Риэлторы
Строительные фирмы
Ипотека
Консультации
Статьи
Мониторинг
Форум
Гостевая книга





Найти объявления
Разместить объявление
Просмотреть объявления




Мониторинг - аналитические материалы

«МЕРТВЫЙ СЕЗОН» ОКОНЧЕН

Но если ещё два года назад мы говорили о том, что они сопоставимы с санкт-петербургскими, то сейчас ситуация изменилась. В течение 1,5 - 2 лет рост цен на жильё в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге шёл интенсивнее, чем в Перми. Два года, как отмечают аналитики АПН «Пермский торговый дом недвижимости» и АН «Перспектива», на пермском рынке жилья цены практически не росли, активность участников рынка падала, но в августе 2003 года наметилась-таки другая тенденция: спрос стал расти и преобладать над предложением. На повысившийся спрос рынок жилья, как известно, реагирует ростом цен, который и был отмечен, уже начиная с середины августа.

В настоящее время активизация рынка заметна практически во всех секторах. Поскольку рынок недвижимости является наиболее инертным сектором в сфере потребления, то вполне закономерной ответной реакцией на возросший в августе спрос стало увеличение предложения жилья лишь в декабре 2003 года, которое, в свою очередь, привело к стабилизации цен в конце года.
В целом за 2003 год предложение упало на 40 %, а спрос вырос на 29 %. Объем предложения жилья падал на протяжении всего года. Лишь в начале осени вслед за растущим спросом отмечено увеличение предлагаемых квартир на рынке, прежде всего, вторичного жилья.
Основной всплеск спроса, наблюдавшийся на всех сегментах рынка, пришелся на октябрь, этим обусловлен и самый большой прирост цен на жилье. Причем осенью 2003 года увеличение стоимости одного квадратного метра жилья наблюдалось во всех районах города. За последние пять месяцев 2003 года рост цен достиг на вторичном рынке 7,6 процента, а первичном на - 6,8 процента. В отдельные месяцы на первичном рынке прирост достигал одного процента, а в октябре по некоторым категориям жилья - чуть ли не четырех процентов. При этом рост цены на перспективное жилье в некоторых новостройках достигал 20 процентов.
И еще о новостройках. В 2003 году предложение строящегося жилья с близкими сроками сдачи было ограниченным. Поэтому на объекты, сдача которых планировалась в 2003 году и начале 2004 года, наблюдался высокий спрос. В настоящий момент большинство строящихся в городе домов строители планируют сдать в 2005 году, ближайший срок - конец 2004 года.
При покупке строящегося жилья по-прежнему актуален вопрос предоставления рассрочки платежа. Можно отметить следующую особенность 2003 года: появились покупатели, у которых есть возможность рассчитаться за жильё в течение короткого времени - до полугода.
В прошедшем году наблюдался высокий спрос и на жильё, сданное в конце 2002 года. Примечательно, что покупатели были готовы заплатить сразу всю стоимость такой квартиры, не используя зачётные схемы (например, зачёт имеющимся жильём) или варианты кредитования.
Что касается банковского кредитования, то в прошедшем году расширился список банков, предоставляющих кредиты на приобретение жилья, и это хорошая тенденция. Но банки предъявляют жёсткие требования к перечню документов для предоставления кредита, а большинство из потенциальных платёжеспособных покупателей не могут предоставить весь пакет документов, соответствующих этим требованиям.
В этом году, как и в прошлом, цены на новостройки всего на 10-15 процентов выше, чем цены на вторичном рынке. Исключение составляет центр города: предельная цена предложения в престижных новых домах этой осенью достигла 1,5 тыс. долл. за квадратный метр.
Конечно, самые дорогие квартиры вторичного рынка тоже расположены в центре города. Здесь средняя стоимость одного кв. метра составляет 17,6 тыс. руб. Разумеется, стоимость зависит от типа жилья, от количества комнат в квартире, от состояния дома...
Как следствие происходивших на рынке изменений, на пороге 2004 года средняя цена предложения на вторичное жилье достигла 12580 руб. за кв. метр (год назад - 12200 руб.), а на новое жилье - 13750 руб. (год назад - 13380 руб.). Впервые осенью уходящего года зафиксированы сделки продажи меблированных квартир по цене 1,5 тыс. долл. за квадратный метр. Таким образом, средняя цена предложения за 2003 год возросла на вторичном рынке - на 3,1 процента, а на первичном - на 2,8 %. Хотя в первые семь месяцев 2003 года на первичном и вторичном рынках жилья наблюдался отрицательный прирост цен.
В последние несколько месяцев повысился и долларовый эквивалент стоимости жилья, что объясняется заметным снижением курса доллара на фоне выросших цен на жилье. В целом за 2003 год долларовый эквивалент стоимости жилья в Перми вырос на 10-20 % в зависимости от категории квартир. Наибольший, 20 %, рост цен в долларах отмечен в категории многокомнатных (4 и более комнат) квартир.
Благодаря растущим ценам рекордного за последние годы уровня достигла рентабельность инвестиций в жилую недвижимость, приносящую доход. Недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных, а в последние месяцы и чрезвычайно доходным объектом инвестиций.
Как уже отмечалось ранее, в течение года отмечен неравномерный рост цен на различные категории квартир. Данный факт обусловлен в первую очередь несовпадением структуры спроса и предложения на типовое жилье в разные моменты времени.
