59dom - Мониторинг.

Мониторинг - аналитические материалы

Частное строительство в Пермской области

С одной стороны, приведенные факты свидетельствуют о том, что «жить стали лучше...», и это не может не радовать – жив, жив средний класс! Земля становится объектом долгосрочных вложений капитала (и, как следствие, многочисленных спекуляций). Другая сторона медали состоит в том, что невозможность разрешить проблему жилья иным путем, а также недоверие к традиционным схемам толкает многих людей на отчаянные попытки стать собственником любого жилья. Скупают участки, ветхие дома, дачи. Покупка дома в черте города в последнее время стала затруднительной по причине отсутствия достаточного количества предложений.
По признанию риэлторов, спрос на частное жилье растет «не по дням, а по часам». В агентства недвижимости приходят на консультацию, чтобы узнать правовые аспекты предстоящей сделки. При этом обращает на себя внимание устойчивая тенденция к уклонению - любым способом - от профессионального посредничества. При этом в расчет почему-то не берется вполне реальная опасность стать жертвой мошенничества – в виду элементарной неграмотности участников сделки. Тем более, что затраты на услуги специалистов вполне разумные.
Сегодня наша задача – знакомство с основными принципами подобных сделок. Сразу же надо сказать, что купля-продажа частного дома производится по тем же правилам, что и купля-продажа любого жилого помещения.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договор продажи жилого помещения заключается обязательно в письменной форме. Кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества, однако без государственной регистрации сделка будет недействительна. До 31 января 1998 года до вступления в силу Закона о государственной регистрации документы, удостоверяющие собственность, должны были иметь отметку служб, занимавшихся регистрацией (БТИ, др.). Сегодня регистрация осуществляется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу (до 01.01.05 – Пермская областная регистрационная палата).
Государственная регистрация проходит в два этапа. Сначала регистрируется собственно сделка (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной), что подтверждается простановкой специального регистрационного штампа - на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. После этого выполняется регистрация перехода права к покупателю, которая удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав – главным документом собственника.
Оба эти действия могут совершаться одновременно, но могут и поэтапно - после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права. Этим, в частности, обеспечивается безопасность сделки. Кроме того, можно указать в договоре, что полная оплата покупателем производится только после регистрации за ним права собственности.
Возможна ситуация, когда договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа. В этом случае до полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель хотя и приобретает право собственности, но до прекращения залога продать купленную недвижимость без согласия продавца не может. Информация о залоге заносится в Единый государственный реестр прав, отметка о существующем ограничении проставляется в Свидетельстве о регистрации права собственности.
Особое внимание при покупке дома следует обратить на такой момент, как прописка лиц, которые не являются собственниками жилья. Пункт 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги или пользующиеся жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Также на сделки, совершенные после 1 января 2005 года, распространяется положение о том, что представление на государственную регистрацию договора купли-продажи (мены) жилого помещения и возникающих на его основании прав разрешение органа опеки и попечительства необходимо только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семей собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника ( о чем известно органу опеки и попечительства). В остальных случаях, в том числе при продаже жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, их родителями (родителем), разрешение органа опеки и попечительства не требуется.
Покупка частного дома имеет еще один важный аспект. Она должна осуществляться вкупе с покупкой земельного участка, на котором строение находится, в случае, если он принадлежит на праве собственности продавцу жилого дома. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Для регистрации перехода права собственности продавец и покупатель одновременно подают заявления в учреждение юстиции (каковым является ГУ Федеральной регистрационной службы). Покупатель - на регистрацию права собственности с указанием на необходимость выдачи Свидетельства о государственной регистрации прав; продавец (или его представитель) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).
В заключение следует добавить, что большинство проблем, так или иначе возникающих при покупке дома, легко разрешаются при условии, если ими занимаются профессионалы.

Частное строительство в Пермской области продолжает развиваться. Тем не менее, до сих пор по сравнению с соседними регионами Приволжского и Уральского федерального округа показатели являются очень низкими. Сопоставьте следующие цифры: в 2003 году доля частных домов в Свердловской области составила 61,3%, в республике Башкортостан – 68,4%, в Курганской области – 72,4%. В Пермском регионе в 2003 году этот же показатель достиг только 35,5%.

Материал подготовлен при участии пресс-группы Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу.

все статьи

Рассылка

введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей.

Независимая информационная интернет-система