В нынешнем году цены на жилье в Москве и других российских городах будут расти весьма умеренно, и в целом рынок стабилизируется. Тем не менее дефицит жилья в России не уменьшается, а значит, для обвала цен предпосылок нет. Так считают независимые эксперты. А госчиновники продолжают искать варианты регулирования рынка и обуздания цен, ведь национальный проект по доступному жилью никто не отменял и выполнять его надо. Об этом шла речь и на заседании президиума Госсовета в Казани.

Прошедший год запомнится надолго: с одной стороны, стартовал национальный проект, обещающий сделать жилье доступным; с другой - рост стоимости квартир оказался беспрецедентным. В столице, по разным оценкам, метры подорожали от 60-70 процентов (данные информационно-аналитических агентств Dailystroy, RWAY) до 100 (расчеты АЦ "Индикаторы рынка недвижимости"), в других городах - не намного меньше.

Среди основных причин эксперты называют рост доходов населения (по крайней мере, у той его части, кто связан с нефтедолларами), развитием доступной ипотеки, инвестиционной привлекательностью вложений в жилье, наконец, увеличивающимся притоком мигрантов.

Но главное даже не в этом: главное в том, что спрос растет, а предложение топчется на месте (пусть даже в прошлом году, как и планировалось, было сдано около 40 миллионов жилых метров). Острый дефицит жилья сохраняется. А потому, считают эксперты, наметившаяся в конце осени - начале зимы стабилизация на жилищном рынке в московском регионе и других городах - следствие достигнутого ценового "потолка", а не предпринимаемых государством мер к тому, чтобы строить больше.

Впрочем, ставить крест на нацпроекте рано: строительство - отрасль инертная, весь цикл - от подготовки проектной документации и отвода земли до сдачи дома - занимает при самом благоприятном раскладе не менее двух-трех лет. А потому любые, даже самые удачные решения, стимулирующие строителей, могут дать отдачу далеко не завтра.

Между тем некоторые прошлогодние попытки повлиять на федеральном уровне на ценовую ситуацию выглядели скорее популистскими, чем отвечающими реальному положению вещей. Как и ожидалось, практически ничем закончилась инициированная прокуратурой проверка Федеральной антимонопольной службой работы московского и питерского стройбизнеса - на предмет возможного ценового сговора. Захлебнулось предложение по прогрессивному налогообложению второго жилья, имевшего вроде бы благую цель - убрать с рынка покупателей-инвесторов, не нуждающихся в крыше над головой. Вызвало недоумение заявление столичных властей, пообещавших "обеспечить" москвичам продажу метров по "льготным" ценам по сравнению с иногородними покупателями. В то же время реальные записанные в нацпроект рычаги, такие, например, как финансовая помощь регионам в подготовке площадок под застройку и обеспечении их инфраструктурой, пока не заработали. "Строительная лодка" продолжает биться о "бюрократический быт", о "всякого рода непрозрачных расходах" вновь напомнил президент Владимир Путин, выступая на заседании Госсовета в Казани.

Но хорошо уже хотя бы то, что, готовясь к заседанию, чиновники не стали приукрашивать положение вещей, а честно признали, что метры стали доступнее пока только для богатых. Положение же бедных лишь усугубилось. До 90 "квадратов" выросла площадь "средней" квартиры - бизнес, естественно, строит то, что попросторнее и подороже. Значит, надо "разворачивать" национальный приоритет в сторону интересов малодоходных групп.

Что предлагается? Пару дней назад первый вице-премьер Дмитрий Медведев сообщил, что закон о малоэтажном строительстве практически готов: для небольших городов, где нет столь острого дефицита земли, это хорошее подспорье - индивидуальные метры дешевле. Покупателям также помогут накопительные стройсберкассы - они давно и успешно работают в Германии, для участия не нужно иметь дорогую собственность, так как залог в этой схеме, в отличие от ипотеки, отсутствует.

При строительстве социального жилья для его удешевления предлагается ограничить его по площади, а землю выделять бесплатно, требуя от застройщиков-претендентов уложиться в фиксированную цену.

Снизить себестоимость строительства поможет также развитие местного производства стройматериалов (для приобретения не имеющей у нас аналогов импортной техники возможна даже отмена таможенных пошлин).

Насколько действенными окажутся эти меры - узнаем в конце года. Пока же независимые эксперты дают успокаивающие прогнозы. По мнению АЦ "Индикаторы рынка недвижимости", столице средний уровень цен (при возможных колебаниях в отдельных сегментах рынка) сохранится на уровне 4-4,3 тысячи долларов за метр. RWAY предполагает снижение цен в первом полугодии на 10-15 процентов (не всего, а выборочно, в зависимости от класса и месторасположения), а затем - некоторый подъем цен. Особенно на первичном рынке. Для покупателей такая ситуация, в общем-то, благоприятна, для инвесторов - нет.