До начала 1999 года на рынке жилья максимальным был спрос на однокомнатные квартиры, затем ситуация стала меняться, и на сегодняшний день уже в течение нескольких лет лидируют двухкомнатные квартиры, которые в общем объеме занимают 40 %. Эта тенденция является довольно устойчивой. На втором месте - однокомнатные квартиры (31 %).
Структура предложения на рынке жилья практически полностью соответствует структуре спроса, что положительно влияет на удовлетворение потребностей покупателя. Наибольший уровень предложения приходится на двухкомнатные квартиры: 33 процента всего объема предложения на жилье. Затем следуют однокомнатные квартиры. Объем предложения, приходящийся на вышеуказанные категории квартир, приблизительно одинаков.
В ноябре-декабре 2003 года рынок жилья оказался более благосклонным к покупателю, чем в предшествующие месяцы: во всех сегментах рынка начался период стабилизации цен. На сегодняшний день такая ситуация наблюдается как на рынке нового жилья, так и на вторичном рынке. Рост цен продолжается незначительными темпами - прирост цен с начала декабря составил менее одного процента. Однако в начале 2004 года рост спроса на квартиры как первичного, так и вторичного рынка возобновился.
Происходящие изменения на рынке недвижимости - вполне закономерная реакция рынка на внешние воздействия.
В течение последних лет макроэкономическая ситуация как в России в целом, так и в Пермской области в частности, характеризуется как период роста. Текущий период оценивается экономистами как период растущих цен во всех отраслях экономики. Наблюдается плавный рост цен на рынке потребительских товаров, который находит свое отражение и на рынке недвижимости. Выросли индексы цен строительства: отмечено удорожание стройматериалов, энергоресурсов, повышение стоимости транспортных услуг, что оказало сильное влияние на себестоимость строительства. В результате в настоящее время себестоимость строительства жилья в Пермской области приблизилась к его рыночной стоимости. Наблюдается увеличение оборота розничной торговли, а также рост реальных доходов населения. По мере роста доходов происходит постепенное расширение инвестиций в жилье.
С середины 2001 года до середины июля 2003 года уровень предложения был выше уровня спроса, чем и объясняется стабилизация цен на пермском рынке жилья в этот период. В 2003 году на фоне выросших цен в большинстве отраслей экономики стоимость жилья оказалась недооцененной. Поэтому в августе ушедшего года ситуация изменилась: наметилась тенденция по увеличению спроса и его преобладания над предложением. Количество заявок на чистую покупку и чистую продажу максимально сблизилось. Зафиксирован значительный спрос на покупку меблированных элитных квартир. На повысившийся в августе спрос рынок жилья реагирует ростом цен, который отмечен с середины августа. Цена же реальных сделок повысилась на 5-10 % и сблизилась с ценой предложения.
Рост цен в 2003 году также обусловлен и снижением предложения на рынке нового жилья, которое вызвано сокращением объема жилищного строительства в Перми, замораживанием строящихся объектов, а также низким платежеспособным спросом на квартиры в новых и строящихся домах за последние годы. Низкий платежеспособный спрос на квартиры в новых и строящихся домах в 2001-2002 годах не позволил строителям увеличить объемы жилищного строительства в Перми. Объем построенного жилья соответствует уровню спроса на него, предъявляемого в последние годы.
Таким образом, причина роста стоимости нового жилья не только в повышении спроса, но и в снижении доли сданного жилья в общем объеме новостроек. Большая часть нового строительства в Перми по различным причинам находится на стадии возведения каркаса здания.
В целом можно сказать, что рынок недвижимости сегодня на подъеме. Он живо реагирует на покупательский спрос. Так как первичный рынок более инертен по сравнению с вторичным, предложение на нем не может значительно измениться в короткие сроки. По всей видимости, вслед за растущим спросом, исходя из сложившейся тенденции, в ближайшие годы можно ожидать расширения строительства, для чего имеются необходимые строительные мощности. Но на фоне увеличения цен на коммунальные услуги спрос изменится в сторону менее просторного жилья. Ожидается, что тенденция плавного роста рынка продлится и в 2004 году. Как долго будет продолжаться рост, зависит главным образом от макроэкономической ситуации в стране и в регионе.
А в ближайшее время ситуация на рынке жилья резко не изменится, и продолжится плавный рост цен на фоне общей тенденции повышения стоимости недвижимости после двухлетней приостановки роста цен на рынке. В последующие 1,5-2 года рынок жилья перейдет на следующий ценовой интервал 16-19 тыс. руб. за квадратный метр.
В течение же 2004 года цены вырастут как минимум на 15-17 %, а максимум - на 25-30 %.



Александр МЕЩЕРИКОВ

все статьи




Рассылка

введите Ваш e-mail, чтобы подписаться на анонсы статей.







Независимая информационная интернет-система

Реклама на сайте
Правовая информация
Пишите нам
Copyright © 2003, Недвижим@сть Перми
Создание сайта © 2003, «Dextra»
Рейтинг ресурсов "УралWeb" Rambler's Top100