегодня являются «точками роста», местом сосредоточения предпринимателей. Уже сейчас, возведение офисов в «районных центрах» может принести серьезную финансовую отдачу.
Материал подготовлен при содействии ООО «Региональный центр независимой оценки». Адрес: ул. Советская, 104, офис 201. Тел.: 37-30-83, 38-34-39