Что касается других городов, аналитики рекомендуют "оглянуться" назад: если за последние два года цены удвоились, вероятнее всего их стабилизация - ценовой "потолок" достигнут. Если нет - значит, рынок этого города развивается с задержкой и имеет потенциал роста. Это относится к городам, уровень жизни в которых приближается к столичному. Что касается депрессивных регионов, здесь цены изначально растут намного медленнее: доходы населения низкие, приток средств извне невелик. В целом же нового "взрыва" цен (как, впрочем, и их "обвала") эксперты не ожидают.

Как дорожал метр в крупнейших городах

Юрий Тыртышов, ЗАМЕСТИТЕЛЬ МИНИСТРА РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ:

- Анализ ситуации в более чем 60 российских регионах показал, что жилье стало более доступным только для семей с высокими доходами. Для малообеспеченного населения показатели доступности стали хуже, в первую очередь из-за бурного роста цен. За последние пять лет в среднем по стране оно подорожало втрое, в крупных городах - еще больше. Поэтому нужно думать о том, как помогать именно малодоходным группам. Для этого нужно строить больше дешевых социальных квартир, но сегодня именно дешевое жилье "вымывается" с рынка, потому что строить элитные дома выгоднее. Это не означает, что надо вернуться к строительству социального жилья за счет бюджетных средств, разве что финансировать из бюджета всю инфраструктуру. Можно задействовать рыночные механизмы: например, землю под социальные новостройки выделять не на аукционах, а бесплатно; ограничивать эти квартиры по метражу, установив соответствующие стандарты; поощрять, дав льготы по налогу на прибыль, предприятия, которые будут строить дома для своих малообеспеченных работников.

Геннадий Стерник, ГЛАВНЫЙ АНАЛИТИК РОССИЙСКОЙ ГИЛЬДИИ РИЕЛТОРОВ:

- Год назад я прогнозировал в первом полугодии 2006 года ускорение роста цен, во втором - замедление, вплоть до нуля. Так и получилось, правда, ускорение было такое, какого никто не ожидал. Я давал максимум 35 процентов, другие - 15 - 20, а получилось в итоге 80 процентов. В июле я разработал более строгую модель прогноза ситуации рынка Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Для Москвы получился краткосрочный прогноз стабилизации цен до конца года, для области и Санкт-Петербурга - в начале 2007 года. В целом на нынешний год мой прогноз - стабильность, и даже с некоторым откатом цен, их проседанием для Москвы и области. Долгосрочный прогноз на 10 - 15 лет - устойчивый рост экономики России и вместе с ней рынка недвижимости, как наиболее инвестиционно привлекательного ее сегмента со средним темпом 20 - 25 процентов в год.

Алексей Чугунов, РУКОВОДИТЕЛЬ АНАЛИТИЧЕСКОГО ОТДЕЛА КРУПНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ:

- Рыночная цена и себестоимость - две величины, друг от друга оторванные. Конечная рыночная цена зависит только от платежеспособности покупателя и мало связана с себестоимостью. Чтобы сбалансировать рынок, то есть чтобы спрос приблизился к предложению, нужно больше строить. Кроме ввода нового жилья, я не вижу никакого выхода из ситуации. В столице спрос действительно колоссальный. Пока площадки для новых построек есть - бывшие промзоны, ветхие хрущевки, но со временем их станет меньше. Нужно непременно заниматься строительством дорог и возведением жилья в Подмосковье. Или совсем переносить столицу в другой город, чтобы хоть частично переориентировать население. Пока Москва в уникальном положении. 4000 долларов - это нормальная цена, если люди все еще покупают жилье, и она вряд ли будет понижаться.

Кстати

Где дороже - туда не рвемся

На изменение цен на жилищном рынке все больше влияет миграция

Большинство переселенцев отдает предпочтение Приволжью и Центральной России. Именно здесь можно ожидать увеличения спроса на жилье и опережающий рост стоимости метра.

Среди тех, кто собирается менять место жительства, уровень цен на жилье входит в число основных критериев, влияющих на окончательный выбор. Таковы результаты опроса более 5,5 тысячи человек в разных уголках страны. И хотя в большинстве случаев участники опроса ссылались на чисто эмоциональные предпочтения ("нравится - не нравится", "хочу перебраться поближе к родственникам"), следом шли экономические соображения: наличие работы, необходимость получить образование и подходящая стоимость жилья.

Тем не менее в богатой Москве собираются приобретать жилье лишь около 1,5 процента потенциальных переселенцев. Ясно, что виной тому - заоблачные столичные цены на недвижимость. Примерно такая же картина по Северной столице, ее пригородам и ближнему Подмосковью. В лидерах предпочтений - Краснодар (не только столица региона, но и весь край), Ростов-на-Дону, города Центральной России (Рязань, Тула), Тверь, а также Приволжье и Ставрополье. Эксперты считают, что именно в названных точках можно ожидать опережающий рост стоимости метра.

все статьи