Торгово-офисный центр - это идеальная диверсификация
Благодаря нескольким вновь построенным, а также реконструированным за 2004 год объектам, рынок офисной недвижимости Перми приблизился к насыщению. Поэтому все планирующиеся к строительству новые офисные центры инвесторы предпочитают «разбавлять» торговыми площадями или гостиницами. По мнению экспертов, эта тенденция также объясняется стремлением инвесторов получить максимальную прибыль.
Офисный центр с торговыми площадями на улице Ленина строит корпорация «Перспектива». Строительство торгово-офисного центра уже начато, его планируется завершить через 1,5 года. Общая площадь 7-этажного объекта - 7,8 тыс. кв. м, из них 3 тыс. кв. м займут торговые площади и кафе. Здание останется в собственности закрытого паевого инвестиционного фонда «Перспектива», площади будут сдаваться в аренду.
Комплекс «смешанного» назначения собирается строить и компания «Российский индустриальный альянс» (РИАЛ) на улице Большевистская, рядом с «Синема-парком». Эскиз проекта утвержден на Градостроительном совете. По словам генерального директора РИАЛа Юрия Борисовца, половину площадей в 22-этажном здании будут занимать офисы, половину - четырехзвездочная гостиница. Проект будет разработан к лету 2005 года. Одновременно ведутся переговоры с инвесторами и операторами для строительства гостиницы, уточнил Борисовец.
В сентябре 2005 года РИАЛ также планирует начать строительство еще одного офисного центра площадью 18 тыс. кв. м с обширным спортзалом (4 тыс. кв. м) на площадке радом со стадионом «Звезда».
Бывшее здание училища ракетных войск (ВКИУ) также в ближайшем будущем станет торгово-офисным центром. Предприниматели, выкупившие его по частям, проводят реконструкцию и собираются продавать под офисы и торговые помещения.
По словам генерального директора фирмы «Вилс» Глеба Даниеляна, сейчас разрабатывается проект реконструкции. «Вилс», владеющий 7 тыс. кв. м в этом здании, собирается превратить бывшее военное училище в бизнес-центр. Уже к четвертому кварталу 2005 года 50-70% площадей планируется продать компаниям под офисы.
По словам Даниеляна, в центре будут офисы представительского класса, а на первом этаже - торговая галерея (бутики и салоны) и рестораны соответствующего уровня.
Здание на набережной с видом на Каму инвесторы планируют продвигать как уникальное предложение для успешных компаний, которым важно, чтобы офис располагался в престижном районе.
Заместитель генерального директора по строительству компании «Сатурн-Р» Николай Кирюхин, новый торгово-деловой центр площадью 6 тыс. кв. м, эскиз которого был одобрен на Градостроительном совете при главе Перми, планируется построить на бульваре Гагарина. Проект центра разрабатывается, и строительство планируется начать в конце 2005 года, сообщил Кирюхин.
Эксперты объясняют тенденцию к «смешиванию» офисов с торговлей насыщением рынка офисных площадей. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Перспектива» Игоря Голубева, наполняемость старых реконструированных офисных помещений в центре города составляет 70-80%, в прошлом году было введено достаточно офисных площадей, и офисные центры продолжают строиться.
Генеральный директор Пермского торгового дома недвижимости Вячеслав Пермяков добавляет, что ставки аренды офисных помещений упали еще год назад, но спрос с тех пор остался на прежнем уровне.
По оценке Пермякова, срок окупаемости строительства офисных центров с вводом строящихся сейчас объектов увеличится с 4-5 до 8-12 лет.
Сейчас, по словам Пермякова, наибольшим спросом пользуются помещения в центре Перми площадью 50-150 кв. м, их стоимость составляет в среднем 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц. В специализированных бизнес-центрах, где арендаторам предоставляются дополнительные услуги (уборка, охрана помещений), стоимость аренды достигает 700-1100 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет Голубев.
В то же время рынок небольших торговых помещений еще не насыщен, а аренда площадей под торговлю дороже, поэтому доходность «смешанного» объекта будет выше, говорят аналитики. «Первые этажи всегда будут пользоваться спросом под торговые помещения, особенно в центре, где высокая проходимость», - объясняет Игорь Голубев. Но торговля на первых этажах офисных зданий специфична: «Нормальный бизнес-центр не подразумевает обширных торговых залов на первом этаже. Там могут расположиться в основном те услуги, которые нужны «обитателям» бизнес-центра - небольшие бутики, салоны красоты, сотовая связь».
Вячеслав Пермяков считает, что сочетать офисы и торговые помещения в одном объекте - наиболее грамотная политика с точки зрения инвестора. «Вложения всегда надежнее диверсифицировать, - говорит он, - а торгово-офисный центр - это идеальная диверсификация». Особенность только в том, чтобы торговля и офисы не мешали друг другу, добавляет Пермяков.
